> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年第一季度广州房地产市场总结 ## 核心内容 2026年第一季度，广州房地产市场整体表现平稳，但各细分市场呈现分化趋势。办公楼、商场和仓储物流市场均面临不同程度的挑战，同时投资市场成交活跃度有所提升，但总量仍有限。 --- ## 优质办公楼市场 ### 主要观点 - **市场表现**：本季度广州优质办公楼市场新增供应11.0万平方米，空置率上升至21.7%，净吸纳量为3.1万平方米。 - **区域动态**：金融城区域是主要供应地，其中广州合生国际中心是金融城北区首个交付的优质办公项目。 - **租户需求**：租户需求持续谨慎，但甲级楼宇吸纳表现有所改善，环比上升8.9%。乙级楼宇租户外流情况仍存在。 - **行业表现**：消费品行业以搬迁为主，金融行业升级需求显著，科技互联网行业成交面积小幅上升。 - **租金趋势**：租金继续下跌，环比跌幅1.9%，甲级楼宇跌幅达2.1%。以价换量仍是主要策略。 - **未来展望**：预计未来半年新增供应30.3万平方米，其中74%位于金融城，租金仍将承压。 ### 关键信息 - 新增供应项目：新华保险大厦、广州合生国际中心。 - 租户类型：消费品、金融、科技互联网行业表现活跃。 - 租金报价：118.1元/月/平方米。 - 未来供应：30.3万平方米，主要集中在金融城和琶洲。 --- ## 商场市场 ### 主要观点 - **市场表现**：本季度新增供应为0.0万平方米，空置率6.8%，净吸纳量为-1.0万平方米。 - **业态分化**：餐饮业态表现活跃，占比达53.0%，零售业态占比36.5%。 - **品牌动态**：特色餐饮和茶饮咖啡甜品表现突出，日式餐饮、中式餐饮（如江西菜）、新茶饮等均有扩张。 - **零售趋势**：服装类品牌拓店意愿较高，部分品牌在社区购物中心开设新店。 - **租金趋势**：首层租金环比下跌2.5%，至20.5元/天/平方米。 - **未来展望**：预计未来半年新增优质商业物业58.6万平方米，本地运营商积极拓展社区购物中心。 ### 关键信息 - 餐饮业态占比：53.0%。 - 主要品牌：日式餐饮、中式餐饮、新茶饮、本地潮牌。 - 零售业态占比：36.5%，服装类占比最高。 - 未来供应：58.6万平方米，主要集中在核心商圈。 --- ## 仓储物流市场 ### 主要观点 - **市场表现**：新增供应31.0万平方米，空置率上升至13.1%，净吸纳量4.6万平方米。 - **区域动态**：主要供应集中在花都区，包括龙地广州空港物流园和美团大湾区零售科技产业基地。 - **需求变化**：跨境电商调整仓库布局，退租部分非高标或租金较高的广州仓库。 - **租金趋势**：租金跌幅扩大，环比下跌2.9%，至34.5元/月/平方米。 - **未来展望**：预计未来半年新增供应174万平方米，南沙和增城将分别新增62万和55万平方米，租金可能进一步下行。 ### 关键信息 - 新增供应项目：龙地广州空港物流园、美团大湾区零售科技产业基地。 - 主要区域：花都区总存量攀升至194万平方米。 - 租金报价：34.5元/月/平方米。 - 未来供应：南沙和增城将分别新增62万和55万平方米。 --- ## 物业投资市场 ### 主要观点 - **市场表现**：本季度投资市场成交总量为2.5亿元，环比减少44%。商场相关物业占比50%。 - **交易类型**：主要为厂房交易和商业裙楼拍卖，其中商业裙楼带租约拍卖。 - **REITs动态**：保利发展拟将广州保利中心和佛山保利水城作为底层资产申报REITs，这是广州首宗核心区办公资产REITs。 - **市场趋势**：机构买家仍保持谨慎，但自用买家对办公物业仍有购置需求。 - **未来展望**：随着REITs的成功发行，商办物业的资本化与证券化退出路径将更加通畅，有助于改善市场流动性。 ### 关键信息 - 成交总量：2.5亿元。 - 主要交易类型：厂房、商业裙楼。 - REITs动态：保利发展拟申报REITs，广州首宗核心区办公资产。 - 自用买家：天河区和番禺区各有一宗办公物业成交，总价均在5000万元以内。 --- ## 总结 2026年第一季度广州房地产市场整体呈现谨慎态势，各细分市场表现分化。办公楼市场因供应增加和租户需求谨慎导致空置率上升，但甲级楼宇吸纳有所改善。商场市场因主力租户调改和新店扩张，表现相对活跃，但租金持续下跌。仓储物流市场供应激增，租金跌幅扩大，跨境电商调整布局影响显著。投资市场成交总量下降，但询盘活跃度上升，REITs等资本市场工具为持有方提供退出路径。 市场参与者需关注租金下行趋势、供应增加带来的竞争压力以及政策对投资退出路径的影响。未来半年，广州房地产市场将面临更多供应入市，租金和价格压力可能进一步显现，但资本市场工具的引入或将为市场注入新的活力。