20240409-德邦证券-构建房地产发展新模式系列报告一_当前形势下如何推进房地产良性发展新模式_9页_867kb

房地产行业点评：政策发力，新模式构建在即

当前现状

2024年一季度，中国房地产市场仍面临销售下滑、投资承压的局面。1-2月商品住宅销售面积和金额的累计同比分别大幅下滑，导致新开工和施工面积进一步恶化，同比增幅持续下滑。资金压力波及房企，项目施工和启动投资的积极性有所降低。同时，购房者信心不足，对房价上涨预期不高，整体市场延续低迷态势。

值得注意的是，高线城市市场出现一定复苏迹象，如深圳取消“7090”政策等，但全国整体仍处于恢复初期阶段。

多措并举，构建房地产发展新模式

三大工程提速

政策端积极作为，“三大工程”稳步推进。其中，城中村改造成为2024年重点推进工程，国家级层面持续发布政策指导，明确改造目标与资金支持。这一举措不仅优化城市土地资源配置，也有利于补齐城市治理短板，同时有望带动地方投资与集体经济组织活力提升。中央财政通过转移支付与奖励资金的方式支持地方推进城中村改造工作，政策协同已初见成效。

自2023年中央政治局会议提出“在超大特大城市积极稳步推进城中村改造”以来，相关配套金融工具与政策已全面落地。如央行在2023年年内多次加大对城中村改造领域的PSL支持，2023年12月单月净新增PSL高达3500亿，是近三年来单月新增的第三高峰，有力推动了基础建设投资提速。

此外，2023年中央财政通过增发特别国债的方式，为城中村改造等项目提供资金保障，有力回补了地方财政缺口，推高2023年赤字率至3.8%左右。2024年赤字率稳定在3%左右，但专项债规模较去年增加1000亿元，传递出明确的稳增长信号。

租赁市场金融支持与“以旧换新”

针对存量住房与市场循环问题，多项配套政策陆续发布。金融端为租赁市场提供有力支持，《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》加强了金融机构对住房租赁项目的信贷支持力度，尤其满足团体批量购买租赁住房融资需求等。这些政策为打通住房租赁产业链条，助力长租房体系建设提供了基础工具。

同时，“以旧换新”成为盘活存量、刺激交易的重要手段。部分城市率先推出“卖旧买新”政策，国家层面也在2024年4月初步形成配套方案，规定允许地方政府主导或市场化主体运作，开展二手房收购再改造或持续租赁。目前已有多个城市试点，政策旨在打通二手房市场与新房市场的联动，对于改善性需求形成有效支持。

新型城镇化建设

新型城镇化仍是重要抓手，有助于扩大内需。截至2022年底，中国仍有36%人口在农村居住，常住人口城镇化率为66.2%，与发达国家普遍超过80%的水平相比仍有较大提升空间，按照现有政策，未来仍有约1.7亿农业转移人口有望落户城镇，这为城市地产消费与基础设施投资带来持续增长空间。

政策端已明确推进放开放宽落户限制的政策基调，尤其针对中小城市及个别超大特大城市差异化处理，目标在于促进劳动力自由流动与全要素城市化进程。此外，2023年住建部部长倪虹提出要“建造好房子”，并探索建立资金支持下的房屋全生命周期保障机制，回应群众住房安全与维护需求。

基础制度完善与新模式构建

房地产基础性制度正加速完善。2024年3月金融界资深人士易纲建议设立房地产预售资金保险机制，以部分松绑预售监管资金，帮助房企改善流动性，缓解其资金链压力。同时，强化预售资金监管，保障购房者权益，有助于修复市场预期。

此外，“房屋养老金”制度亦被提及，旨在解决存量房维修基金来源问题，为房屋提供全生命周期安全保障。目前试点尚处于初期，未来若拓展开来，有望与当前“三大工程”形成协同效应，支持房地产行业长期健康发展。

投资建议

机构建议重点关注三类标的：

1. 核心城市群土储优质、经营稳健的开发商：如滨江集团、建发股份、华发股份等具备土地储备与融资优势的头部企业，有潜力在政策宽松背景下改善业绩；
2. 城中村改造受益类企业：如城建发展、中华企业、城投控股、天健集团、越秀地产等，有望在新型城镇化标的中率先受益；
3. 租赁及旧房改造相关企业：金融支持住房租赁与以旧换新政策的推进，有望提振相关产业链公司盈利预期。

行业评级为“优于大市”，认为当前行业处于政策底已确认阶段，但基本面仍需时间修复，预计基本面改善在2024年逐步体现。

风险提示

• 商品房销售未达预期，可能因经济环境或购房者信心脆弱；
• 政策传导期存在节奏与力度差异，对地产企业投资行为产生影响；
• “保交楼”项目推进缓慢，或引发进一步的市场违约风险。