> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年下半年展望：总量无弹性关注结构，分化和政策是重点 ## 核心内容概述 2026年下半年房地产市场整体呈现总量无弹性、结构分化和政策驱动的特点。新房销售持续下行，但跌幅有所收窄；土地市场成交量和出让金继续萎缩，但部分核心城市土拍热度回升；库存去化周期仍处高位，市场尚未企稳；房企拿地行为更加聚焦，部分企业表现突出。政策与市场分化成为市场关注重点。 --- ## 主要观点与关键信息 ### 1. 新房销售基本面回顾与展望 - **2026H1新房销售表现**：全国商品房销售面积同比下降11.6%，销售金额同比下降13.6%，已回落至2009年和2014年水平。 - **市场结构变化**：新房销售总量持续下降，但市场结构有所改善，成交量和价格出现分化。 - **同比跌幅收窄**：2026年Q2新房销售同比跌幅显著收窄，部分城市如上海、杭州、武汉等表现较好。 - **2026H2展望**：预计下半年新房销售跌幅将继续收窄，但全年仍为负增长，成交量再下一个台阶。 ### 2. 土地市场表现与展望 - **土地成交量与出让金**：2026年上半年，300城涉宅用地成交面积同比下降25.9%，出让金同比下降26.5%，均创近十年新低。 - **土地市场分化**：土拍热度向少数核心城市和优质地块集中，如杭州、济南、武汉等地出现高溢价成交。 - **土地市场基数影响**：2026H1土地市场同比跌幅较大，预计下半年跌幅将收窄，但整体仍处于下行趋势。 - **TOP20城市占比**：2026年上半年TOP20城市涉宅土地出让金占全国比重升至67%，较2025年提升约10个百分点。 ### 3. 房企拿地与销售情况 - **房企拿地行为**：2026H1百强房企拿地金额同比下降35%，拿地强度下降，多数房企趋于保守。 - **拿地集中度提升**：房企拿地进一步向核心城市聚集，如华润置地、越秀地产、绿城中国等表现突出。 - **销售与拿地关联**：销售与拿地强度正相关，销售表现好的房企在拿地上更有优势。 - **房企表现差异**：部分房企如越秀地产、华润置地拿地强度较高，但整体仍受市场下行影响。 ### 4. 库存与去化周期分析 - **库存持续去化**：2026年上半年，70城已取证未售库存达4.3亿平方米，同比下降4%，环比下降1.2%。 - **去化周期高位回落**：库存去化周期在2026年5月为34个月，同比增加7.1个月，仍处于偏高区间。 - **城市分化明显**：一线城市去化周期较2014年高点提升至20个月以上，二线城市中84%城市去化周期超过20个月，三线城市去化周期普遍偏高。 - **库存与价格弹性**：库存去化受价格弹性影响较大，通过合理让利实现“以价换量”可有效转化库存。 ### 5. 二手房市场分析 - **二手房成交量**：2026年上半年，14城累计成交面积同比增长4.5%，但交易总金额受价格下跌影响承压。 - **城市分化显著**：上海二手房市场表现相对较好，其他城市则分化明显，置换链条尚未有效打通。 - **价格走势**：6月二手房价格同比下跌5.6%，环比下跌0.3%，一线、二线、三线城市同比跌幅分别为-4.9%、-5.4%、-6.0%。 ### 6. 投资建议与市场展望 - **政策影响**：政策节奏是影响市场的重要因素，市场稳定修复需要适时、有力的政策协同。 - **结构性机会**：市场分化明显，关注核心城市和优质地块，以及具备较强销售和拿地能力的房企。 - **估值分析**：传统房企PE估值中枢为64.5，转型和出险房企PE估值波动较大，PB估值为0.5/0.6/-1.3，反映出市场对房企基本面的担忧。 - **市场前景**：市场仍处于调整期，短期内难有明显反转，但部分核心城市可能有所反弹。 --- ## 结论 2026年下半年，房地产市场将继续呈现总量无弹性、结构分化和政策驱动的特点。新房销售持续下行，但跌幅收窄；土地市场成交量和出让金继续萎缩，但部分核心城市热度回升；库存去化周期仍处高位，市场尚未企稳；房企拿地行为更加聚焦，部分企业表现突出。政策与市场分化是关注重点，市场稳定修复需政策支持。整体市场仍处于调整期，结构性机会值得关注。