> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 华润万象生活（01209.HK）2025年业绩总结 ## 核心内容概览 华润万象生活（01209.HK）在2025年实现了营业收入与归母净利润的稳步增长，核心利润增速高于收入增速，显示出公司经营效率的持续提升。公司维持高分红政策，持续为股东提供稳定回报，同时在业务结构优化与外拓方面表现突出。 ## 主要观点 - **业绩表现稳健**：2025年公司营业收入为180.22亿元，同比增长5.1%；归母净利润为39.69亿元，同比增长10.3%。核心净利润增长13.7%，增速高于收入增速，反映盈利能力增强。 - **毛利率提升显著**：2025年公司毛利率为35.5%，同比提升2.5个百分点，主要得益于商管业务占比提升、数字化投入带来的成本优化及物业航道提质增效。 - **物业航道稳中提质**： - 基础物业服务收入同比增长7.5%，毛利率提升1.5个百分点至15.9%； - 非业主增值服务收入同比下降27.7%，受房地产市场调整影响； - 业主增值服务收入同比下降26.3%，但毛利率大幅提升11.0个百分点至36.6%，体现收入结构优化； - 城市空间收入同比增长12.0%，毛利率提升0.5个百分点至13.4%，且新增第三方合约面积3530万平方米，其中78.6%由城市空间贡献，外拓更重质量与结构。 - **现金流稳健，分红慷慨**：截至2025年末，公司持有现金157.97亿元，有效净现金流对核心净利润的覆盖倍数为112.3%，现金流表现良好。公司拟派末期股息0.509元/股及特别股息0.341元/股，全年每股股息1.731元，同比增长12.7%，连续三年实现核心净利润100%分红。 - **盈利预测与估值**：公司预计2026-2028年归母净利润分别为43.87亿元、48.46亿元和54.30亿元，对应P/E分别为21.3倍、19.3倍和17.2倍，维持“买入”评级。 ## 关键信息 ### 财务指标概览（单位：百万元） | 指标 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |--------------|------|------|------|------| | 营业总收入 | 18,021.62 | 19,294.73 | 20,954.99 | 22,768.95 | | 归母净利润 | 3,969.02 | 4,386.76 | 4,845.65 | 5,429.92 | | EPS（元/股） | 1.74 | 1.92 | 2.12 | 2.38 | | P/E（倍） | 23.57 | 21.33 | 19.31 | 17.23 | | ROE（%） | 25.67 | 28.37 | 31.34 | 35.12 | | 毛利率（%） | 35.54 | 37.30 | 38.28 | 39.20 | | 销售净利率（%）| 22.02 | 22.74 | 23.12 | 23.85 | ### 股价与市场数据 | 指标 | 数据 | |------------------|-------------| | 收盘价（港元） | 46.42 | | 一年最低/最高价（港元） | 31.60/50.35 | | 市净率（倍） | 6.04 | | 港股流通市值（百万港元） | 93,313.38 | ### 风险提示 - **宏观经济与消费复苏不及预期**； - **项目拓展及运营不及预期**； - **行业竞争加剧**。 ## 投资建议 公司作为商管业务龙头，盈利能力和股东回报表现优异，未来盈利增长可期。基于其稳健的财务表现和持续的高分红策略，东吴证券维持“买入”评级。 ## 附录：财务预测表 ### 资产负债表（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |-----------------|------|------|------|------| | 流动资产 | 14,616.05 | 14,329.27 | 14,564.24 | 14,921.72 | | 现金及现金等价物 | 5,538.29 | 4,958.84 | 4,777.18 | 4,681.83 | | 应收账款及票据 | 2,735.74 | 2,894.21 | 3,114.14 | 3,352.10 | | 存货 | 248.07 | 252.05 | 269.44 | 288.41 | | 其他流动资产 | 6,093.95 | 6,224.17 | 6,403.48 | 6,599.39 | | 非流动资产 | 14,434.90 | 15,296.28 | 16,135.67 | 16,958.63 | | 资产总计 | 29,050.95 | 29,625.55 | 30,699.92 | 31,880.35 | ### 现金流量表（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |-----------------|------|------|------|------| | 经营活动现金流 | - | 4,466.47 | 5,358.12 | 5,957.19 | | 投资活动现金流 | - | (539.16) | (574.13) | (622.62) | | 筹资活动现金流 | - | (4,506.76) | (4,965.65) | (5,429.92) | | 现金净增加额 | - | (579.45) | (181.66) | (95.35) | | 折旧和摊销 | - | 259.62 | 261.61 | 258.05 | | 资本开支 | - | (120.00) | (100.00) | (80.00) | | 营运资本变动 | - | 169.45 | 533.48 | 588.38 | ### 利润表（单位：百万元） | 项目 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|------|------|------|------| | 营业总收入 | 18,021.62 | 19,294.73 | 20,954.99 | 22,768.95 | | 营业成本 | 11,616.05 | 12,098.24 | 12,933.20 | 13,843.66 | | 经营利润 | 4,859.42 | 5,537.15 | 6,219.66 | 6,967.15 | | 利息支出 | 110.96 | 120.00 | 120.00 | 0.00 | | 利润总额 | 5,353.36 | 5,998.99 | 6,626.53 | 7,425.53 | | 所得税 | 1,269.63 | 1,499.75 | 1,656.63 | 1,856.38 | | 净利润 | 4,083.74 | 4,499.24 | 4,969.90 | 5,569.15 | | 归属母公司净利润 | 3,969.02 | 4,386.76 | 4,845.65 | 5,429.92 | | EBIT | 5,464.32 | 6,118.99 | 6,746.53 | 7,425.53 | | EBITDA | 5,464.32 | 6,378.61 | 7,008.14 | 7,683.58 | ## 财务比率分析 | 比率 | 2025A | 2026E | 2027E | 2028E | |------------------|------|------|------|------| | ROIC（%） | 25.72 | 29.14 | 31.89 | 34.81 | | ROE（%） | 25.67 | 28.37 | 31.34 | 35.12 | | 资产负债率（%） | 45.98 | 46.65 | 48.11 | 49.59 | | 收入增长率（%） | 5.74 | 7.06 | 8.60 | 8.66 | | 净利润增长率（%） | 9.36 | 10.52 | 10.46 | 12.06 | | P/E（倍） | 23.57 | 21.33 | 19.31 | 17.23 | | P/B（倍） | 6.05 | 6.05 | 6.05 | 6.05 | | EV/EBITDA（倍） | 14.82 | 13.89 | 12.67 | 11.57 | ## 总结 华润万象生活在2025年实现了核心利润的稳健增长，毛利率显著提升，盈利质量持续改善。公司通过优化收入结构、提升运营效率，推动了商管与物管业务的协同发展。同时，公司保持高分红策略，为股东提供长期价值回报。未来三年，公司盈利预测保持增长趋势，估值逐步下降，反映市场对其未来增长的信心。投资建议维持“买入”评级，但需关注宏观经济、消费复苏及行业竞争等潜在风险。