20160129-中投证券-福星股份-000926.SZ-利益捆绑_产业升级_物业众筹拓资源_29页_1mb

福星股份（000926）总结

核心内容

福星股份是湖北省房地产开发行业的龙头企业，连续8年位居武汉市房地产综合实力第一名。公司以房地产开发为主业，占比高达85.9%，同时积极布局物业管理和智慧社区生活服务领域，通过物业众筹平台实现资源整合和资本运作。公司还涉足海外房地产市场，拓展至澳大利亚悉尼和美国加州等地。

主要观点

• 业务转型与升级：公司从传统的房地产开发向综合地产转型，推动“住宅+商业”、“海内+海外”模式，拓展市场空间。
• 物业众筹平台：公司推出全球首创的物业资源众筹平台，通过股权众筹和股权置换，实现资源的快速整合与资本增值。
• 智慧社区O2O平台：公司搭建智慧社区O2O平台“慧生活”，提供增值服务，毛利率可达60%，成为新的利润增长点。
• 利益捆绑机制：通过员工持股计划、事业合伙人制度、控股股东增持等手段，实现公司、员工、股东利益一致，提升内部积极性。
• 财务优化与融资：公司通过增发和公司债融资，优化资产负债结构，降低融资成本，增强资金实力。
• 市场潜力与前景：公司预计2016年实现管理面积1亿平米，2020年达10亿平米，市场占有率目标为6.15%。未来三年，房地产业务毛利率将稳步提升，业绩增长可期。

关键信息

房地产业务

• 市场地位：公司为武汉地区房地产开发龙头企业，2015年市场占有率3.91%，并连续11年被评为中国房地产百强企业。
• 毛利率：2015年房地产业务毛利率为27.27%，预计2016年提升至34.71%，2017年为35.50%，2018年为35.74%。
• 土地储备：公司土地储备丰富，未结算面积570万平米，未销售面积400万平米，其中80%位于城市核心地段，足以支撑未来6年开发需求。
• 销售情况：2015年武汉地区商品房成交面积同比增长46.99%，公司项目去化率高，销售均价上涨，带动毛利率提升。

物业管理与社区服务

• 物业众筹平台：公司推出物业资源众筹平台，通过股权众筹和股权置换实现资源整合，服务面积在3个月内扩大至6000万平米，服务人群达180万。
• 智慧社区O2O平台：公司搭建“慧生活”平台，提供维修、家政、支付、停车、娱乐休闲、一二手房租售、金融理财、养老等服务，毛利率可达60%。
• 市场目标：预计2016年管理面积达1亿平米，2020年实现10亿平米，服务人群达850万，市场占有率提升至6.15%。

融资与资本运作

• 增发与公司债：2015年公司非公开发行23697万股，募集资金30亿元，用于东湖城K1和水岸国际K2项目。
• 融资成本：公司通过发行公司债降低融资成本，2015年公司债利率为7.5%，较2014年下降1.7个百分点。
• 资产负债率：公司资产负债率77%，净负债率159%，通过融资优化资本结构。

利益绑定与激励机制

• 员工持股计划：公司推出员工持股计划，员工持股成本为9.46元/股，控股股东持股成本为9.57元/股，定增价为12.66元/股，RNAV为16.04元/股，提供较好的安全垫。
• 事业合伙人制度：公司引入事业合伙人制度，建立对外扩张新平台，提升公司整体竞争力。
• 控股股东增持：控股股东董事长谭功炎先生增持公司股份，彰显对公司未来发展的信心。

股东回报与财务指标

• 股东回报规划：公司修改股东回报规划，提高现金分红比例，增强投资者信心。
• 财务指标：2015年营业收入为83.93亿元，净利润8.09亿元，毛利率22.4%，PE为12.99倍，PB为1.27倍，EV/EBITDA为12倍。

投资建议

• 评级：强烈推荐，6-12个月目标价15.8元，对应2016年PE14倍。
• 盈利预测：预计2015-2017年营业收入分别为83.93亿元、99.35亿元、116.56亿元，三年复合增速20.35%。
• EPS预测：2015-2017年最新摊薄EPS分别为0.85元、1.12元、1.42元，三年复合增速24%。

风险提示

• 市场波动：短期内市场波动剧烈，房地产行业整体市场低迷可能影响公司业绩。
• 政策变化：房地产政策调整可能对市场产生影响。
• 行业竞争：物业管理市场竞争激烈，需持续优化服务和管理。

相关数据

• 总股本：949百万股
• 流通股本：530百万股
• 总市值：106亿元
• 流通市值：59亿元
• 当前股价：11.18元
• PE：13倍（2015）、10倍（2016）、8倍（2017）
• ROE：10.2%（2014）、9.8%（2015）、10.9%（2016）、11.7%（2017）

模式创新

• 物业众筹：通过股权众筹和股权置换，实现资源快速扩张与资本增值。
• 社区O2O平台：打造智慧社区生活服务平台，提供多样化增值服务，提升盈利能力。
• “三纵”战略：深耕华中、东部、西部经济带，形成区域协同效应。

海外拓展

• 澳大利亚帕尔玛塔项目：公司首个海外项目，位于悉尼第二中央商务区，预计总投资18.74亿元，销售情况良好。
• 北京通州宇盛宏利项目：公司全资子公司福星惠誉收购的区域外项目，位于通州万达广场对面，临近地铁，区位优势明显。

结论

福星股份在房地产开发和物业管理领域展现出强劲的发展势头，通过物业众筹平台和智慧社区O2O平台实现业务升级，拓展市场空间。公司积极优化资本结构，降低融资成本，提升盈利能力。未来三年，公司预计实现营收和利润的稳步增长，成为房地产行业的重要参与者。