> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 两会地产政策与上海楼市总结 ## 核心内容 2026年两会期间，政府工作报告对房地产政策未有新增表述，延续了中央经济工作会议的政策思路，即“防风险、保民生、去金融化”。市场对政策宽松的期待并未兑现，但部分城市如上海已出台新政，对楼市形成一定托底与催化作用。 ## 主要观点 - **政策方向保持稳定**：政府对房地产金融风险的控制和新质生产力的发展，使房地产政策保持长期稳定，未出现重大转向。 - **政策重心转向民生**：未来政策可能更聚焦于城市更新和保障性住房，推动改善居民居住质量。 - **市场预期与实际表现**：尽管两会未释放超预期政策，但上海“沪七条”政策的实施使得楼市在节后明显回暖，尤其在二手房市场表现突出。 - **周期与景气度**：市场应关注景气度变化和周期拐点，而非过度依赖政策博弈。 ## 关键信息 ### 一、市场表现 - **A股房地产指数**：周跌幅为4.09%，跑输沪深300指数。 - **H股房地产指数**：香港内房股和港资房企指数周跌幅分别为4.76%和4.88%，跑输恒指。 - **个股表现**： - A股：西藏城投周涨幅11.65%，万通发展周跌幅12.47%。 - H股：港资房企普遍下跌，新世界发展周跌幅12.80%。 ### 二、二手房市场周度跟踪 - **挂牌价**：上海挂牌价周环比下降0.2%，一线城市整体延续跌势。 - **挂牌量**：节后上海挂牌量周环比增长1.82%，一线城市挂牌量周环比增长0.75%。 - **成交量**： - 上海二手房单日成交2053套，创近一年新高。 - 新政以来，二手房累计成交农历同比增长49.9%。 - 一线城市二手房成交周环比增长83%，月同比34%。 - 二线城市二手房成交周环比增长62%，月同比69%。 - **议价率**：一线城市整体议价率月环比下降，买卖双方趋于理性。 ### 三、新房市场周度跟踪 - **成交**：节后新房成交整体回暖，上海周环比增长86%，十大城市新房成交周环比增长91%。 - **库存与去化**：新房库存总量微增，一线城市库存周环比转正至0.2%。 ### 四、重点政策点评 - **政策延续性**：房地产政策未出现重大变化，仍以“保民生”和“防风险”为核心。 - **城市更新与保障房**：政策强调城市更新和保障房建设，推动房地产高质量发展。 - **需求端政策**：支持初婚初育家庭和多子女家庭住房需求，体现政策精细化。 - **供给端政策**：因城施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房。 - **公积金改革**：首次在政府工作报告中提及深化公积金制度改革，预计未来将更精细化。 ### 五、房企融资动态 - **滨江集团**：发行2年期中票，票面利率2.75%，融资成本较低。 ### 六、行业政策与新闻 - **城市更新政策**：深圳发布城市更新管理通知，杭州余杭区出台购房补助政策。 - **金融环境**：央行表示社会融资条件处于宽松状态，住房贷款利率处于历史低位。 ## 投资建议 - **短期**：看好行业脉冲行情，建议关注政策宽松和基本面改善带来的市场机会。 - **中期**：推荐三条结构性主线： 1. 港资房企：受益于香港楼市触底改善。 2. 商业地产：受益于REITs推出和利率下行趋势。 3. “好房子”企业：具备优秀产品力和去化能力。 ## 风险提示 1. 政策宽松力度不及预期。 2. 楼市改善不及预期，小阳春后可能继续下行。 3. 房企信用风险加剧，可能拖累板块表现。 ## 投资评级 - **行业评级**：看好（维持） - **公司评级**： - 买入：相对市场基准指数收益率15%以上。 - 增持：相对市场基准指数收益率5%~15%。 - 中性：相对市场基准指数收益率在-5%~5%之间波动。 - 减持：相对市场基准指数收益率在-5%以下。 ## 附注 - **分析师**：吴胤翔，执业证书编号：S0860526010001 - **相关报告**： - 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯性（2026-03-05） - 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市（2026-03-04） - 小阳春表现（未注明日期） - 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产（2026-02-25） - 把握长期趋势，拥抱短期行情（2026-02-11） ## 图表目录 - 图1：申万房地产指数周跌幅4.09% - 图2：房地产板块表现位于中下游 - 图3：港资房企指数周跌幅4.88% - 图4：一线城市挂牌价走势 - 图5：一线城市挂牌量变化 - 图6：北京-二手房挂牌量价 - 图7：上海-二手房挂牌量价 - 图8：广州-二手房挂牌量价 - 图9：深圳-二手房挂牌量价 - 图10：一线城市二手房日度实时成交 - 图11：二线城市二手房日度实时成交 - 图12：北京-二手房日度实时成交 - 图13：上海-二手房日度实时成交 - 图14：广州-二手房日度实时成交 - 图15：深圳-二手房日度实时成交 - 图16：一线城市议价率走势 ## 结论 2026年两会房地产政策未有新增，但上海“沪七条”政策已带动市场回暖，特别是二手房成交量显著上升。政策重心将逐步转向城市更新和保障房建设，同时关注公积金政策调整和“好房子”发展。市场应从政策博弈转向景气度跟踪，把握结构性投资机会。