> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公积金额度提升“变相降息”，核心城市置换链条逐步打通 ## 核心内容 2026年房地产市场受到公积金政策调整的显著影响，主要体现在公积金贷款额度提升、利率下行、使用场景扩围以及对核心城市房地产市场的支持增强。同时，香港房地产市场在政策放松和人口结构变化的推动下，出现止跌回稳的趋势。 ## 主要观点 1. **公积金贷款额度提升，覆盖度大幅增加，使用场景扩围** - 我国住房公积金实缴职工数量在2024年攀升至1.76亿人，覆盖18.2%的劳动年龄人口。 - 公积金贷款额度在2026年多个城市和省份有所上浮，覆盖新房和二手房的总价比例显著提升。 - 2026年公积金贷款政策扩展至更多使用场景，如代际互助、缴纳契税、老旧电梯更新、重大疾病提取、购买车位等，进一步提升公积金的实用性。 2. **公积金贷款利率下行达到“变相降息”效果** - 公积金贷款利率长期低于商业贷款利率，2024年与个人住房贷款息差为46BPs，仍具性价比。 - 公积金贷款市场占有率从2022年的15.8%提升至2024年的17.6%，显示出市场对公积金贷款的偏好。 - 公积金贷款余额持续增长，2024年末达到8.07万亿元，与个人住房贷款余额形成明显分化。 3. **香港房地产案例：华丽的止跌回稳** - 香港楼市自2021年下半年进入下行通道，2022年后逐步放松政策，如降低印花税、取消额外印花税等，刺激市场回暖。 - 2025年香港总人口回升至751万人，人才引进政策促进了人口增长和产业复苏。 - 2022-2025年租金回报率上升，房价下跌，租金与房价走势出现背离，资产配置性价比提升。 - 部分户型出现“租不如买”的情况，表明市场开始回暖。 ## 关键信息 - **公积金贷款额度提升**：21个样本城市中，家庭公积金贷款额度平均上浮至201万元，相对140平米新房总价覆盖度平均达到83%，相对120平米二手房总价覆盖度平均达到96%。 - **公积金使用场景扩围**：涵盖购房、租房、维修、医疗等多个方面，提升了公积金的实用性。 - **公积金贷款利率下行**：2026年公积金贷款利率为2.60%，个人住房贷款利率为3.10%，息差为48BPs，达到“变相降息”效果。 - **香港楼市回暖**：政策放松、人才引进和租金回报率上升是推动因素，部分户型租金回报率已接近公积金利率，资产配置性价比提升。 ## 投资建议 - **聚焦政策底部的估值修复**：关注中央和一线城市政策转向信号，以及公积金政策对核心城市房地产市场的影响。 - **关注核心城市租金回报率修复**：借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，推动资产配置需求。 - **推荐标的**： 1. **强信用房企**：建发国际集团置地、中国金茂、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产、绿城中国。 2. **双轮驱动房企**：华润置地、新城控股、龙湖集团，住宅与商业地产共同发展，REITs助力资管战略落地。 3. **优质物管企业**：华润万象生活、建发物业、南都物业、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务。 4. **房地产后服务赛道**：我爱我家、贝壳，受益于二手房渗透率提升。 ## 风险提示 - **宏观经济下行**：可能影响居民购房能力和房地产市场整体表现。 - **房企融资进展不及预期**：可能影响企业资金链和项目推进。 - **行业竞争加剧**：可能导致利润空间压缩和市场分化。