房地产行业例评：两会提法略显积极，市场风格或阶段性切换-20200524-西南证券-22页_1mb

两会提法略显积极，市场风格或阶段性切换总结

核心内容

2020年两会期间，政府工作报告对房地产行业的政策提法略显积极，未提及房地产税和经济增速目标，显示出政策从规模增长向质量增长的转变。同时，报告重提“因城施策”并强调“新型城镇化”建设，提出包括旧城改造、便民设施完善和县城服务能力提升等具体任务，这表明房地产政策将更加注重市场平稳健康发展。

主要观点

1. 政策层面

   • 房地产税未被提及，显示两会期间对房地产税的讨论不适宜，报告也未再提。
   • 未设定经济增长目标，表明中央更倾向于理性看待当前困难，强调“六保”和“六稳”优先。
   • 强调“房住不炒”和“因城施策”作为政策基调，同时加大基建投资和“两新一重”建设，如新能源汽车、充电桩等。
   • 增加财政赤字规模、专项债券额度和抗疫特别国债，用于支持保民生、保市场主体等。

2. 市场表现

   • A股市场整体下跌，申万地产板块下跌 2.57%，在所有申万一级行业中排名靠后。
   • 市场风格可能阶段性切换至防御型低估值板块，TMT类个股受挫明显。
   • 优质内房股受港股下跌拖累，跌幅较大，但部分个股如荣丰控股、南都物业表现较好。

3. 投资策略

   • 重点推荐三条投资主线：
     • 估值有抬升潜力：A股推荐万科A、金地集团、保利地产、新城控股，H股推荐世茂房地产、中国金茂、宝龙地产、融创中国、旭辉控股。
     • 显著低估并存在预期差：A股推荐阳光城、中南建设、荣盛发展、华夏幸福、蓝光发展、华发股份，H股推荐佳兆业、碧桂园、禹洲地产、融信中国。
     • 物管类和小市值：A股推荐天健集团、南山控股，关注招商积余、新大正，港股推荐保利物业等。

关键信息

• 房地产政策变化：两会未提房地产税，但重提“因城施策”和“新型城镇化”，显示政策更注重区域差异和市场平稳发展。
• 市场风格转变：受港股拖累，A股地产股下跌，但部分低估值个股表现优于高估值股，市场风格可能向防御型转变。
• 企业动态：多家房企发布担保、融资、土地交易等公告，部分公司因政策影响出现股价波动。
• 风险提示：包括疫情防控、政策宽松低于预期、房企交楼及回款不及预期等。

行业数据

• 申万地产板块的平均PE（TTM）为8.02倍，排名倒数第二。
• 港股通内房的平均PE为6.67倍，略低于A股。
• 2020年1-4月全国房地产开发投资完成3.31万亿元，同比下降3.3%。
• 4月住宅投资增长7.22%，土地成交均价同比增长60.08%。
• 2020年4月商品房销售额同比下降1.11%，销售面积增长4.4%。

重点公司盈利预测与评级

股票代码	股票名称	当前价格（元）	投资评级	2019A EPS	2020E EPS	2021E EPS	2019A PE	2020E PE	2021E PE
600048	保利地产	14.75	买入	2.35	2.86	3.54	6.28	5.16	4.17
000002	万科A	25.16	买入	3.47	4.12	4.81	7.25	6.11	5.23
600383	金地集团	12.34	买入	2.23	2.74	3.19	5.53	4.50	3.87
601155	新城控股	30.50	买入	5.62	6.98	8.44	5.43	4.37	3.61
600325	华发股份	6.37	买入	1.22	1.63	1.99	5.22	3.91	3.20

市场表现

• 上证指数下跌1.91%，沪深300下跌2.27%，创业板指下跌3.66%。
• 申万地产板块下跌2.57%，年初累计下跌14.51%。
• 上周交易额较高的地产股包括万科、保利、大名城、张江高科等，其中万科和保利合计交易额占板块的19.55%。
• 港股通内房中，融创、长实、华润置地、中海和恒大等个股成交额较高。

政策动态

• 深圳市对部分二手房挂牌价虚高现象进行核查，下架部分房源。
• 中国社会科学院建议组建国家住房市场监管机构，加强行业监管。
• 央行、发改委等多部门联合发布政策，缓解服务业小微企业和个体工商户的租金压力。
• 山东宁阳撤回楼市刺激政策，因部分条款与上级要求不符。

风险提示

• 新冠肺炎疫情防控风险
• 政策宽松低于预期
• 房企交楼或回款不及预期
• 融资及销售回款不及预期

总结

两会期间房地产政策略显积极，强调“房住不炒”和“因城施策”，并推动新型城镇化建设。市场风格或阶段性切换至低估值板块，优质内房股受拖累，但部分个股因政策利好表现较好。投资者应关注估值变化、政策影响及房企基本面，重点推荐具有估值提升潜力和显著低估的个股，以及物管类和小市值标的。风险方面，疫情防控、政策宽松、房企交楼及融资回款是主要关注点。