20161230-广发证券-融创中国-01918.HK-深扎根_铸精品_擅收购_控风险_20页_2mb

融创中国（1918.HK）详细总结

核心内容概述

融创中国（1918.HK）是一家专注于高端住宅及商业地产开发的企业，自2003年由孙宏斌创立以来，已形成以区域深耕为核心的发展战略，并在2010年成功登陆港交所。公司以“深扎根，铸精品，擅收购，控风险”为发展主线，注重产品质量与品牌价值的提升，同时通过兼并收购实现快速扩张。此外，公司还推出了“臻生活”高端生活服务体系，拓展物业管理业务，为未来增长提供新的方向。

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主要观点

• 区域深耕：融创坚持在一线城市、强二线城市和环一线城市进行布局，选择核心城市深耕，形成稳定的市场基础。
• 高端精品战略：融创以打造高端住宅产品为核心，通过高品质设计、精准地段选择及优质客户服务，塑造品牌形象，提高销售均价。
• 兼并收购扩张：公司通过股权收购进入新城市，降低土地成本，加快项目落地速度，提升市场占有率。
• 现金流与风险控制：尽管净负债率较高，但销售回款和融资结构优化保障了公司财务安全。
• 物业管理服务：融创通过“臻生活”体系，推动物业管理成为新的利润增长点，提升客户粘性与品牌价值。

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关键信息

公司简介

• 成立时间：2003年
• 创始人：孙宏斌
• 上市时间：2010年，港交所
• 2016年1-11月合约销售金额：1304亿元，排名全国第7
• 2016年6月在21个城市拥有132个项目，总建面5505万平米
• 公司管理团队稳定，核心成员拥有丰富的行业经验

房地产主业

• 区域深耕：
  • 2010年进驻北京、天津、重庆、苏州、无锡
  • 2012年布局上海、杭州，形成五大核心城市
  • 2016年进军广深，获取8个项目
• 高端精品路线：
  • 产品定位：风格大气、设计富有质感、产品标准适度超前
  • 销售均价：2016年上半年达19841元/平米，居行业前列
  • 品牌价值：2016年品牌价值达139亿元，位列第6
• 兼并收购：
  • 2012年与绿城合作，收购9个项目，总代价33.7亿元
  • 2015年收购中渝置地成都项目，总代价32.05亿元
  • 2016年收购莱蒙国际项目，总代价42.3亿元
  • 2016年与联想控股签署框架协议，收购42个项目，总代价138亿元
• 风险控制：
  • 销售回款增长保障财务安全
  • 境内发债降低融资成本，优化债务结构
  • 2016年销售均价创历史新高，有效覆盖“地王”成本

物业管理服务

• “臻生活”体系：
  • 覆盖全产品周期和全生活周期，提供多元化服务
  • 包括定位体系、品质营造、业主共建、社区文化、服务体系、专属定制
• 市场表现：
  • 2016年上半年物管收入2.55亿元，占比2.41%
  • 物管服务毛利率和净利率保持在较高水平
  • 在北京、上海、天津、杭州、重庆等重点城市落地

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财务分析与展望

财务表现

• 营业收入：预计2016、2017年分别为300亿元、360亿元
• 净利润：预计2016、2017年分别为19.3亿元、26.4亿元
• 每股收益：2016年0.50元，2017年0.68元
• PE估值：2016年11.7X，2017年8.6X
• 评级：首次覆盖，给予“谨慎增持”评级

财务风险提示

• 2017年行业销售景气度下降，影响公司现金流
• 收购项目毛利率低于预期
• 港股市场系统性风险
• 人民币兑港元汇率波动风险

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融资与现金流管理

• 融资方式：
  • 发行境内公司债，降低融资成本
  • 2016年发行永续债，募集资金净额68.23亿元
• 融资成本：
  • 加权平均融资成本逐步下降
  • 2016年融资成本3.44%
• 现金流：
  • 2016年6月在手现金约402亿元
  • 现金对短期有息负债覆盖率良好

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未来发展方向

• 区域拓展：持续通过股权收购进入新城市，强化区域布局
• 产品升级：坚持高端精品路线，提高产品附加值
• 品牌建设：通过“臻生活”体系，提升品牌影响力和客户粘性
• 财务优化：控制负债率，优化债务期限结构，提高资金使用效率

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总结

融创中国凭借区域深耕、高端精品路线和兼并收购模式，在房地产行业中保持了较高的销售均价和品牌价值。公司通过优化融资结构和严格管理现金流，有效控制财务风险。随着房地产行业进入存量时代，物业管理成为新的增长点，“臻生活”体系的推出进一步巩固了其高端品牌形象，提升了客户体验。尽管面临一定的财务和市场风险，但融创通过稳健的财务管理和前瞻性的战略布局，仍具备较强的市场竞争力和发展潜力。