> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 天津房地产市场2026年第一季度总结 ## 核心内容 2026年第一季度，天津房地产市场在宏观经济复苏缓慢的背景下，呈现出写字楼和零售市场供需关系失衡、租金承压、新增供应有限等特点。 ## 写字楼市场概况 ### 主要市场指标 - **总存量**：2,793,773平方米 - **新增供应**：25,805平方米 - **平均租金**：70.76元/平方米/月 - **空置率**：34.93% - **净吸纳量**：7,327平方米 ### 各区域情况 | 核心区域 | 平均租金（元/平方米/月） | 空置率 | |--------------|--------------------------|---------| | 南京路 | 81.92 | 34.05% | | 小白楼 | 77.45 | 34.25% | | 友谊路 | 69.15 | 39.20% | | 金融城 | 65.88 | 48.47% | | 天津西站 | 60.73 | 27.18% | | 新八大里 | 64.64 | 22.31% | | 海河沿线 | 66.89 | 38.58% | ### 主要地块成交情况 | 区域 | 竞得方 | 成交时间 | 土地用途 | 土地面积（平方米） | 总价（亿元） | 容积率 | 楼面价（元/平方米） | 地块编号 | |----------|----------------------------------|----------------|------------------|---------------------|--------------|--------|---------------------|----------------------| | 静海区 | 天津团泊健康城城乡发展有限责任公司 | 2026年第一季度 | 商业/办公用地 | 26,401.1 | 0.87 | ≤2.0 | 1,652 | 津静(挂)2025-01号 | | 滨海新区 | 天津福瑞房地产开发有限公司 | 2026年第一季度 | 综合用地（含住宅） | 41,653.8 | 2.95 | ≤2.0 | 4,291 | 津滨生(挂)2026-1号 | | 宁河区 | 天津嘉辉置业有限公司 | 2026年第一季度 | 住宅用地 | 40,983.7 | 1.91 | ≤1.5 | 2,802 | 津宁(挂)2024-03号 | | 西青区 | 天津嘉业佳和房地产开发有限公司 | 2026年第一季度 | 住宅用地 | 34,270.3 | 4.11 | ≤1.6 | 7,499 | 津西青(挂)2025-05号 | | 北辰区 | 天津北辰辰耀城市更新产业运营有限公司 | 2026年第一季度 | 住宅用地 | 75,859.2 | 3.58 | ≤2.0 | 2,360 | 津北辰光(挂)2026-01号 | ### 主要租赁交易 | 项目名称 | 商圈 | 租户 | 面积（平方米） | |----------------|--------------|------------------------|----------------| | 嘉里中心 | 海河沿线 | 值采科技 | 1,000 | | 远洋国际中心 | 其他 | 德胜商业 | 494 | | 万通中心 | 小白楼 | 鑫冠亚供应链 | 300 | | 融侨中心 | 其他 | 泓林咨询 | 250 | | 智汇中心大厦 | 海河柳林板块 | 天津低空经济投资发展集团有限公司 | —— | ### 市场总结 - **概况**：本季度，智汇中心大厦入市，带动市区优质甲级办公市场总存量上升至279.4万平方米。受新增供应影响，空置率环比上升0.34个百分点至34.93%，净吸纳量为7,327平方米。租金承压下行，环比下降0.77%至70.76元/平方米/月。市场租赁成交以企业搬迁换租为主，TMT和贸易类企业占主导地位。 - **展望**：2026年内，预计新增供应17.2万平方米。城市更新进程将推动老旧厂房和闲置楼宇改造，以更具性价比的租金分流甲级写字楼市场。短期内，宏观经济复苏缓慢，企业投资意愿不强，写字楼市场租赁需求难以回温，空置率仍将维持高位，租金面临下行压力。2月，天津市政府发布《关于推进“站产城”融合发展的意见》，明确六大交通枢纽片区的产业定位，带动特色主导产业聚集。 ## 零售市场概况 ### 主要市场指标 - **总存量**：2,876,846平方米 - **新增供应**：0平方米 - **平均租金**：405元/平方米/月 - **空置率**：16.02% - **净吸纳量**：2,600平方米 ### 各区域情况 | 核心区域 | 存量（万平方米） | 平均租金（元/平方米/月） | 空置率 | |--------------------|------------------|--------------------------|---------| | 南京路-滨江道-和平路 | 58.3 | 575.4 | 19.6% | | 小白楼 | 4.3 | 296.0 | 7.4% | | 南市-老城厢 | 51.2 | 390.9 | 15.7% | | 友谊路 | 33.6 | 476.1 | 9.2% | | 天津西站 | 18.5 | 281.6 | 14.8% | | 津滨大道 | 34.5 | 344.4 | 6.6% | | 海河沿线 | 14.3 | 297.0 | 18.2% | ### 主要新店开幕 | 项目名称 | 商圈 | 租户 | 类型 | |----------------|--------------|------------------------|--------------| | 天津大悦城 | 南市-老城厢 | 东方墨蘭 | 餐饮 | | 万象城 | 友谊路 | ARISEISM | 时尚零售 | | 远洋乐堤港 | 津滨大道 | DJI大疆 | 时尚零售 | | 陆家嘴L+MALL | 天津西站 | 豪锐健身 | 生活服务 | | 鲁能城购物中心 | 其他 | 好利来 | 餐饮 | ### 市场总结 - **概况**：2026年第一季度，天津零售市场无新项目入市，存量保持稳定。社会消费品零售总额同比增长2.4%，空置率微降0.09个百分点至16.02%，净吸纳量为2,600平方米。租金微降至405元/平方米/月。新开店铺以时尚零售和餐饮为主导，如ARISEISM入驻万象城，好利来入驻鲁能城购物中心。 - **展望**：2026年内，市场将迎来三个购物中心项目入市，供应规模近30万平方米。港铁·天阅MALL和T-PARCO天津悦力场将丰富河北区的消费场景，带动区域消费增长。天津市商务局发布《2026年天津商务工作要点》，强调存量项目更新和新增项目推进，金街、文化中心等地标商圈将进行业态升级。同时，文旅、体育、娱乐与消费的结合将成为提振消费的重点。 ## 关键信息 - **宏观经济**：天津地区生产总值和社消总额均呈现增长趋势，但房地产市场仍面临供需失衡、租金下行的压力。 - **人口数据**：2025年末常住人口约为1000万。 - **市场趋势**：写字楼市场以企业搬迁换租为主，租赁需求疲软；零售市场新开店铺以时尚零售和餐饮为主，政策支持将推动业态升级和消费增长。 - **未来供应**：写字楼市场预计新增供应17.2万平方米，零售市场预计新增供应近30万平方米，主要集中在河北区和南市-老城厢等区域。 ## 联系方式 - **胡峰**（Hu Feng） 北区董事总经理，华北区估价及顾问服务部主管 邮箱：Feng.hu@cushwake.com 地址：中国天津市和平区南京路189号津汇广场1座1015室 电话：+86 22 2313 9751 - **魏东**（Sabrina Wei） 北区研究部主管 邮箱：sabrina.d.wei@cushwake.com ## 关于戴德梁行 戴德梁行是全球知名的房地产服务和咨询顾问公司，业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。公司拥有53,000名专业员工，遍布全球60多个国家，设有350多个办公室。2025年全球营业收入达103亿美元。 ## 免责声明 本报告的信息来源于可靠来源，仅供参考，不构成对CWK证券未来表现的预测或投资建议。