物业行业海外物业巡礼：从欧艾斯（ISS.CO）看非住宅物管，以人为核心，业务覆盖全球-20191223-天风证券-13页_867kb

海外物业巡礼总结

核心内容概述

本报告以全球领先的综合设施服务集团欧艾斯（ISS）为案例，分析其非住宅物业管理模式、业务构成、市场布局及财务表现，旨在为国内物业行业提供参考。

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主要观点与关键信息

公司概况

• 欧艾斯（ISS）是全球领先的综合设施服务集团，拥有近50万名员工，年收入逾700亿丹麦克朗（约合人民币727亿），市值约294亿丹麦克朗（约合人民币308亿）。
• 公司业务覆盖全球60多个国家，主要客户为办公室、工厂、机场、医院等非住宅类场所。
• 欧艾斯以“以人为本”为核心理念，强调员工是公司最重要的资产，并通过自营模式实现对服务质量的严格把控。

业务构成

• 欧艾斯主要提供以下六类服务：设施管理服务、清洁服务、安保服务、餐饮服务、物业服务、办公支持服务。
• 2016-2018年业务收入占比：
  • 清洁服务：50%、48%、47%
  • 物业服务：20%、21%、20%
  • 餐饮服务：13%、13%、15%
  • 安保服务和办公支持服务：7%
  • 设施管理服务：3%-4%
• 清洁服务和物业服务是收入占比最高的两大业务，合计约占总收入的70%。

市场布局

• 欧艾斯的全球市场布局较为均衡，主要市场在欧洲，占比约71%（北欧33%、欧洲大陆38%）。
• 亚太地区占比17%，美洲占比11%。
• 各地区业务增长较为稳定，2016-2018年增速分别为3%、4%、6%；2019年H1增速为5%。

财务表现

• 营收：2016-2018年分别为786.58亿、725.77亿、735.92亿丹麦克朗，2018年同比增长1.40%；2019年H1同比增长4.95%。
• 营业支出：2016-2018年分别为741.15亿、695.82亿、698.94亿丹麦克朗，2018年同比增长0.45%；2019年H1同比增长5.09%。
• 净利润：2016-2018年分别为22.20亿、20.07亿、2.91亿丹麦克朗，2018年净利率降至0.40%，主要由于剥离非核心业务导致净损失。
• 2019年H1净利润：4.02亿丹麦克朗，净利率为1.06%。

服务模式与技术

• 欧艾斯通过自营服务模式提供设施管理，确保服务品质与效率。
• 公司采用IFS管理工具进行业务监控，实现实时数据采集与分析，支持决策优化。
• 公司重视流程标准化与员工授权，以提升服务质量与客户满意度。

客户构成

• 2018年，欧艾斯客户主要来自以下行业：
  • 金融服务和IT行业：32%
  • 工业和制造业：12%
  • 医疗行业：11%
  • 公共行政行业：10%
  • 其他行业：其余部分

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非住宅物业行业前景

• 非住宅物业是物管行业的重要组成部分，市场空间广阔。
• 2018年，500强物管企业非住宅管理面积占比为36.52%，非住宅基础物业管理服务营收占比为52.38%。
• 2018年，非住宅基础物业管理服务营收达1182.50亿元，涵盖商业、办公、园区、学校、医院等业态。
• 预计到2025年，非住宅物业市场规模将达2628.48亿元，发展潜力巨大。

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风险提示

• 地产销售面积下滑
• 核心人员流失
• 增值服务发展低于预期

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总结

欧艾斯通过“以人为本”的服务理念和“标准化流程”的管理方式，实现了全球范围内的业务覆盖与高效运营。其核心业务集中在清洁和物业服务，占据了近70%的营收。公司通过IFS管理工具提升运营效率，同时注重员工培训与授权，以保障服务质量。尽管2018年净利润受剥离业务影响有所下降，但整体营收与支出保持稳定增长。非住宅物业市场前景广阔，未来增长潜力较大。