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保利物业（06049.HK）投资总结

核心内容概述

保利物业（06049.HK）于2026年4月2日被兴业证券经济与金融研究院维持“买入”评级。2025年公司业绩稳健，费用管控成效显著，同时外拓质量与规模持续提升。公司整体财务状况良好，现金流充裕，资产结构健康，盈利能力和股东回报稳定，未来三年业绩有望保持温和增长。

主要观点

1. 业绩表现

• 营业收入：2025年实现171.26亿元，同比增长4.8%。
• 综合毛利率：17.43%，同比下降0.83个百分点，主要受非业主增值服务收入下滑及第三方项目增加影响。
• 归母净利润：15.50亿元，同比增长5.1%，归母净利率保持在9.2%。
• 每股派息：1.401元，对应派息率50%，分红稳定可持续。

2. 财务状况

• 现金储备：截至2025年末，公司现金及银行结余达128.86亿元，同比增长8.6%。
• 经营性现金流：全年经营性净现金流18.27亿元，对净利润覆盖倍数达1.2倍，经营质量高。
• 贸易应收款：34.44亿元，同比增长22.3%，账龄结构优质，回款风险可控。
• 资产负债率：2025年为41.2%，预计未来三年逐步下降至36.0%。
• 流动比率：2025年为2.0，预计未来三年保持在2.0以上，财务风险较低。

3. 在管面积与收入结构

• 在管面积：截至2025年末为8.55亿平方米，同比增长6.4%。
• 合约面积：10.12亿平方米，同比增长2.4%。
• 物业管理收入：131.50亿元，同比增长12.6%。
• 物业费单价：住宅平均物业费单价提升至2.47元/平方米/月，第三方项目单价提升至1.96元/平方米/月，定价能力与项目质量持续改善。

4. 市场拓展

• 新拓第三方项目：2025年单年合同额达29.30亿元，保持行业第一梯队。
• 区域分布：核心50城新拓合同额占比80.4%，非居业态新拓占比84.6%，商办、公服、景区等高能级业态占比提升。
• 外拓质量：市场化拓展质量与结构持续优化。

5. 增值服务板块

• 非业主增值服务收入：16.36亿元，同比下降16.5%，主要受地产前端协销需求回落及写字楼租赁市场调整影响。
• 社区增值服务收入：23.40亿元，同比下降13.6%。
• 转型方向：公司积极转向房屋修缮、能源改造、查验交付等存量运维业务，其他非业主增值服务收入同比提升5.8%。
• 未来展望：预计随存量资产运营需求释放，增值服务板块有望逐步企稳改善。

6. 估值与盈利预测

• 2026/2027/2028年归母净利润：预计分别为16.28/16.97/17.44亿元，分别同比增长5.0% / 4.2% / 2.8%。
• 2026年PE：9.5倍，股息率5.3%，估值合理，具备吸引力。

7. 投资建议

• 维持“买入”评级：基于公司物业管理基本盘稳健增长、业务结构持续优化、市场拓展质量提升，预计公司业绩与派息均有望实现稳健增长。

关键信息

• 分析师：宋健、孙钟涟（注意：孙钟涟非香港证监会注册持牌人）
• 报告日期：2026年4月2日
• 总市值：175.19亿港元
• 总股本：5.53亿股
• 2025年每股收益：2.81元
• 2026年每股收益预测：2.94元
• 2025年每股股息：1.40元
• 2026年每股股息预测：1.47元
• 2026年PE：9.5倍
• 股息率：5.3%

风险提示

• 经营效率提升不及预期
• 市场拓展不及预期
• 收缴率不及预期

财务比率概览

投资评级说明

• 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
• 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%~15%之间
• 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%~5%之间
• 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%
• 无评级：无法获取必要资料或存在重大不确定性

结论

保利物业在2025年实现业绩稳健增长，费用管控成效显著，同时在管面积与收入结构持续优化，市场拓展质量提升，显示出较强的竞争力与可持续发展能力。尽管增值服务短期承压，但公司积极转型，未来有望逐步改善。公司现金流充裕，财务结构健康，估值合理，具备长期投资价值，维持“买入”评级。投资者应关注其经营效率、市场拓展及收缴率等潜在风险。