2026-05-12-莱坊-从波动走向机遇_2026年香港岛甲级写字楼市场展望_From_Volatility_to_Opportunity_-_2026_Outlook_for_Hong_Kong_Island_Grade-A_Office_Market_CN_11页_4mb

2026年香港岛甲级写字楼市场展望总结

核心内容

2026年香港岛甲级写字楼市场预计将继续受益于强劲的需求驱动因素和新兴趋势，同时面临市场分化和租金波动的挑战。市场整体呈现两极分化，中环及西九龙的优质写字楼需求上升，而其他区域的非高端写字楼则可能面临租金下调。租户和业主均需适应市场变化，把握机遇。

主要观点

• 市场分化加剧：中环和西九龙的优质甲级写字楼因强劲需求和稀缺性，租金有望上行；而非核心区域的写字楼则因供应过剩和空置率较高，租金可能下调。
• 租户需求变化：租户更倾向于选择高规格、具备ESG优势和良好配套设施的写字楼，同时对灵活租赁条款的需求上升。
• 业主策略调整：为应对市场变化，业主需通过资产升级、提供装修服务、资本支出补贴和灵活租赁条款等方式提升竞争力。
• 租户转向自用：部分租户正利用市场疲软和价格下降的机会，将租赁物业转为自用，推动市场向“用户转业主”趋势发展。
• IPO热潮带动需求：中国内地IPO活动的增加带动了银行、法律和专业服务等行业对香港写字楼租赁的需求上升。
• 金融业扩张：金融行业交易量和流动性改善，进一步增强了对优质甲级写字楼的需求，同时也为市场带来新的投资机会。
• 区域机遇：中环以外的优质写字楼，如上环、金钟、湾仔北角等，因租金更具竞争力和地理位置优势，成为租户的新选择。

关键信息

需求驱动因素

1. 中国内地IPO热潮

   • 2025年共有118家公司上市，募集金额达2860亿港元，同比增长显著。
   • 上市公司对银行、法律和专业服务的需求增加，带动了相关行业租赁需求。
   • 财富管理、保险、科技/初创公司等亦因业务扩展而增加对香港写字楼的需求。

2. 金融业扩张与流动性复苏

   • 香港股票成交量在2025年同比增长94%，VIX指数飙升，为对冲基金和量化交易公司创造有利条件。
   • 资金净流入达1.07万亿港元，推动市场流动性改善，降低融资成本。
   • 金融机构如Point72、Qube Research & Technologies和Jane Street正在扩大办公空间，以适应增长需求。

新兴趋势

1. 租户需求与租赁动态

   • 租户在搬迁时优先考虑具备独特性、高使用率、卓越管理标准、ESG优势、科技技术、海景等特色的写字楼。
   • 灵活租赁条款（如复原/交还选项、长期租赁、租金折让）成为提升竞争力的重要手段。

2. 用户转业主

   • 多数租户正在利用市场疲软和价格下降的机会，购置写字楼自用。
   • 2023-2026年十大写字楼交易中，九笔为租户自用，显示出市场信心恢复和投资意愿增强。
   • 企业更倾向于购置单层面积较大的优质写字楼，以提升使用效率和符合内部规范。

2026年市场机遇

• 空置面积释放：2026年，多家大型租户搬迁计划将释放大量空置面积，为租户提供新的租赁机会。
• 中环以外区域：随着中环写字楼供应趋紧，租户开始关注中环以外但具备良好品质的写字楼，如上环、金钟和湾仔北角。
• 租金预测：中环核心区域租金预计持续上涨，空置率下降至个位数；上环因毗邻中环，租金水平上升；金钟、湾仔北角及中环传统写字楼因海景物业需求旺盛，租金亦有望提升；铜锣湾、鲗鱼涌和黄竹坑因近期落成项目和新供应，业主可能提供更多优惠以吸引租户。

各区域甲级写字楼租赁展望

• 中环（核心）

  • 需求强劲，空置率预计下降至个位数。
  • 可能出现大规模预租及自用型买家收购。

• 上环

  • 受益于毗邻中环的地理位置，租金水平上升。
  • 海景单位尤其受到青睐。

• 金钟、湾仔、北角及中环传统写字楼

  • 无大型新增供应，海景物业需求旺盛。

• 铜锣湾、鲗鱼涌及黄竹坑

  • 有近期落成项目和即将推出的新供应。
  • 业主可能提供更多优惠以吸引及留住租户。

结论

2026年香港岛甲级写字楼市场将在需求驱动和新兴趋势的推动下，呈现进一步分化。中环及西九龙的优质写字楼需求上升，租金有望上行，而其他区域的非高端写字楼则面临租金下调压力。租户需加快决策，把握有限的优质租赁机会，同时关注性价比高的非核心区域。业主则需通过灵活策略和资产升级，以应对市场变化并提升竞争力。整体而言，市场正从波动走向机遇，尤其在金融和科技领域。