> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产行业2025&1Q2026综述总结 ## 核心内容 2025&1Q2026，房地产行业整体表现仍较为疲软，但部分指标已出现初步企稳迹象。利润指标开始筑底，房地产开发投资增速和新开工面积增速有所回升，A股房企销售毛利率和ROE水平也逐步恢复。随着政策利好逐步积累，行业有望逐步回归健康状态，维持“增持”评级。 ## 主要观点 1. **行业集中度回落，龙头企业销售降幅较小**： - 2025&1Q2026，TOP20房企销售金额市占率分别为26.18%、23.34%，销售面积市占率分别为12.13%、9.69%。 - 龙头公司销售额增速降幅较小，行业集中度仍在下降，但预计未来政策利好将推动市占率回升。 2. **行业运行情况**： - 房地产开发投资增速先降后升，但全国房屋施工和竣工面积增速震荡下行。 - 商品房销售面积和销售额增速持续回落，房价同比增速总体继续下行。 3. **A股房企运营情况**： - 营业总收入持续回落，销售毛利率先降后升，期间费用和ROE先降后升。 - 资产减值损失占比有所收敛，但少数股东损益同比增速波动较大。 - 销售和现金流净额增速持续回落，净负债率持续上升。 - 存货增速先降后增，合同负债（含预收款）增速持续回落。 4. **重点上市公司业绩分析**： - 住宅类房企营业收入增速持续下降，部分企业出现亏损。 - 净利润率先降后升，部分房企净利率为负值，显示行业仍处于调整阶段。 - 物管类和园区类房企表现相对较好，营业收入增速相对稳定。 ## 关键信息 ### 1. 行业集中度与市占率 - 2025年TOP10房企销售额门槛为1018亿元，TOP20为361亿元，TOP50为158亿元。 - 1Q2026，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企销售额门槛分别降至151亿元、68亿元、43亿元、22亿元。 ### 2. 房地产开发投资情况 - 2025&1Q2026，全国房地产累计开发投资分别为8.28万亿元、1.77万亿元，同比增速分别为-17.2%、-11.2%。 - 2025年房地产开发投资同比增速为-17.2%，1Q2026为-11.2%。 ### 3. 商品房销售情况 - 2025年全国商品房销售面积为8.81亿平，同比增速为-8.7%；销售额为8.39万亿元，同比增速为-12.6%。 - 1Q2026，商品房销售面积为1.95亿平，同比增速为-10.4%；销售额为1.73万亿元，同比增速为-16.7%。 ### 4. 城市房价情况 - 1Q2026，全国一线、二线、三线城市房价同比增速分别为-2.2%、-3.3%、-4.0%，总体呈回落趋势。 ### 5. A股房企运营数据 - 2025&1Q2026，A股房企营业总收入同比增速分别为-18.6%、-23.87%，销售毛利率分别为-13.71%、-2.58%，期间费用占比分别为10.91%、13.32%，ROE分别为-15.48%、-0.79%。 - 资产减值损失占比有所收敛，少数股东损益同比增速波动较大。 - 销售商品、提供劳务收到的现金同比增速分别为-22.68%、-27.69%，经营活动现金流净额分别为983.3亿元、-143.0亿元，筹资活动现金流净额分别为-1869.4亿元、-280.0亿元。 - 净负债率持续上升，1Q2026达到178.2%。 - 存货增速先降后升，1Q2026同比增速为-18.86%。 ### 6. 重点上市公司业绩 - **住宅类房企**： - 21家重点住宅类房企营业收入同比增速均值为-18.6%、-22.77%，持续下降。 - 21家重点住宅类房企净利润率均值为-11.97%、-4.58%，呈现先降后升趋势。 - **其他类房企**： - **商业类**： - 营业收入同比增速均值为-48.15%、3.25%，持续回落。 - **园区类**： - 营业收入同比增速均值为8.87%、-27.09%，相对1-3Q2025营收增速均值11.07%持续回落。 - **物管类**： - 营业收入同比增速均值为7.98%、6.36%，相对1-3Q2025营收增速均值9.38%持续下降。 ## 投资建议 - 维持“增持”评级。 - 推荐公司包括： - **开发类**：保利发展、招商蛇口、金地集团、中国海外发展； - **商住类**：龙湖集团； - **物业类**：华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余； - **文旅类**：华侨城A。 ## 风险提示 - 调控加码和行业基本面下行风险。