> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利物业（06049.HK）投资总结 ## 核心内容概述 保利物业（06049.HK）于2026年4月2日被兴业证券经济与金融研究院维持“买入”评级。2025年公司业绩稳健，费用管控成效显著，同时外拓质量与规模持续提升。公司整体财务状况良好，现金流充裕，资产结构健康，盈利能力和股东回报稳定，未来三年业绩有望保持温和增长。 ## 主要观点 ### 1. 业绩表现 - **营业收入**：2025年实现171.26亿元，同比增长4.8%。 - **综合毛利率**：17.43%，同比下降0.83个百分点，主要受非业主增值服务收入下滑及第三方项目增加影响。 - **归母净利润**：15.50亿元，同比增长5.1%，归母净利率保持在9.2%。 - **每股派息**：1.401元，对应派息率50%，分红稳定可持续。 ### 2. 财务状况 - **现金储备**：截至2025年末，公司现金及银行结余达128.86亿元，同比增长8.6%。 - **经营性现金流**：全年经营性净现金流18.27亿元，对净利润覆盖倍数达1.2倍，经营质量高。 - **贸易应收款**：34.44亿元，同比增长22.3%，账龄结构优质，回款风险可控。 - **资产负债率**：2025年为41.2%，预计未来三年逐步下降至36.0%。 - **流动比率**：2025年为2.0，预计未来三年保持在2.0以上，财务风险较低。 ### 3. 在管面积与收入结构 - **在管面积**：截至2025年末为8.55亿平方米，同比增长6.4%。 - **合约面积**：10.12亿平方米，同比增长2.4%。 - **物业管理收入**：131.50亿元，同比增长12.6%。 - **物业费单价**：住宅平均物业费单价提升至2.47元/平方米/月，第三方项目单价提升至1.96元/平方米/月，定价能力与项目质量持续改善。 ### 4. 市场拓展 - **新拓第三方项目**：2025年单年合同额达29.30亿元，保持行业第一梯队。 - **区域分布**：核心50城新拓合同额占比80.4%，非居业态新拓占比84.6%，商办、公服、景区等高能级业态占比提升。 - **外拓质量**：市场化拓展质量与结构持续优化。 ### 5. 增值服务板块 - **非业主增值服务收入**：16.36亿元，同比下降16.5%，主要受地产前端协销需求回落及写字楼租赁市场调整影响。 - **社区增值服务收入**：23.40亿元，同比下降13.6%。 - **转型方向**：公司积极转向房屋修缮、能源改造、查验交付等存量运维业务，其他非业主增值服务收入同比提升5.8%。 - **未来展望**：预计随存量资产运营需求释放，增值服务板块有望逐步企稳改善。 ### 6. 估值与盈利预测 - **2026/2027/2028年归母净利润**：预计分别为16.28/16.97/17.44亿元，分别同比增长5.0% / 4.2% / 2.8%。 - **2026年PE**：9.5倍，股息率5.3%，估值合理，具备吸引力。 ### 7. 投资建议 - **维持“买入”评级**：基于公司物业管理基本盘稳健增长、业务结构持续优化、市场拓展质量提升，预计公司业绩与派息均有望实现稳健增长。 ## 关键信息 - **分析师**：宋健、孙钟涟（注意：孙钟涟非香港证监会注册持牌人） - **报告日期**：2026年4月2日 - **总市值**：175.19亿港元 - **总股本**：5.53亿股 - **2025年每股收益**：2.81元 - **2026年每股收益预测**：2.94元 - **2025年每股股息**：1.40元 - **2026年每股股息预测**：1.47元 - **2026年PE**：9.5倍 - **股息率**：5.3% ## 风险提示 - **经营效率提升不及预期** - **市场拓展不及预期** - **收缴率不及预期** ## 财务比率概览 | 指标 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |--------------|------|-------|-------|-------| | 毛利率(%) | 17.4 | 17.1 | 16.7 | 16.5 | | 归母净利率(%)| 9.0 | 9.0 | 9.0 | 8.8 | | ROE(%) | 15.3 | 14.9 | 14.4 | 13.8 | | PE(倍) | 9.9 | 9.5 | 9.1 | 8.8 | | PB(倍) | 1.5 | 1.4 | 1.3 | 1.2 | ## 投资评级说明 - **买入**：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% - **增持**：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%~15%之间 - **中性**：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%~5%之间 - **减持**：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% - **无评级**：无法获取必要资料或存在重大不确定性 ## 结论 保利物业在2025年实现业绩稳健增长，费用管控成效显著，同时在管面积与收入结构持续优化，市场拓展质量提升，显示出较强的竞争力与可持续发展能力。尽管增值服务短期承压，但公司积极转型，未来有望逐步改善。公司现金流充裕，财务结构健康，估值合理，具备长期投资价值，维持“买入”评级。投资者应关注其经营效率、市场拓展及收缴率等潜在风险。