20211222-中达证券投资-内地房地产周度观察_地产并购案例复盘及出险房企土储布局梳理_12页_833kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

本文主要分析了内地房地产行业近期的并购趋势及出险房企的土地储备布局，探讨了不同并购资金来源对房企流动性及股价的影响，并对政策支持下的行业风险化解进行了展望。

主要观点

并购资金来源

• 自有资金：融创以438亿元收购万达文旅资产包，采用内部资源分期支付，缓解流动性压力。
• 第三方借款：富力以190亿元收购万达酒店资产包，其中63亿元来自第三方借贷，有助于减轻短期流动性压力，但可能提升杠杆率。
• 并购贷款：万科通过并购贷款置换原有投入，用于收购广信资产包，需满足一定条件。
• 发行永续债：恒大以15亿美元永续债支付近半收购对价，有效控制资金压力，优化资本结构。
• 发行股份：中海通过向中信发行股份支付297亿港元，中信成为中海第二大股东。
• 项目转让：中海通过转让物业组合支付剩余对价，未动用其他自有资金，对流动性影响较小。

并购交易进展

• 并购交易时间差异较大，部分交易在半年内完成，如万达文旅及酒店资产包出售。
• 并购标的的历史遗留问题可能影响开发周期、合作方引入及并购贷款置换时间，如广信资产包交易耗时较长，首个项目直至2021年3月才开盘。

并购对财务及股价的影响

• 并购资金来源不同，对财务流动性及杠杆率影响各异。
• 并购公告后，部分公司股价出现短期提振，如融创中国、富力地产，但其他如万科、恒大则未明显上涨。
• 并购标的公司多未上市，对股价影响有限。

关键信息

出险房企土储布局分析

• 城市能级分布：佳兆业一线城市的土储建面占比最高（23.6%），新力、花样年、富力二线占比较高（51.1%、43.2%、41.0%）。
• 区域分布：佳兆业珠三角土储占比最高（63.1%），新力、花样年长三角土储占比相对较高（21.5%、17.3%）。
• 重仓城市：花样年、新力、佳兆业的土储集中于前十大城市，其中花样年成都占比最高（26.8%），佳兆业深圳、广州、东莞布局较多。

政策支持

• 监管层鼓励优质房企通过发行债券、并购贷款等方式进行项目并购，以化解行业风险。
• 《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》出台，支持优质房企并购出险房企的优质项目。

风险提示

• 行业调控及融资政策存在不确定性，可能影响销售业绩。
• 宏观经济波动可能对房企经营造成一定影响。
• 并购项目复杂度可能影响交易进度及并购决策。
• 疫情控制政策存在不确定性，可能对行业产生影响。

表格概览

• 表1：融创与富力分别以内部资源支付对价收购万达文旅及酒店资产包。
• 表2：万达出售资产包括13个文旅项目91%股权、73个酒店项目全部股权及1座写字楼。
• 表3：恒大采用自有资金与永续债支付收购对价，控制短期资金压力。
• 表4：广信资产包因历史遗留问题影响开发周期及战投引入。
• 表5：部分并购案例对并购方股价有短期提振，如融创中国、富力地产。
• 表6：土地储备对比公司范围。
• 表7：佳兆业一线城市土储占比最高。
• 表8：各区域按省份划分标准。
• 表9：佳兆业、荣盛土储分布相对集中，新力、花样年长三角土储占比相对较高。
• 表10：花样年、新力、佳兆业逾七成土储建面位于前十大布局城市。

图表概览

• 图1：2021年后房地产行业并购金额规模明显提升，截至12月20日达7242亿元。

结论

整体来看，优质房企在并购过程中采用多种资金来源，以平衡流动性与杠杆率。部分出险房企土储布局更佳，可能在销售回款或资产出售方面更具优势。政策支持有助于推动行业风险化解，但行业仍面临调控、融资及疫情等不确定性风险。