20130829-申万宏源-向左走_向右走_从房地产市场回暖看债市基本面压力_12页_656kb

2013年8月29日：房地产市场回暖对债市基本面的影响分析

核心内容概述

本文由屈庆与余文龙撰写，分析了2013年下半年中国房地产市场回暖对债券市场的影响。通过梳理房地产市场与经济增长、通货膨胀、货币政策之间的关系，指出房地产市场的发展对债券市场存在一定的负相关性，并探讨了当前房地产融资政策放松对债市利率的潜在影响。

---

主要观点

1. 历史趋势：房地产与债券市场负相关

• 房地产与经济增长正相关：房地产投资、需求和价格与经济增长高度相关，房地产市场是经济的“指示器”。
• 房地产与债券市场负相关：在大部分历史时期，房地产市场繁荣对债券市场构成利空，而经济下行时则对债市有利。
• 正相关阶段：仅在滞涨时期（如2008年4-6月、2010年11月至2011年7月）房地产与债券市场出现正相关。

2. 房地产与经济增长的交互影响

• 房地产支撑经济增长：房地产投资带动固定资产投资和消费增长，形成经济增长的正向循环。
• 房地产投资与GDP增长关系：房地产投资增长对GDP增长有显著拉动作用，工业增加值增长是房地产投资的格兰杰因。
• 房价上涨促进消费：房价上涨通过财富效应、资产负债表效应和Tobin’s Q效应，提高居民和企业的消费及投资意愿。

3. 房地产与物价的交互影响

• 房价上涨提升通胀预期：房地产价格上涨通过财富效应扩大总需求，推动CPI和PPI上升。
• 不同通胀成因对房价影响不同：
  • 流动性过剩引发的通胀：房地产价格反应更快，房价上涨比物价更快更猛。
  • 需求拉动型通胀：房地产价格反映较慢，房价上涨对通胀的带动作用有限。
• 2013年房价上涨原因：由需求恢复拉动，而非流动性过剩，因此形成通胀预期，对债市构成压力。

4. 房地产与流动性及货币政策的关联

• 房地产与市场流动性正相关：流动性宽松时，房地产价格和投资需求上升；流动性紧缩时，房地产价格下跌。
• 货币政策周期影响：
  • 通胀压力大时：央行采取紧缩政策（如加息、提高准备金率），抑制房价上涨，对债市构成利空。
  • 经济下行时：央行采取宽松政策（如降息、降准），刺激房地产市场，对债市构成利多。
• 2013年调控政策特点：调控基调转向“促进平稳健康发展”，但未通过货币放松，导致对债市利空。

---

关键信息总结

房地产市场现状

• 供需失衡：房地产市场长期供不应求，需求规模和增速均高于供给。
• 2013年市场回暖：房地产需求、价格及投资均有明显改善，反映经济企稳迹象。
• 政策转向：政府从“坚持调控”转向“促进健康发展”，调控方式可能由限购转向税收调控。

融资政策松动

• 贷款融资：仍是房地产开发融资的主要渠道，占比约40%。2012年起贷款占比回升，显示融资限制放宽。
• 信托融资：2010年后快速增长，2013年二季度规模达8119亿元，环比增长5%，同比增长20%。
• 债券融资：2011年发行规模263亿元，2013年上半年达509亿元，融资成本下降。
• 权益融资重启：2013年8月新湖中宝和宋都股份宣布增发计划，标志权益融资全面重启。

融资政策对债市的影响

• 供给调控放松：融资渠道多元化，融资难度和成本降低，推动房地产市场发展。
• 对债市的影响：房地产市场回暖降低经济下行风险，但房价上涨提高通胀预期，从而支撑债券利率上行。

---

市场展望

• 房地产支持经济：在经济下行背景下，房地产发展有助于稳定经济增长。
• 债市利率上行压力：房地产市场回暖将带来通胀预期上升，推动债券收益率上行。
• 未来调控方向：供给端可能进一步放松，需求端政策或将转向税收调控。

---

信息披露

• 分析师承诺：分析师具有合法执业资格，独立、客观地出具研究报告，不因报告内容获得任何补偿。
• 公司资质：上海申银万国证券研究所具备证券投资咨询业务许可，编号ZX0065。
• 法律声明：
  • 报告仅供客户使用，不构成投资建议。
  • 报告信息来源于公开资料，不保证其准确性或完整性。
  • 客户应自行判断是否适合其投资目标和财务状况，不承担投资风险。
  • 本报告版权归属申银万国证券研究所，未经许可不得复制或分发。