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保利发展 (600048) 2025年年报点评总结

核心内容概述

保利发展（600048）于2026年4月17日发布2025年年报，整体表现显示公司投销稳健，聚焦核心城市，融资回款优势持续。尽管2025年归母净利润同比大幅下降，但公司基本面稳固，盈利有望逐步修复。分析师维持“买入”评级，认为公司在政策支持与行业优化背景下具备较强竞争力。

主要观点

1. 财务表现

• 营业收入：2025年实现3081.44亿元，同比减少1.13%。
• 归母净利润：2025年实现103.5亿元，同比减少79.31%。
• 每股收益：2025年为0.09元/股，2026-2028年预计分别为0.15元、0.20元、0.24元。
• P/E（现价&最新摊薄）：2025年为70.22倍，预计2026-2028年分别为39.51倍、30.41倍、25.78倍。

2. 利润承压原因

• 结转规模下降：销售项目结转规模减少，导致收入下滑。
• 成本上升：结转单方成本上升，毛利率同比下降1.0个百分点至12.7%。
• 投资亏损：投资收益为-0.31亿元，同比减少18.21亿元，其中联营合营企业投资收益下降显著。
• 资产减值：计提资产减值64.81亿元，同比多计提14.28亿元。
• 少数股东损益占比提升：少数股东损益占净利润比例提升至79.4%，同比增加30.8个百分点。

3. 销售与投资布局

• 销售表现：2025年销售签约金额2530亿元，连续三年行业第一；销售均价约20486元/平方米，同比上涨13.9%。
• 核心城市聚焦：核心城市销售贡献占比达92%，市占率提升至7.9%，同比增加0.8个百分点。
• 土地拓展：2025年拓展总地价791亿元，同比增加15.8%；其中一二线城市占比超90%，核心城市占比达99%。
• 库存优化：截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，存量项目占比达83.6%，同比减少10.4%。

4. 融资与回款能力

• 资产负债率：2025年末为72.26%，连续五年下降。
• 有息负债：3412亿元，同比减少77亿元。
• 货币资金：1229亿元，具备较强偿债能力。
• 融资成本：2025年有息负债综合成本为2.72%，同比下降38个基点。
• 现金流表现：2025年经营活动现金流净额151.9亿元，同比增加142.7%；回笼资金2589亿元，销售回笼率102%，连续三年保持100%以上。

关键信息

财务预测

财务指标变化

风险提示

• 市场修复不及预期
• 政策效果不及预期
• 行业流动性风险加剧

投资建议

分析师维持“买入”评级，认为公司在政策支持和行业优化背景下，凭借央企龙头信用优势，投销持续领跑，盈利有望持续修复。公司销售规模韧性较强，核心城市土储充沛，融资成本维持行业低位，具备长期投资价值。

结论

保利发展在2025年面临利润阶段性承压，但通过聚焦核心城市、优化库存结构和强化融资回款能力，展现出较强的抗风险能力和成长潜力。在政策持续发力和行业格局优化的背景下，公司未来盈利有望逐步改善，维持“买入”评级。