> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海楼市新政总结 ## 核心内容 2026年8月20日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化本市房地产政策措施的通知》，自2026年8月21日起施行。该政策旨在优化房地产市场环境，促进合理购房需求释放，重点聚焦外环外市场，通过降低购房门槛、加大补贴力度、创新安置方式等手段，改善市场预期，提振市场情绪。 ## 主要观点 - **政策力度大**：此次新政在多个方面进行了实质性调整，涵盖信贷、公积金、购房补贴、房票安置及二手住房收购，体现出政府对房地产市场的支持态度。 - **聚焦外环外市场**：政策重点优化外环外购房条件，包括降低二套房贷首付比例、扩大公积金提取范围、提高购房补贴标准，有助于刺激外环外新房市场。 - **改善性需求释放**：通过“以旧换新”政策和购房补贴叠加机制，鼓励居民置换住房，释放改善性购房需求，推动市场活跃度提升。 - **安置方式创新**：推行房票安置，增加购房选择灵活性，同时通过收购二手住房用于保障性租赁住房，提升城市住房保障能力。 ## 关键信息 ### 1. 优化个人住房信贷政策 - **外环外二套房贷首付比例**：从不低于20%降至不低于15%； - **首套房贷首付比例**：统一为不低于15%； - **外环内二套房贷首付比例**：不低于25%； - **政策目的**：降低外环外购房资金门槛，促进市场交易。 ### 2. 优化住房公积金提取政策 - **提取范围**：从预售房扩展至现房； - **提取频次**：由5年内提取一次调整为每个自然年提取一次； - **提取金额**：放宽至不超过以自有资金支付的购房款； - **新增提取用途**：包括契税、车位（库）、储藏室等； - **政策目的**：减轻居民购房综合成本，提升公积金使用效率。 ### 3. 加大购房补贴力度 - **“以旧换新”购房贷款补贴**：按贷款总额的1%计算，单套最高5万元，总金额2亿元； - **“以旧换新”置换补贴**：外环内二手房出售，购入外环外新房，补贴标准统一为3万元/套； - **叠加机制**：符合条件的家庭可叠加两项补贴，最高可达8万元； - **政策窗口期**：2026年8月21日至2027年3月31日； - **政策目的**：促进置换需求释放，推动外环外新房去库存。 ### 4. 推行房票安置，加快推进收购二手住房用作保租房 - **房票安置**：在征收拆迁中增加房票方式，满足居民多元化安置需求； - **收购二手住房**：中心城区推进二手住房收购，用于保障性租赁住房； - **政策目的**：提高安置效率，增加保障性住房供应，稳定市场预期。 ## 投资建议 - **政策效果**：优化力度较大，有助于改善市场预期和提振情绪； - **市场预期**：预计外环外新房成交量将有所提升； - **建议方向**：关注下半年房地产增量政策的进一步落地，把握市场复苏机会。 ## 风险提示 - **政策落地效果不及预期**：政策执行可能存在阻力或效果不达预期； - **宏观基本面变化超预期**：经济环境、利率政策等可能影响房地产市场； - **房地产行业下行风险**：市场整体低迷可能对政策效果形成制约。 ## 投资评级说明 ### 行业评级 - **看好**：预计行业整体回报高于沪深300指数5%以上； - **中性**：预计行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间； - **看淡**：预计行业整体回报低于沪深300指数5%以下。 ### 公司评级 - **买入**：个股相对沪深300指数涨幅在15%以上； - **增持**：个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间； - **持有**：个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间； - **减持**：个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间； - **卖出**：个股相对沪深300指数涨幅低于-15%以下。 ## 发布机构 **太平洋证券研究院** 地址：云南省昆明市盘龙区北京路926号同德广场写字楼31楼 投诉电话：95397 投诉邮箱：kefu@tpyzq.com ## 免责声明 - 本报告为太平洋证券签约客户的专属研究产品； - 本报告信息来源于公开资料，不保证其准确性和完整性； - 本报告不构成投资建议，投资者需自行承担风险； - 本报告版权归太平洋证券所有，未经许可不得翻版、复制或刊登。