> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产现房销售新规点评总结 ## 核心内容 2026年8月28日，住建部、自然资源部、金融监管总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》，主要内容包括： - **新老划断**：已取证项目按原有预售政策执行，未来新拿地项目优先现房销售。 - **预售完善**：新项目需封顶后方可预售，预售资金需锁至竣工，预售制度逐渐失去意义。 - **政策协同**：同步出台定金制、分期缴纳土地款、融资支持等配套措施，推动现房销售制度落地。 现房销售政策方向早在2020年起已在地方试点，2024年末全国会议提出推进现房销售，2025年多地明确要求新拿地项目现房销售，此次政策发布符合市场预期。 ## 主要观点 ### 对房企的短期影响 1. **IRR（内部收益率）大幅下降**：由于回款时间延长，现房销售使IRR显著降低。 2. **利润率提升**：为弥补IRR下降，房企拿地时会提高利润率要求，进而推高行业整体利润率。 3. **ROIC（投入资本回报率）可上可下**：若利润率提升幅度足以抵消回款滞后，ROIC可能保持不变甚至上升。 4. **现金流影响较小**：房企可选择不拿地，且已取证项目不受影响，现金流不一定会断裂。 ### 对房企的长期影响 1. **金融属性削弱**：现房销售制度削弱了房企通过预售资金快速周转的能力，房企将从“资产负债表生意”转向“利润表生意”。 2. **财务结构优化**：利润率和杠杆率将趋于中等水平，ROE（净资产收益率）也将相应调整。 3. **行业走向制造业模型**：房地产开发周期延长至约3年，产品力与成本控制能力成为企业竞争力的核心。 ### 对土地市场的影响 1. **短期接近停摆**：现房销售政策带来不确定性，房企可能暂停拿地，尤其对非热门城市影响更大。 2. **长期地价受压**：IRR下降将促使房企提高利润率要求，从而压低地价；但地价最终仍取决于房价走势。 3. **地方政府承压**：土地市场较冷的城市或区域在推进现房销售政策时阻力较小，政策执行更为积极。 ## 关键信息 - **现房销售并非利空**：政策并非直接导致房企利润下降或现金流断裂，反而可能提升行业利润率。 - **政策温和但影响深远**：现房销售政策逐步推进，对市场情绪可能产生短期冲击，但对行业长期发展有利。 - **投资建议**：继续看好地产股，建议在调整后加大仓位，重点推荐中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口等个股。 ## 风险提示 - **政策支持不及预期**：相关配套措施若未及时出台，可能影响政策效果。 - **外部环境变化**：经济下行、利率上升等外部因素可能导致行业基本面超预期下行。 - **房企信用风险**：房企信用事件可能对市场造成冲击，需警惕。 ## 结论 现房销售新规是房地产市场从“高周转”向“高质量”转型的重要一步，短期可能带来市场情绪波动，但长期有助于提升行业稳定性与可持续性，推动房企向制造业模式转变，增强产品力与成本控制能力。政策的推进符合市场趋势，对行业整体利大于弊。