> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 东方金诚2026年7月地产债市场分析总结 ## 核心内容 2026年7月，地产债市场整体呈现以下特点： - **发行规模环比、同比双降**：7月地产债发行规模为255.5亿元，环比下降46.6%，同比下降40.2%；净融资为-108.0亿元，由正转负。 - **发行成本回落**：7月地产债平均发行利率为2.0%，较上月下行9.9BP，但部分高评级债券发行利率偏高，对整体平均值形成扰动。 - **行业信用风险总体平稳**：利差呈现上旬冲高、中下旬震荡修复走势，二级市场交易活跃度环比下降，仅2只地产债价格跌幅超过1%。 - **境外地产债净融资转负**：无新发境外地产债，仅花样年集团发行3只置换债券，净融资为-8.2亿美元。 - **无新增违约及展期主体**：7月无新增违约及展期主体，但部分房企仍存在信用风险。 ## 主要观点 ### 1. 市场融资环境变化 - 7月地产债发行规模显著下降，显示房企融资意愿减弱，市场整体流动性趋紧。 - 中央企业及地方国有房企地产债净融资由正转负，反映其融资压力加大。 - 民企地产债净融资缺口扩大，显示民企融资难度进一步上升。 - 信用债发行利率整体回落，带动地产债融资成本下降，但发行规模减少，表明市场信心仍偏谨慎。 ### 2. 利差走势与二级市场表现 - 7月行业利差整体平稳，月初因市场预期偏弱小幅上行，随后在政策利好和流动性宽松下震荡修复。 - 二级市场交易活跃度环比下降，但价格波动较小，仅2只地产债跌幅超1%，显示市场风险偏好有所回升。 ### 3. 政策环境与市场展望 - 7月30日中共中央政治局会议强调“加大逆周期调节力度，加力扩大内需”和“稳定房地产市场”，释放了积极信号。 - 下半年降息预期增强，房贷利率有望进一步回落，有助于释放合理住房需求，托底商品房销售。 - 政策支持将从供需两端发力，包括优化开发贷投放、推进城市更新、放松限购、税费减免等。 - 北京8月7日进一步优化购房政策，包括放宽限购、提高公积金贷款额度等，有助于购房需求的合理释放。 ## 关键信息 ### 一、地产债发行情况 - **发行规模**：255.5亿元，环比、同比分别下降46.6%、40.2%。 - **净融资**：-108.0亿元，由正转负。 - **发行结构**： - 中央企业：发行8只，规模144亿元，净融资-29.7亿元。 - 地方国企：发行17只，规模104亿元，净融资-39.2亿元。 - 民企：仅新城控股发行7.5亿元，净融资缺口扩大至39.1亿元。 - **平均发行利率**：2.0%，较上月下行9.9BP。 ### 二、二级市场表现 - **交易活跃度**：成交只数和成交额分别为1489只和1935.73亿元，环比分别下降4.9%和14.4%。 - **价格波动**：整体平稳，仅2只地产债跌幅超1%。 - **利差走势**：月初79.5BP，月末72.6BP，小幅回落。 ### 三、境外地产债市场 - **无新发境外地产债**。 - **净融资**：-8.2亿美元，由正转负。 - **主要发行主体**：花样年集团发行3只置换债券，合计19.7亿美元。 - **到期主体**：五矿地产、首开集团。 ### 四、信用风险主体变化 - **新增展期债券**：2只，涉及规模16.4亿元。 - **无新增违约主体**。 - **历史信用风险主体**：累计达65家，显示房地产行业信用风险仍存在结构性分化。 ### 五、政策优化与市场展望 - **政策方向**：降息、放松限购、优化供给、支持刚需、税费减免。 - **北京政策优化**： - 非京籍居民在五环内购房需社保/个税满1年。 - 提高公积金贷款额度，增加上浮条件。 - **行业展望**：政策空间充裕，市场有望温和修复，信用风险总体平稳，但结构性风险仍需关注。 ## 结论 7月地产债市场整体融资环境趋紧，发行规模和净融资均有所下降，但融资成本显著回落。政策层面持续释放支持信号，有助于稳定市场预期，推动行业温和修复。未来，随着降息和政策放松，购房需求有望释放，推动房地产市场平稳运行。然而，行业内部分化仍将持续，结构性风险需重点关注。