20210209-光大证券-_见微知著_第一篇_房价背后的隐形杠杆有多高__9页_3mb

报告摘要

宏观研究总结：房价背后的隐形杠杆

核心内容

本文主要探讨了2020年疫情后，中国各省信贷投放与房价之间的关系，特别是短期贷款在房价上涨中的作用。通过分析信贷增速与房价增速的正相关性，揭示了信贷资金在房地产市场中的流动趋势，并以北京为例，说明了企业短期贷款与居民短期贷款对房价的同步影响。

主要观点

信贷与房价正相关
疫情以来，各省信贷余额增速与房价增速呈现正相关性。2020年2月至11月的数据显示，大部分省份围绕趋势线分布，房价上涨的省份更接近趋势线。
短期贷款与房价相关性显著提升
居民短期贷款（消费贷、经营贷）与企业短期贷款增速与房价增速存在强正相关性，且在2020年相比以往年份相关性显著增强。
居民中长期贷款与房价关系此消彼长
居民中长期贷款与房价增速的关系在不同年份呈现波动，如2017年、2018年和2019年，其相关性随政策和经济环境变化而变化。
企业短期贷款对房价影响突出
尽管企业中长期贷款与房价相关性较弱，但企业短期贷款在2020年表现出较强的正相关性，尤其在北京等一线城市，企业短期贷款投放与房价上涨时点高度一致。
一线城市信贷与房价同步启动
北京作为一线城市代表，其房价上涨与信贷投放（尤其是企业短期贷款和居民短期贷款）同步启动，显示了金融资源对房地产市场的直接影响。

关键信息

2020年信贷环境宽松
疫情导致逆周期政策快速启动，信贷投放规模显著扩大，但主要集中在企业端，居民中长期贷款同比增量仅与2019年持平。
短期贷款成为房价上涨的推动力
居民短期贷款和企业短期贷款增速与房价增速正相关，尤其在2020年表现更为明显。这表明短期贷款在一定程度上弥补了居民资金缺口，成为房价上涨的隐形杠杆。
企业短期贷款与房贷的套利空间
企业短期贷款利率低于房贷利率，存在套利空间，促使部分资金违规流入楼市，成为房价上涨的重要因素。
信贷与房价的关联性并非绝对
一些省份如西藏、湖北、黑龙江、吉林的房价涨幅偏离趋势线，表明除了信贷外，人口、限购政策、开发商推盘结构等因素也对房价产生影响。
北京为例说明信贷与房价同步性
北京2020年3月企业短期贷款集中投放后，房价在5月开始快速上行；下半年居民短期贷款增速上升，房价继续上涨，显示了信贷投放与房价走势的紧密联系。

信贷类型与房价关系

信贷类型	与房价相关性	2020年表现
居民中长期消费贷	正相关	相关性提升
居民短期消费贷	正相关	相关性大幅上升
居民短期经营贷	正相关	相关性显著增强
企业中长期贷款	相关性较弱	量级大，影响不明显
企业短期贷款	强正相关	成为房价上涨的重要推动力

图表概览

图1：2020年2月至11月，各省信贷余额增速与房价增速呈现正相关。
图2：居民短期贷款和企业短期贷款与房价增速相关性较高。
图3：居民和企业短期贷款占到2020年新增信贷的约22%。
图4：居民短期贷款与房价的相关性在2020年大幅上升。
图5：居民短期贷款与中长期贷款的增量此消彼长。
图6：近五年信贷经历多次收缩-扩张的周期。
图7：2020年企业短期贷款与房价相关性快速上升。
图8：2017至2018年，居民加杠杆，企业去杠杆。
图9：2020年一线城市新房销售火爆。
图10：北京楼市启动时点与企业短期贷款投放时点一致。
图11：2020年下半年，北京市企业中长期贷款同比增量持续扩大。

分析师信息

分析师：高瑞东、赵格格
执业证书编号：S0930520120002、S0930521010001
联系方式：
- 高瑞东：010-5845 2003 / gaoruidong@ebscn.com
- 赵格格：0755-23946159 / zhaogege@ebscn.com

相关研报

美国经济复苏与刺激方案，谁飞得更快？——光大宏观周报 (2021-02-07)
疫情发展向好但严控不改，疫苗接种提速但供应承压——全球疫情及疫苗跟踪简报(2021-02-04)
拜登背后的“金主”都是谁——《大国博弈》系列第三篇（2021-02-02）
疫情影响显现，服务业PMI大幅下行
疫苗加速落地，疫情发展不确定性尚存——全球疫情及疫苗跟踪简报（2021-01-28）

估值与分析说明

本报告分析基于合理假设，不同假设可能导致结果差异。
估值方法及模型存在局限性，不保证所涉及证券在该价格交易。
报告内容仅为研究分析，不构成投资建议，投资者需自行承担风险。

联系我们

北京：西城区月坛北街2号月坛大厦东配楼2层 / 复兴门外大街6号光大大厦17层
上海：静安区南京西路1266号恒隆广场1期写字楼48层
深圳：福田区深南大道6011号NEO绿景纪元大厦A座17楼

展开完整摘要

试读结束，高清完整版pdf/doc/ppt,请点下载