周期问底系列深度（一）_如何理解近期楼市基本面边际变化的_同_与_不同_18页_933kb

如何理解近期楼市基本面边际变化的“同”与“不同”总结

核心内容

近期楼市基本面边际变化延续了以往“小阳春”或政策驱动行情中的结构性特征，包括“以价换量”、“二手房强、新房弱”、“核心城市强”、“刚需房强”。然而，也出现了与以往不同的积极变化，如房东惜售驱动的挂牌量收缩、成交量和价格自发改善、以及核心城市房价企稳迹象。整体来看，楼市正在经历周期底部的临近信号。

主要观点

• 成交量改善缺乏持续性：尽管小阳春期间成交量表现亮眼，但资产价格并未同步上涨，显示成交量改善更多依赖让利，缺乏价格支撑。
• 二手房主导市场：二手房凭借灵活定价机制持续占据市场主导地位，新房市场依然低迷。
• 核心城市主导复苏：核心城市如上海、北京表现出较强复苏迹象，而低能级城市景气度修复仍面临较大压力。
• 刚需主导成交结构：核心城市二手房成交仍以刚需为主，改善型置换需求尚未激活，楼市整体预期仍偏弱。
• 房东惜售驱动挂牌量收缩：北京、上海挂牌量出现主动收缩，表明市场供需结构正在优化，房东不再急于抛售。
• 核心城市价格企稳：在无政策催化的情况下，北京、上海二手房价格出现回暖迹象，显示市场自发修复能力增强。
• 周期底部临近信号：京沪挂牌量下降、价格跌幅收窄、成交量回升等现象表明楼市已进入周期底部附近，2027年有望迎来核心城市房价底。

关键信息

一、近期基本面边际变化的“同”

1. 以价换量：成交量改善主要依赖价格下调，资产价格表现平平。

   • 节后六周全国二手房成交农历同比上涨 $13.3%$，但挂牌价下跌 $0.7%$。
   • 一线城市中，上海挂牌价微涨 $0.2%$，其余城市挂牌价均下跌。

2. 二手房强、新房弱：

   • 2026年一线城市二手房累计成交农历同比上升 $21%$，新房累计成交农历同比下降 $10%$。
   • 二手房成交面积占比持续高于 $50%$，显示出更强的市场韧性。

3. 核心城市强：

   • 上海二手房成交农历同比大幅增长 $16.6%$，而长沙、沈阳、天津等低能级城市成交表现低迷。

4. 刚需房主导市场：

   • 北京、上海、深圳成交中总价低于300万的占比分别为 $52%$、$60%$、$52%$，广州、成都、杭州成交中总价低于200万的占比分别为 $67%$、$89%$、$53%$。

二、近期楼市基本面边际变化的“不同”

1. 房东惜售驱动挂牌量收缩：

   • 北京、上海挂牌量自2025年9月和4月开始主动下降，跌幅较往年明显收窄。
   • 截至2026年4月5日，北京挂牌量较近两年峰值回落 $14.1%$，上海回落 $27.5%$。

2. 成交量与价格自发改善：

   • 节前北京、上海二手房成交量和价格出现改善，表明市场自发修复能力增强。
   • 2026年2月北京、上海二手房挂牌价分别上涨 $0.3%$、$0.2%$。

3. 成交量上升伴随挂牌量下降与价格回暖：

   • 上海在成交量上升的同时，挂牌量下降，价格回暖，形成“量增价稳”格局。
   • 截至2026年4月5日，上海二手房去化周期降至 $3.6$ 个月，北京降至 $7.9$ 个月。

4. 价格跌幅收窄：

   • 节后六周全国挂牌价跌幅较往年同期收窄 $1.5%$，一线城市跌幅收窄 $1.4%$。
   • 上海挂牌价连续四周上涨，表现优于其他城市。

5. 挂牌量反季节性回落：

   • 一线城市除深圳外，节后挂牌量反季节性回落，与往年形成明显对比。
   • 北京、上海挂牌量连续三周下降，广州连续六周下行。

投资建议

• 关注核心城市房企：京沪市场出现企稳迹象，建议关注深耕北京、上海的全国性房企或地方国企。
• 把握结构性主线：
  1. 港资房企：受益于香港楼市基本面改善；
  2. 商业地产相关标的：受益于REITs推出及利率下行趋势；
  3. “好房子”企业：具备更强的产品力和盈利能力。

风险提示

1. 政策不及预期：逆周期调节政策力度或节奏可能不及预期。
2. 楼市改善不及预期：小阳春后成交量可能回落，房价再次下跌风险存在。
3. 房企信用风险：若政策宽松和基本面改善未达预期，房企信用风险可能加剧。

投资评级

• 行业评级：看好（维持）
• 报告发布日期：2026年04月10日

分析师信息

• 吴胤翔，执业证书编号：S0860526010001
• 邮箱：wuyinxiang@orientsec.com.cn

图表目录（简要）

• 图1：一线城市挂牌价周环比
• 图2：二手房成交面积占比
• 图3：2026年一线城市新房累计成交
• 图4：节后六周全国挂牌价累计跌幅
• 图5：成交价中位数
• 图6：上海二手房成交总价结构
• 图7：北京挂牌量下行趋势
• 图8：上海挂牌量下行趋势
• 图9：北京成交量与挂牌价趋势
• 图10：上海成交量与挂牌价趋势
• 图11：上海成交量与挂牌量关系
• 图12：上海去化周期
• 图13：北京去化周期
• 图14：广州去化周期
• 图15：深圳去化周期
• 图16：成都去化周期
• 图17：杭州去化周期
• 图18：核心城市去化周期
• 图19：全国挂牌价跌幅收窄
• 图20：一线城市挂牌价跌幅收窄
• 图21：北京挂牌价跌幅收窄
• 图22：上海挂牌价连续上涨
• 图23：广州挂牌价跌幅收窄
• 图24：深圳挂牌价跌幅收窄
• 图25：一线城市挂牌量涨幅对比
• 图26：北京挂牌量连续下降
• 图27：上海挂牌量连续下降
• 图28：广州挂牌量连续下降
• 图29：深圳挂牌量增长放缓
• 图30：一线城市二手房成交农历同比

结论

当前楼市基本面在“以价换量”等传统特征中，出现了房东惜售、价格企稳、成交量与挂牌量反向变动等新变化，显示出市场供需结构正在优化，周期底部可能已临近。投资者可关注京沪市场及具备结构性优势的房企，同时警惕政策不及预期和市场修复不及预期等风险。