> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年房地产行业信用风险展望总结 ## 核心内容 2026年房地产行业将进入新一轮去库存阶段，市场整体仍处于下行周期，但政策支持和市场预期逐步改善，信用风险有望逐步缓解。行业将经历“磨底阵痛”，供需格局将发生显著变化，重点城市和优质房企将率先受益。 ## 主要观点 ### 1. 市场下行周期持续 - 自2021年下半年以来，房地产市场持续下行，已进入第4年。 - 本轮下行周期面临多重压力：住房供需趋于平衡、城镇化放缓、人口负增长、居民购买力透支等。 - 2022年至2025年，商品房销售面积同比分别下降24.3%、8.5%、12.9%和8.7%。 - 房地产开发投资完成额也逐年下滑，2025年降至8.3万亿元。 ### 2. 政策持续发力，效果尚不明显 - 政策端从供需双向发力，旨在稳定市场预期，提振信心。 - 2022年至2025年，全国范围内累计松绑政策超1000次，但效果尚未显现。 - 2025年，全国出生人口为792万，总人口减少339万，人口负增长趋势明显。 ### 3. 供需格局转变，二手房成为主力 - 二手房销售面积占比已提升至46%，预计到2035年将超过60%。 - 2025年商品房销售面积降至8.8亿平方米，降幅较前几年放缓。 - 需求端将呈现“二八分化”格局，人口净流入及产业增长的城市将率先“止跌回稳”。 ### 4. 供给端去库存压力大 - 广义住宅未售面积达18.39亿平方米，去化周期超3年。 - 2026年预计房地产开发投资及新开工增速将缩量超10%。 - “去产能”和“去库存”仍是行业重点任务。 ### 5. 房企盈利与信用风险分化 - 2025年一线城市二手房房价指数再跌10%，房价仍面临较大下行压力。 - 62家房企预告亏损近8成，2026年房企盈利仍难言乐观。 - 信用质量分化加剧，多数民营房企面临现金流紧张问题，行业信用面基本触底。 ### 6. 信用修复需时间，优质房企将率先受益 - 2026年房地产行业信用修复仍需时间，短期信用质量继续下降。 - 有强大外部支持、土储竞争力强、产品力突出的房企将提前修复信用。 - 重点房企包括滨江、越秀、绿城、招蛇、华润、中海、保利等。 ## 关键信息 - **房价趋势**：一线城市房价持续下跌，但部分人口净流入城市（如香港）房价开始回温。 - **政策支持**：中央加强预期管理，推动“供平过租”政策，支持国企收购存量房，降低首付比例和贷款利率。 - **去库存进展**：2025年商品房待售面积达7.66亿平方米，广义住宅未售面积高位运行。 - **房企信用分化**：央企和地方国有房企信用质量相对较好，民营及其他房企信用风险较高。 - **行业前景**：房地产行业仍是支撑国民经济的基础产业，但需经历较长的修复周期。 ## 数据概览 ### 商品房销售面积与同比变化（2018-2026E） | 年份 | 商品房销售面积 | 同比 (%) | |------|----------------|----------| | 2018 | 17.2 | 1.5 | | 2019 | 17.1 | -0.5 | | 2020 | 17.6 | 3.4 | | 2021 | 17.9 | 3.3 | | 2022 | 13.5 | -24.3 | | 2023 | 11.2 | -8.5 | | 2024 | 9.8 | -12.9 | | 2025 | 8.7 | -8.7 | | 2026E| 8.7 | -5.0 | ### 房企信用质量变化（2021-2026E） | 年份 | 全样本 | 央企 | 地方国有 | 民营及其他 | |------|--------|------|----------|------------| | 2021 | 59.0 | 66.0 | 56.0 | 56.0 | | 2022 | 55.0 | 63.0 | 54.0 | 47.0 | | 2023 | 53.0 | 63.0 | 54.0 | 44.0 | | 2024 | 45.0 | 55.0 | 51.0 | 39.0 | | 2025E| 44.0 | 54.0 | 49.0 | 38.0 | | 2026E| 43.0 | 53.0 | 49.0 | 37.0 | ## 总结 2026年房地产行业将经历新一轮去库存，市场整体仍处于下行周期，但政策支持和市场预期逐步改善。需求端呈现“二八分化”，二手房销售占比提升，新房销售面积下降。供给端去库存压力大，广义住宅库存高位运行。房企盈利和信用质量分化明显，优质房企有望率先修复信用。整体来看，房地产行业信用风险仍较高，但未来复苏迹象初现。