供需视角下的房地产趋势研判：今朝不似昨朝寒，地产两极化显然-20230524-东海证券-29页_888kb

房地产市场趋势分析总结

核心内容

本报告基于供需关系等数据，对当前房地产市场趋势进行了深入分析，指出市场呈现四大分化现象，并对未来的市场走势及潜在风险进行了展望。

主要观点

1. 住宅市场去库存周期缩短

   • 全国住宅广义库存已小于1年，销售端回暖带动去化速度加快。
   • 高线城市住宅供需结构相对健康，销售需求旺盛；低线城市供给过剩，库存去化周期长。
   • 保交楼政策推动竣工面积回升，但竣工缺口仍大，对销售形成一定拖累。

2. 非住宅类商品房库存压力大

   • 办公楼和营业用房库存远高于历史销售水平，供需失衡严重。
   • 写字楼租赁情绪有所回暖，零售物业租金跌幅收窄，但整体库存压力仍大。

3. 房企资金压力有所缓解

   • 4月房地产开发资金同比-6.4%，降幅收窄。
   • 定金及预收款、个人按揭贷款增速由负转正，房企债务风险降低。
   • 三季度将迎债务高峰，四季度压力明显回落。

4. 未来购房需求仍具支撑

   • 刚性需求与改善性需求仍将保持一定规模，棚改更新需求较小。
   • 城市化进程和人均居住面积提升是改善性需求增长的主要驱动力。
   • 人口迁移加剧区域分化，一二线城市将受益于人口净流入带来的需求增长。

5. 房地产处于底部向上初期

   • 销售回暖为房地产投资复苏提供信号，但传导速度偏慢。
   • 未来房地产复苏或将是一个持续时间较长的温和回升过程。
   • “保交楼”政策带动竣工端消费逐步回暖，但新开工和投资扩张意愿仍偏弱。

关键信息

住宅市场

• 全国住宅广义去库存周期不足1年，住宅销售面积增长，新开工面积下降，去化速度加快。
• 一线城市住宅库存压力较小，平均出清周期为14.1个月，其中上海仅为4.8个月。
• 三线城市住宅库存出清周期长达30个月，去化压力较大。

非住宅市场

• 办公楼和营业用房库存远高于销售水平，分别为2022年销售面积的13.5倍和21.2倍。
• 优质写字楼和零售物业空置率偏高，部分城市空置率超过10%。
• 写字楼租赁情绪有所回暖，零售物业租金跌幅收窄，但库存压力仍未缓解。

房企资金与债务

• 4月房企资金压力有所缓解，定金及预收款、个人按揭贷款增速转正。
• 三季度房企债务到期规模达3528亿元，四季度压力明显回落。
• 仍有部分房企出现债务展期或违约，需警惕债务风险。

房企投资与开发

• 住宅新开工面积同比-20.6%，施工面积同比-5.9%，竣工面积同比+19.2%。
• 土地市场表现低迷，100城住宅用地成交面积同比-48.3%，仅为2019年同期的24%。
• 一线城市住宅用地成交回暖幅度最大，反映房企对高能级城市的投资偏好。

未来需求预测

• 刚性需求：2030年前约为25亿平方米。
• 改善性需求：2030年前约为55亿平方米，将成为主要支撑。
• 棚改需求：年均约0.24-0.5亿平方米，对整体需求拉动力较弱。
• 人口迁移：高线城市和经济发达地区人口净流入较多，将支撑房地产需求。

市场趋势

• 房地产复苏为温和回升过程，销售回暖带动投资复苏，但传导速度偏慢。
• 未来销售端改善向投资端传导可能偏慢，房企投资扩张意愿仍偏低。
• 保交楼政策推动竣工面积回升，带动家居家电等下游行业回暖。

风险提示

1. 海外局势变化超预期：地缘政治风险可能对国内经济产生冲击。
2. 数据假设与可得性局限：部分数据基于假设，实际可能有出入。
3. 居民收入低于预期：收入预期不足可能抑制购房意愿。
4. 房企风险超预期发展：债务问题可能拖累行业复苏进程。

图表与数据支撑

• 图1-图48：展示了住宅和非住宅库存、销售、资金情况等数据。
• 表1：2023年1-4月TOP30房企销售面积。
• 表2：2023年房企债务展期和违约情况。
• 表3：城市人口的三种统计口径。

结论

当前房地产市场已进入底部向上初期，住宅销售和资金压力有所缓解，但非住宅类库存压力大，房企债务风险犹存。未来房地产复苏将是一个温和、持续的过程，高线城市和央国企、优质民企将受益。需关注居民收入、房企债务及海外局势等风险因素。