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Q1 2024 总结：西班牙物流市场与投资动态

核心内容概述

2024年第一季度，西班牙物流市场整体表现积极，尤其在占用率方面有所回升。市场活动预计将在接下来的几个月内反弹，全年投资总额有望突破20亿欧元。本季度的市场动态主要集中在马德里和巴塞罗那，两地的物流需求和租金趋势呈现出不同的特点。

主要观点

物流市场表现

• 马德里：

  • 本季度物流占用面积约为252,000平方米，与过去两年的季度平均水平基本一致。
  • 高质量仓库（Grade A和B+）占合约面积的90%。
  • 第三环区域的占用面积超过50%，主要得益于Ontigola和Cabanillas del Campo的两笔大型交易。
  • 本季度新增供应面积约64,000平方米，主要集中在第二环（39%）和第一环（37%）。
  • 可用率保持稳定，为7.3%，与2023年底水平相近。
  • 优质租金（Prime Rent）维持在€6.50/平方米，预计未来几个月将略有上升。

• 巴塞罗那：

  • 本季度物流占用面积约为92,000平方米，同比下降约45%。
  • 优质租金保持在€8/平方米，部分区域（如El Prat和Sant Boi）可达€10/平方米。
  • 第三环区域的租金水平相对较低，为€4.00–€4.75/平方米。

价格与租金趋势

• 租金分布：
  • 马德里：第一环€5.25–€6.50/平方米，第二环€4.50–€5.00/平方米，第三环€3.75–€4.15/平方米。
  • 巴塞罗那：第一环€6.50–€10.00/平方米，第二环€5.00–€6.50/平方米，第三环€4.00–€4.75/平方米。

投资市场动态

• 投资总额：

  • 本季度西班牙投资总额达到约€201百万，较2023年同期的€415百万有所下降。
  • 投资主要集中在马德里，占总交易量的近60%。

• 主要交易：

  • €97百万：马德里CBRE IM资产包被Azora收购，该资产包包含11处位于Corredor del Henares的物业，总面积约195,000平方米，租给包括Siemens、Factor 5、Grupo Carreras和ID Logistics在内的主要物流运营商。
  • €38百万：Burgos的物流资产由Panattoni售出给Accolade。
  • €18.5百万：Bilbao的物流资产由Tenneco售出给Corum AM。

• 市场展望：

  • 投资活动预计将在未来几个月显著增加，主要受到物流资产价值上升和利率可能下降的影响。
  • 投资者对物流资产的兴趣持续增长，同时更注重资产组合的同质性。

• 租金收益率：

  • 马德里的租金收益率保持在5.40%，与上一年末持平。
  • 巴塞罗那的租金收益率为5.25%，同样保持稳定。
  • 欧洲其他主要城市的租金收益率如下：阿姆斯特丹5.25%（*Q4 2023）、布加勒斯特7.75%、巴黎4.75%、都柏林5.00%、布鲁塞尔4.90%。

关键信息

• 马德里物流市场：

  • 本季度物流占用面积252,000平方米。
  • 优质租金稳定在€6.50/平方米，预计未来略有上升。
  • 新增供应主要集中在第一和第二环区域。
  • 第三环区域因大型交易而出现高占用率。

• 巴塞罗那物流市场：

  • 本季度物流占用面积92,000平方米，同比下降45%。
  • 优质租金保持在€8/平方米，部分区域可达€10/平方米。
  • 价格分布显示第一环租金较高，第三环相对较低。

• 投资市场趋势：

  • 本季度投资总额为€201百万，马德里为主要投资热点。
  • 未来几个月投资活动预计显著增长，特别是物流资产。
  • 利率下降预期可能进一步推动市场活跃度。
  • 投资者更倾向于同质化的资产组合。

总结

Q1 2024是西班牙物流市场的一个积极季度，尤其是在马德里，物流占用率和租金表现稳定。尽管巴塞罗那的物流需求有所下降，但其租金水平仍保持较高。投资市场整体呈现增长潜力，预计全年投资总额将超过20亿欧元，其中物流资产尤为受青睐。