> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产板块 2026 年中期业绩点评总结 ## 核心内容概述 2026年上半年，中国房地产板块整体表现呈现收入收缩、利润降幅收窄、资产负债表进一步缩表、经营性现金流改善但总现金流仍为净流出的趋势。政策层面，8月京沪第二轮放松政策落地，中央推出一揽子基础制度改革，标志着行业旧模式的终结和优质主体的集中。 --- ## 主要观点 ### 1. 板块业绩表现 - **收入收缩**：2026H1 房地产板块营收为5472亿元，同比下降23%。 - **利润降幅收窄**：归母净亏损313亿元，同比少亏65亿元；毛利率边际企稳至14.3%，高于2025全年水平。 - **净利率恶化**：归母净利率为-5.7%，同比下降0.4个百分点。 - **ROE为负**：板块ROE为-2.66%，较2025全年-15.47%有所改善，但仍为负值。 - **费用率上升**：期间费用率达12.5%，同比提高1.4个百分点，主要受结转规模下降影响。 - **资产和负债下降**：总资产规模8.0万亿元，同比下降3.0%；总负债规模6.0万亿元，同比下降12.8%。 - **存货与减值**：存货规模达3.4万亿元，同比下降19%；资产减值规模156亿元，占存货比例0.5%，预计全年减值压力仍大。 - **现金流改善**：经营性现金流净流入642亿元，同比增加118%；但总现金流仍为净流出。 ### 2. 头部房企表现 - **销售分化**：14家头部房企上半年销售额整体下降12.0%，其中中海宏洋、中海、招商蛇口、中国金茂、华润置地表现较好，华发股份、龙湖集团、万科降幅较大。 - **拿地谨慎**：头部房企拿地策略更加保守，仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元。 - **收入下滑**：14家房企上半年整体营业收入同比下降20.2%，中海和招商蛇口为仅有的收入增长企业。 - **利润承压**：14家房企整体归母净利润同比下降67.8%，仅中海宏洋实现增长。 - **毛利率下降**：平均毛利率仍降，但部分企业如新城控股、中海宏洋、华润置地、建发国际毛利率有所提升。 - **费用控制**：滨江和中海期间费率保持行业最低水平，分别为2.9%和3.1%。 - **负债压降**：14家房企有息负债同比下降4.0%，招商蛇口为唯一增长企业。 - **融资成本下降**：超半数房企融资成本降至3%以内，保利发展和招商蛇口降至2.61%。 --- ## 关键信息 ### 政策影响 - **销售端**：推行现房销售制度，稳定核心城市房价。 - **信贷端**：房贷最长期限延长至40年。 - **需求端**：因城施策松绑，推动市场复苏。 - **供给端**：制度重构，加速行业出清，优质房企市场份额集中。 ### 投资建议 - **优质房企**：推荐中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国。 - **商业地产运营商**：推荐华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团，受益于地产复苏与消费促进政策。 - **物业管理企业**：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业，符合“好房子，好服务”政策导向。 --- ## 风险提示 - 市场信心恢复不及预期。 - 政策影响不及预期。 --- ## 结构总结 | 模块 | 内容 | |------|------| | **板块业绩** | 收入收缩、利润降幅收窄、资产负债表缩表、经营性现金流改善 | | **头部房企表现** | 销售分化、拿地谨慎、收入和利润下滑、毛利率下降、费用控制、负债压降、融资成本下降 | | **投资建议** | 推荐优质房企、商业地产运营商、物业管理企业 | | **风险提示** | 市场信心与政策效果不及预期 | --- ## 图表目录（摘要） - 图1：2026H1 房地产板块营收同比-23% - 图2：2026H1 房地产板块归母净亏损降幅收窄 - 图3：2026H1 房地产板块整体毛利率同比-0.2pct - 图4：2026H1 房地产板块 ROE 为 -2.66% - 图5：2026H1 房地产板块期间费用率同比提高1.4pct - 图6：2026H1 房地产板块总资产规模同比-3.0% - 图7：2026H1 房地产板块总负债规模同比-12.8% - 图8：2026H1 房地产板块存货规模同比-19% - 图9：2026H1 房地产板块资产减值占存货比例0.5% - 图10：2026H1 房地产板块经营性现金流净流入增加 - 图11：2026上半年14家头部房企销售额整体下降12.0% - 图12：2026上半年头部房企中仅保利发展和华润置地上半年拿地金额超300亿元 - 图13：2026上半年14家房企整体营业收入同比下降20.2% - 图14：2026上半年14家房企整体归母净利润同比下降67.8% - 图15：2026上半年14家房企平均毛利率仍降 - 图16：2026上半年滨江和中海仍保持行业最低的期间费率水平 - 图17：2026上半年14家头部房企有息负债同比下降4.0% - 图18：2026上半年14家房企超半数融资成本降至3%以内 --- ## 总结 房地产板块在2026年上半年整体表现低迷，收入和利润均出现下降，但利润降幅有所收窄，毛利率边际企稳。资产和负债规模进一步收缩，经营性现金流有所改善，但总现金流仍为净流出。头部房企销售分化明显，拿地谨慎，收入和利润下滑，但部分企业如中海、招商蛇口、华润置地表现相对稳健。政策层面，现房销售、房贷期限延长、因城施策等举措标志着行业进入新的发展阶段，优质房企有望受益于政策支持和市场出清。建议关注优质房企、商业地产运营商和物业管理企业，同时警惕市场信心与政策效果不及预期的风险。