20210503-招银国际-China_Property_Sector__Tightening_likely_to_toughen__continue_to_prefer_retail_names_3页_665kb

中国房地产行业总结

核心内容概述

中国房地产行业正面临来自政策和市场层面的多重压力，尤其是对房地产开发商的影响。整体行业估值处于较低水平，且未来可能进一步承压。然而，在当前环境下，分析师仍建议投资者优先选择零售类地产公司，因其在消费复苏趋势下具备更强的抗风险能力。

主要观点

政策收紧趋势明显

• 中央政府在4月30日的常委会上释放了更为严厉的信号，强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，并特别提及“学区房过热”等问题，显示出对房地产市场的持续监管态度。
• 城市层面的政策收紧效果有限，尤其在一线城市和二线城市，因人口流入和优质教育资源，市场仍显过热。
• 分析师预计，中央政府将在2季度通过货币政策手段实施全面收紧，这将对行业情绪造成负面影响。

销售数据放缓

• 4月主要开发商的销售同比增长率为26%，较3月的60%和1季度的66%明显放缓，主要受高基数和传统淡季影响。
• 2季度至3季度销售增速可能进一步下滑，部分开发商如CR Land、CIFI、KWG表现强劲（同比增长89%、104%、99%），而Yuzhou和Greenland则出现小幅下滑（4%和2%）。

土地市场未见降温

• 土地供应改革（如“分三批供应”）在22个城市实施，但未能有效降温土地市场，反而推高了其他城市的土地价格。
• 广州、重庆、无锡等地的试点显示，土地溢价和价格依然居高不下，部分“地王”再现。
• 4月全国土地溢价率达到22%，为2020年下半年以来最高水平，显示土地市场热度仍在。
• 开发商的利润率受到挤压，广州42个地块的平均毛利率仅约为10%，表明行业面临持续的利润压力。

关键信息

行业估值

• 当前房地产行业整体市净率（PB）为1.1倍，可能面临进一步下行压力至1倍PB。

个股表现

• CR Land（1109 HK）和KWG（1813 HK）被列为首选，因其销售表现强劲，且具备零售物业布局。
• Vanke - H（2202 HK）和COLI（688 HK）也获得“BUY”评级，但零售属性较弱。
• Longfor（960 HK）评级为“HOLD”，其估值接近NAV，且销售增速放缓。

估值表（部分精选公司）

公司	股票代码	最近价格（LC）	市值（LC百万）	评级	目标价（LC）	20A P/E	21E P/E	22E P/E	NAV/股（LC）	折扣率	目标价折扣
Vanke - H	2202 HK	25.85	371,250	BUY	33.92	5.9	5.3	4.8	48.47	46.7%	30%
COLI	688 HK	19.60	214,518	BUY	30.49	4.1	3.4	3.0	43.55	55.0%	30%
CR Land	1109 HK	36.35	259,210	BUY	44.79	7.2	6.8	6.2	63.98	43.2%	30%
KWG	1813 HK	12.66	40,268	BUY	17.87	5.0	4.1	3.5	25.52	50.4%	30%

零售物业趋势

• 2021年将是近年来商场开业的高峰期，预计主要开发商将新增约23%的商场数量，可能带动租金增长。
• 消费复苏背景下，零售类地产公司更具投资价值，尤其推荐具备商场资源的CR Land和KWG。

投资建议

• 偏好零售类地产公司：在政策趋紧和市场波动的环境下，建议投资者优先选择具有零售物业布局的公司，如CR Land和KWG。
• 关注销售与利润表现：部分开发商如CR Land、CIFI、KWG销售表现优异，但行业整体仍面临利润挤压压力。
• 警惕政策风险：中央政府的全面收紧政策可能进一步影响行业情绪和资金流入。

风险提示

• 本报告不构成投资建议，投资者应自行评估。
• CMBIS与部分报告中涉及的公司存在投资银行关系，可能存在利益冲突。
• 市场变化可能与报告预测有较大差异，投资需谨慎。