20220419-国信证券-房地产_金融23条点评-提振居民购房信心_保障项目平稳开发_10页_402kb

金融23条点评总结

核心内容

中国人民银行与国家外汇管理局于2022年4月18日联合发布《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》（简称“金融23条”），旨在通过多维度的金融支持政策，稳定市场情绪，缓解房地产行业下行压力，并促进经济复苏。

主要观点

1. 政策及时出台，稳定市场情绪

• 金融23条在统计局发布3月房地产数据后迅速出台，有效缓解了市场对房地产行业持续下行的担忧。
• 3月房地产销售、投融资、开竣工等关键指标均出现大幅下滑，政策的及时性对稳定市场预期起到重要作用。
• 销售回款、国内贷款等对房企到位资金的拉动作用减弱，显示行业资金链紧张。

2. 需求端政策自上而下，提振购房信心

• 央行和外汇局的政策更具全国性、系统性，有助于统一市场预期，提振购房者信心。
• 政策提出合理调整首付款比例和贷款利率，支持合理住房需求，包括对新市民、改善性购房、孝老抚育等特殊群体的政策倾斜。
• 针对受疫情影响的贷款人群，允许灵活调整还款计划，如延后还款、延长贷款期限等。

3. 供给端加大融资支持，保障项目平稳开发

• 政策鼓励金融机构对优质项目给予支持，避免“一刀切”操作，保障房地产开发贷款平稳有序投放。
• 鼓励并购贷款、债券融资等工具，支持房企化解风险，推动项目顺利实施。
• 针对民企融资难问题，政策强调对国有经济和民营经济一视同仁，提升民企融资比例。

4. 投资建议

• 当前是地产股的配置良机，预期超额收益仍将持续。
• 从博弈角度看，土地市场热度不足，但市场整体未明显降温。
• 从价值角度看，行业布局模式改善，政策支持可能带来第二轮上涨。
• 建议关注保利发展、金地集团、龙湖集团、招商积余等企业。

关键信息

金融23条主要内容

• 支持受困主体：通过货币政策工具，保持流动性合理充裕，降低企业融资成本，增强信贷总量增长的稳定性。
• 促进合理住房需求：因城施策调整住房信贷政策，支持新市民、改善性购房、孝老抚育等需求。
• 支持房企融资：区分项目风险与企业风险，加大开发贷款、并购贷款和债券融资支持。
• 优化外汇和跨境人民币业务：提升贸易便利化水平，便利企业跨境融资，完善汇率风险管理服务。
• 强化政策可持续性：强调市场化、法治化原则，防范道德风险，确保政策有效落地。

行业数据表现

• 2022年3月，商品房销售额同比-26.2%，销售面积同比-17.7%，房地产开发投资同比-2.4%，房企到位资金同比-23.0%，新开工面积同比-22.2%，竣工面积同比-15.5%。
• 销售回款在房企资金来源中占比为48.8%，对到位资金的拉动为-14.7%；国内贷款占比为14.5%，拉动为-3.6%。

风险提示

1. 政策超预期收紧；
2. 疫情等因素可能导致行业基本面进一步恶化；
3. 房企信用风险事件可能带来超预期冲击。

相关研究报告

• 《统计局3月房地产数据点评-去疴需用猛药》
• 《房地产行业专题-博弈还是价值？两种视角下的地产股行情演绎》
• 《房地产行业双周报-多城放松限购政策，销售拿地尚待回暖》
• 《房地产行业2022年4月投资策略-基本面未见显著改善，政策端博弈仍有空间》
• 《房地产行业专题-“慢时代”的财务特征：基于一个简化模型的讨论》

结论

金融23条的出台为房地产行业提供了有力的金融支持，从需求端和供给端双管齐下，有助于稳定市场情绪，缓解行业下行压力。政策的精准性和及时性为地产股提供了配置机会，但行业仍面临政策超预期收紧、疫情持续影响和房企信用风险等潜在风险。建议投资者关注具备较强抗风险能力和良好基本面的头部房企。