> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年下半年展望：总量无弹性关注结构，分化和政策是重点 ## 核心内容概述 2026年下半年房地产市场将继续面临总量下行压力，但结构性分化和政策调整将成为关注重点。整体来看，新房销售和土地市场均呈现收缩趋势，但部分核心城市和优质地块表现相对较好。同时，库存去化周期依然偏高，市场仍未企稳。在投资层面，房企的销售和拿地能力对股价表现具有显著影响，具备较强基本面的企业更有可能在下行周期中保持相对稳定。 --- ## 主要观点 ### 1. **新房销售：总量无弹性，结构分化** - 2026年上半年全国商品房销售面积4亿平方米，同比-11.6%，销售金额3.8万亿元，同比-13.6%。 - 新房销售整体呈下行趋势，但Q2同比降幅收窄，市场边际改善。 - 2026年下半年销售跌幅有望收窄，但全年销售仍预计负增长，成交总量再下台阶。 - 一线城市销售表现相对稳定，二线城市和三线城市同比跌幅较大。 ### 2. **土地市场：低基数下继续萎缩** - 2026年上半年土地成交量和出让金均同比大幅下降，面积和金额分别下降25.9%和32.9%。 - 土地市场呈现明显的结构性分化，核心城市和优质地块成交热度上升，但整体供应仍偏弱。 - 2026年上半年TOP20城市涉宅土地出让金占全国比重升至67%，其中上海、杭州、北京领跑。 ### 3. **库存去化：仍处高位，分化严重** - 截至2026年5月，70城新房库存去化周期为34个月，同比增加7.1个月，仍处偏高区间。 - 一线城市去化周期相对健康，但二线城市和三线城市去化周期普遍超过20个月。 - 库存去化周期的高低与价格弹性密切相关，有效库存可通过合理让利转化为实际成交。 ### 4. **房企表现：分化加剧，销售与拿地成为关键** - 2026H1百强房企拿地金额和建面同比分别下降35%和25%，处于近五年低位。 - 部分房企如华润置地、越秀地产、绿城中国等拿地强度较高，而多数房企表现疲软。 - 销售和拿地能力与房企股价表现呈正相关，销售的确定性高于拿地。 --- ## 关键信息 ### 1. **销售表现** - 全国商品房销售面积：4亿平方米，同比-11.6%。 - 全国商品房销售金额：3.8万亿元，同比-13.6%。 - 117城销售金额同比-27.1%，Q2收窄至-2.5%。 - 23城新房成交套数同比-12%，二手房同比+5%，合计同比-1%。 ### 2. **土地市场表现** - 300城涉宅用地成交面积：6939万方，同比-25.9%。 - 涉宅用地出让金：5000亿元，同比-32.9%。 - 300城平均溢价率：17.5%，创近一年新高。 - TOP20城市涉宅土地出让金占比达67%，其中上海以521亿元居首。 ### 3. **库存与去化周期** - 70城已取证未售库存：4.3亿平方米，同比-4%。 - 一线城市库存：0.4亿平方米，二线城市：2.5亿平方米，三线城市：1.4亿平方米。 - 70城去化周期：34个月，同比增加7.1个月。 - 一线、二线、三线城市去化周期分别为22、35、39个月，均高于警戒线（20个月）。 ### 4. **房企拿地与销售** - 百强房企拿地金额：3710亿元，同比-35%。 - 拿地强度较高的房企包括：越秀地产（58.6%）、华润置地（34.8%）、绿城中国（38.9%）。 - 销售与股价相关性更高，销售的确定性是股价表现的核心因素。 ### 5. **估值分析** - 传统房企PE中枢为64.5，转型及出险房企PE中枢为2.6和0.1，波动较大。 - PB估值方面，传统房企PB中枢为0.5，转型房企为0.6，出险房企为-1.3。 - 2026M6样本房企P/S估值区间为0.03至1.91，部分企业估值较低，市场存在修复空间。 --- ## 投资建议 - **关注结构性机会**：核心城市及优质地块仍有投资价值，但需警惕市场分化。 - **重视政策影响**：政策调整将是推动市场企稳的重要因素，需密切关注政策动向。 - **优选基本面稳健房企**：销售和拿地能力强的房企在下行周期中更具抗风险能力。 - **警惕库存压力**：库存去化周期仍偏高，市场整体仍需时间消化库存。 - **重视估值修复**：部分房企估值较低，具备一定投资潜力，但需谨慎评估其基本面。 --- ## 总结 2026年下半年房地产市场将继续呈现总量下行、结构分化、政策驱动的特点。新房销售和土地市场均面临压力，但部分核心城市表现相对较好。库存去化周期仍处高位，市场尚未企稳，需关注政策调整和企业基本面。投资建议聚焦于结构性机会和政策驱动，优选销售和拿地能力强、估值合理的房企。整体市场仍需时间消化库存，短期内难以实现全面反转。