20180531-兴业研究-China_s_Property_Investment_Likely_Slows_Down_Amid_Tighter_Funding_Conditions_6页_541kb

中国房地产投资或放缓：资金紧张拖累发展

核心内容

中国房地产投资增速在2018年初开始显著放缓，主要由于房地产开发资金来源的增长速度下降。银行信贷、影子银行、债券市场和房地产销售回款等渠道的资金增长均趋缓，导致房地产行业面临资金短缺的压力。

主要观点

• 资金来源趋紧：自2018年起，房地产开发资金增长速度明显放缓，尤其是银行信贷和债券市场融资受到严格监管，影子银行渠道也因政策收紧而缩减。
• 销售放缓影响现金流：房地产销售增长放缓导致销售回款减少，同时家庭抵押贷款增长也进入负增长区间，进一步加剧了资金紧张。
• 开发活动受阻：房地产企业融资活动受压，债券净流入量大幅下降，且2018年面临大量债券回售压力，资金成本上升。
• 新开工与在建面积增长：新开工面积在2018年小幅增长，而在建项目面积增速保持稳定，但竣工面积增速则大幅下滑，反映出企业推迟竣工以吸收销售回款的策略。
• 土地购置受拖累：房地产销售放缓直接导致房地产企业土地购置面积下降，资金紧张成为关键因素。
• 投资增速下降：尽管2018年4月房地产投资增速仍保持在10.3%，但剔除土地购置费用后，投资增速显著放缓，叠加基建投资和制造业投资疲软，国内需求预计将减弱。

关键信息

• 2018年4月房地产开发资金增速：从2017年12月的8.2%降至2.1%，为25个月最低。
• 新开工面积增速：2018年小幅增长至7-8%。
• 在建项目面积增速：保持在1.8-2.8%之间。
• 竣工面积增速：下降至-10%以下。
• 房地产销售面积增速：连续两年下滑，导致土地购置面积从2017年下半年的13%降至2018年4月的-2%。
• 房地产债券融资：2016年月均净流入850亿元，2017年降至200亿元，2018年面临大量债券回售，预计季度净流入为-1400亿元。
• 房地产投资结构：2018年4月房地产投资增速虽保持10.3%，但主要由前一年土地购置费用构成，剔除后投资增速明显放缓。

图表摘要

• 图1：房地产开发资金增速显著放缓。
• 图2：房地产开发资金来源结构变化。
• 图3：REITs和房地产债券收益率大幅上升。
• 图4：房地产债券回售压力显著增加。
• 图5：房地产企业加快新开工，但放缓竣工。
• 图6：房地产销售放缓拖累土地购置。
• 图7：建筑安装投资因施工放缓而下降。
• 图8：中国固定资产投资整体趋弱。

结论

综合来看，中国房地产行业正面临资金紧张带来的多重压力，包括销售放缓、融资渠道受限、债券回售压力增大等。这些因素共同导致房地产投资增速放缓，进而影响整体固定资产投资增长。未来，随着资金短缺问题持续，国内需求预计将进一步减弱。