> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 迎接正循环的重启 - 2026年房地产行业中期策略总结 ## 核心内容 2026年房地产市场呈现出结构型企稳趋势，主要由刚需门槛下降、租金月供差收敛、成交密集区支撑等因素驱动。市场修复趋势有望延续，预计2026年全国销售规模和房地产投资仍将下滑，但下半年同比降幅有望收窄。2026年被视为打破“负循环”的元年，重点城市房价“二阶导”转正，2027年一线城市及部分新兴产业受益城市有望迎来“一阶导”转正。 ## 主要观点 1. **二手房市场韧性较强**：2026年2Q以来，二手房成交表现优于新房，核心城市二手房成交面积同比维持20%+增长。截至5月18日，22城二手房成交面积同比+1.1%，其中一线城市同比+3.1%。核心城市二手房挂牌量持续改善，一线城市库存较25年末收缩5.3%。 2. **核心城市房价企稳**：3-4月一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨，二手房“止跌”城市数量处于三年高位。一线城市房价调整至2016年或以前水平，处于“成交密集区”范围，有助于稳定市场。 3. **新房销售仍处于筑底阶段**：全国新房销售面积同比-15%，核心城市表现相对更优，但整体仍面临去化压力。新房库存去化周期较长，尤其是三四线城市。 4. **政策支持持续发力**：中央政策强调“稳定房地产市场”和“修复资产负债表”，地方政策进一步深化“因城施策”，公积金新政成为稳市主力。 5. **投资端持续收缩**：受“严控增量”政策影响，涉宅用地供应和成交面积同比大幅下降，房企拿地意愿未明显提升，土地溢价率回落。施工面积和房地产投资同比继续下滑，但预计2026H2跌幅有望收窄。 6. **行业机遇显现**：建议关注受益于新兴产业“造富浪潮”的城市及香港地产机会。重点推荐房企包括城投控股、龙湖集团、新城控股、招商积余、华润万象生活、招商蛇口、绿城服务、越秀地产、建发股份、建发国际集团、新鸿基地产、滨江集团、华润置地、绿城中国等。 ## 关键信息 ### 市场表现 - **新房销售**：2026年1-4月全国商品房销售面积同比-15%，销售金额同比-14.6%。 - **二手房销售**：2026年2Q以来二手房成交保持韧性，22城二手房成交面积同比+1.1%，一线城市同比+3.1%。 - **核心城市表现**：19城新房+二手房成交面积同比-4.8%，其中一线同比-0.7%，二线同比-7.0%，三四线同比-9.1%。 ### 房价走势 - **房价“二阶导”转正**：核心城市房价企稳，一线城市新房和二手房价格连续两个月环比上涨。 - **价格分化**：低总价二手房率先回暖，一线城市价格调整至“成交密集区”，有助于稳定市场。 ### 库存情况 - **新房库存**：80城新房取证待售库存为4.5亿平，去化周期34.5个月。 - **二手房库存**：49城二手房挂牌量较25年末收缩0.7%，一线城市挂牌量收缩5.3%。 ### 政策支持 - **中央政策**：强调稳定房地产市场，推进城市更新，深化公积金制度改革，优化保障性住房供给。 - **地方政策**：因城施策，推进城中村和危旧房改造，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，推动“好房子”建设。 ### 投资策略 - **重点房企**：建议关注历史负担较轻或现金流健康的房企，如华润置地、建发国际集团等；估值低位、计提充分的房企如龙湖集团、新城控股；布局一阶导转正区域的港资企业如新鸿基地产；具备竞争壁垒的商管及物管公司如华润万象生活、招商积余等；以及存量交易和地产链后端企业。 ### 风险提示 - **政策波动**：可能影响市场预期。 - **基本面复苏不及预期**：可能影响行业信心。 - **部分房企经营风险**：可能引发债务违约风险。 ## 行业走势图  ## 重点推荐 | 股票名称 | 股票代码 | 目标价(当地币种) | 投资评级 | |----------|----------|------------------|-----------| | 城投控股 | 600649 CH | 6.41 | 买入 | | 龙湖集团 | 960 HK | 12.94 | 买入 | | 新城控股 | 601155 CH | 19.63 | 买入 | | 招商积余 | 001914 CH | 14.25 | 买入 | | 华润万象生活 | 1209 HK | 63.57 | 买入 | | 招商蛇口 | 001979 CH | 12.02 | 买入 | | 绿城服务 | 2869 HK | 6.35 | 买入 | | 越秀地产 | 123 HK | 5.73 | 买入 | | 建发股份 | 600153 CH | 12.42 | 买入 | | 建发国际集团 | 1908 HK | 19.31 | 买入 | | 新鸿基地产 | 16 HK | 164.37 | 买入 | | 滨江集团 | 002244 CH | 11.66 | 买入 | | 华润置地 | 1109 HK | 38.54 | 买入 | | 绿城中国 | 3900 HK | 9.92 | 买入 | ## 结论 2026年房地产市场正逐步走出负循环，核心城市房价企稳，二手房市场表现强劲，政策支持持续发力，为行业带来布局机遇。建议关注具备良好财务状况、布局新兴产业城市及港资房企的股票，同时警惕政策波动及基本面复苏不及预期的风险。