20260411-国盛证券有限责任公司-房地产开发行业周报2026W14_受假期影响新二手房成交回落_沪首笔国企_收存转保_贷款落地_15页_1mb

房地产开发行业周报总结（2026W14）

核心内容概述

本报告聚焦于2026年第14周房地产行业动态，包括政策更新、市场表现、新房与二手房成交数据、信用债发行情况以及投资建议等内容。整体来看，房地产行业在政策推动下呈现一定复苏迹象，但市场整体仍面临较大压力。

主要观点

1. 政策动向

• 上海市首笔国企收购商品房转保障性租赁住房购置贷款成功落地，金额达6亿元，标志着上海在保障性住房建设方面取得突破。
• 上海“住房收购置换”模式在静安区完成首个签约案例，推动“旧房换新房”流程闭环，促进市场盘活。
• 自2月2日起，上海试点二手房收购用于保障性租赁住房，涉及房源已超300套，目前处于房屋登记阶段。

2. 市场表现

• 本周申万房地产指数累计变动幅度为 $4.0%$ ，落后沪深300指数0.40个百分点，在31个申万一级行业中排名第16。
• 房地产股中，涨幅前五为：华远地产（$+46.4%$）、万泽股份（$+23.1%$）、万业企业（$+21.5%$）、京能置业（$+18.4%$）、粤宏远A（$+17.2%$）。
• 跌幅前五为：万方发展（$-18.3%$）、*ST匹凸（$-15.4%$）、京蓝科技（$-15.3%$）、华夏幸福（$-4.3%$）、顺发恒业（$-0.3%$）。

3. 新房与二手房成交情况

新房成交

• 本周30个城市新房成交面积为124.4万平方米，环比下降 $58.6%$ ，同比下降 $48.3%$。
• 一线城市新房成交面积为40.9万方，环比 $-63.3%$，同比 $-35.7%$。
• 二线城市新房成交面积为64.3万方，环比 $-49.9%$，同比 $-43.2%$。
• 三线城市新房成交面积为19.3万方，环比 $-68.5%$，同比 $-69.8%$。
• 从今年累计14周数据看，样本30城新房成交面积为1965.9万方，同比 $-28.4%$。

二手房成交

• 本周15个样本城市二手房成交面积合计195.8万方，环比下降 $21.2%$，同比下降 $5.1%$。
• 一线城市二手房成交面积为79.9万方，环比 $-30.5%$。
• 二线城市为86.8万方，环比 $-13.5%$。
• 三线城市为29.2万方，环比 $-12.0%$。
• 从今年累计14周数据看，样本15城二手房成交面积为2631.9万方，同比下降 $21.2%$。

关键信息

信用债发行情况

• 本周共发行房企信用债11只，环比增加8只；发行规模共计95.00亿元，环比增加70.5亿元。
• 总偿还量为70.87亿元，环比减少138.7亿元；净融资额为24.13亿元，环比增加209.2亿元。
• 主体评级以AAA为主（占比88.4%）；债券类型以一般中期票据为主（占比72.6%）；期限以3-5年为主（占比43.2%）。
• “26首城05”公司债发行利率较之前发行的可比债券利率下降 $-38bp$。

投资建议

• 评级：维持行业“增持”评级。
• 重点关注方向：
  • 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份。
  • 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展。
  • 中介：贝壳-W。
  • 物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
• 投资逻辑：
  • 政策持续发力，力度已超越2008、2014年。
  • 地产为早周期指标，配置地产即配置经济风向标。
  • 行业竞争格局持续改善，头部国央企及部分优质民企更具优势。
  • 建议关注一线及2/3二线城市，少量三线城市亦可布局。
  • 供给侧政策如收储、闲置土地处置仍是重点。

风险提示

• 政策落地不及预期
• 需求复苏不及预期
• 房企出险风险蔓延

政策回顾

• 武汉：公积金贷款范围扩大至全国，取消户籍限制；调整贷款套数认定；优化存量房贷款比例；支持危旧住房改造。
• 海南：支持子女购房提取公积金。
• 杭州：提高公积金贷款额度；调整贷款额度计算倍数；支持多子女家庭贷款额度上浮50%；放宽购建住房提取时间限制。
• 合肥：扩大公积金提取用途，包括物业费、城市更新、契税及维修资金提取。
• 苏州：对青年人才提供公积金贷款贴息政策，贴息标准为实际还款利息的50%。
• 上海：推进“住房收购置换”模式，助力保障性租赁住房筹集。

总结

房地产行业在政策推动下呈现一定复苏迹象，但整体市场仍面临较大压力。国企收购商品房转保租房模式在部分地区试点成功，推动市场盘活和保障性住房供应。新房和二手房成交面积均出现环比与同比双降，但部分城市表现优于预期。信用债市场呈现净融资增加趋势，AAA评级和中期票据为主流。投资建议继续维持“增持”评级，重点关注头部房企及地方国企，同时关注政策动向与市场复苏节奏。