20200505-东吴证券-房地产行业19年报及20Q1季报综述_业绩可观_杠杆维稳_主流房企销售_竣工不悲观_16页_1mb

房地产行业19年报及20Q1季报综述总结

核心内容

2019年，房地产行业整体表现稳健，优质房企凭借土储、销售、经营管控和资金等优势，有效应对行业下行周期，录得相对不错的业绩。2020年一季度，受疫情影响，行业销售和施工端受到较大冲击，业绩出现下滑。展望2020年，行业集中度仍将持续上升，房企开工规模受限，但竣工增速保持乐观，一线房企业绩更具确定性。

主要观点

• 行业集中度提升：2019年TOP100房企销售金额集中度达73%，同比提升6个百分点。TOP50后房企销售增速更显著，推动行业向头部集中。
• 销售目标与增速：主流房企2020年销售目标增速平均为14%，一线房企目标增速相对较低，但对全年销售增长仍保持信心。
• 业绩表现分化：2019年房地产板块营业收入同比增长20.4%，但归母净利润同比增长仅10.7%，增速创2016年后新低。一线房企业绩优于二三线房企，三线房企仍处于低迷状态。
• 毛利率与净利率：板块整体毛利率为31.7%，同比下降0.8个百分点，但一线房企毛利率仍维持较高水平。销售净利率持续下降，一线房企净利率高于15%。
• 杠杆水平：2019年末，房地产板块整体资产负债率为79.0%，同比下降0.8个百分点，一线房企仍维持较高杠杆水平。
• 合同负债：2019年末，板块合同负债同比增长17.6%，三线房企增速最快。一线房企合同负债对营收的覆盖倍数最高，业绩确定性更强。
• 开工与竣工：2019年主流房企开工面积增速均值为-1%，2020年一季度受疫情影响，开工面积增速为-12%。竣工面积增速仍保持高位，均值达30%。
• 投资建议：推荐保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份等房企，内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。
• 风险提示：包括销售波动、政策调整、融资收紧、运营风险、汇率波动和棚改货币化不及预期等。

关键信息

1. 行业集中度

• 2019年TOP100房企销售金额集中度达73%，同比提升6个百分点。
• 各线房企集中度分别为TOP3（13%）、TOP10（28%）、TOP30（49%）、TOP50（60%）。
• 2020年主流房企销售目标增速平均为14%，一线房企目标增速为7%，二三线房企分别为15%和26%。

2. 业绩表现

• 2019年房地产板块营业收入同比增长20.4%，但归母净利润同比增长10.7%，创2016年后新低。
• 一线房企营收增速为26.0%，二线为12.1%，三线为-0.6%。
• 2020年一季度板块营收增速为-4.4%，归母净利润增速为-45.0%，其中一线房企增速为-14.9%，二线为-83.9%，三线为-26.6%。

3. 盈利能力

• 2019年末板块整体毛利率为31.7%，一线房企毛利率为30.5%，二三线分别为32.9%和42.3%。
• 销售净利率为11.5%，同比下降1.0个百分点，一线房企净利率最高，达12.5%。
• 2020年一季度板块净利率为8.2%，同比下滑4.7个百分点，一线房企净利率为8.5%，二线为5.5%，三线为13.3%。

4. 资产负债率

• 2019年末板块整体资产负债率为79.0%，剔除预收后的资产负债率为53.4%。
• 一线房企资产负债率最高，分别为81.6%、77.7%、62.6%。
• 2020年一季度板块资产负债率略有下降，一线房企资产负债率仍高于二三线。

5. 合同负债

• 2019年末板块合同负债同比增长17.6%，三线房企增速最快为23.3%。
• 合同负债对营收的覆盖倍数分别为：一线133%、二线97%、三线78%。

6. 开工与竣工

• 2019年主流房企开工面积增速均值为-1%，2020年一季度为-12%。
• 竣工面积增速保持高位，均值达30%。龙湖地产、新城控股、荣盛发展、中南建设等房企竣工增速超过30%。

投资建议

• 推荐房企：保利地产、万科A、金地集团、中南建设、招商蛇口、华夏幸福、金科股份。
• 内房股推荐：旭辉控股集团、中国金茂、建发国际集团、金地商置。

风险提示

1. 行业销售波动较大，房企销售回款可能受阻。
2. 政策调整可能带来经营风险，如按揭利率上升、税收政策收紧等。
3. 融资环境全面收紧，加剧企业流动性压力。
4. 企业运营风险，如高管变动、施工进度放缓、拿地激进导致资金短缺。
5. 汇率波动可能对企业造成影响。
6. 棚改货币化不达预期，可能对三四线城市地产销售造成压力。