> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** ```markdown # 公募REITs市场配置窗口期分析总结 ## 核心内容 中信证券研究部在《REITs资产十日谈—买在无人问津时》报告中指出，2026年8月底，公募REITs市场再次进入重要的一二级市场配置窗口期。报告基于对市场趋势、中签率、发行溢价率及资产基本面的分析，认为当前市场具备较好的投资机会，尤其适合大体量资金参与一级市场投资。 ## 主要观点 1. **市场窗口期判断** - 2024年公募REITs市场全年平均网下中签率为44.22%。 - 2025年中签率显著下降至0.76%，反映出市场认购热情高涨。 - 2026年7月中签率回升至63.27%，达到2024年较高水平，表明市场进入阶段性调整期。 - 一级市场发行溢价率在2026年前三个季度分别为20%、10.5%、8.8%，逐步下降，说明一级市场更具吸引力。 2. **市场调整原因** - REITs市场的调整主要源于阶段性流动性因素，而非基本面变化。 - 发行规模阶段性放大、长钱入市节奏未改善是主要原因。 - 银行理财子和保险资金参与受限，导致市场流动性紧张。 3. **资产基本面分析** - 尽管部分产业园资产空置率上升，但整体上不动产资产需求旺盛。 - 高运营门槛的REITs能够保障运营净收益（NOI）的稳定性。 - 在中国经济整体向好的背景下，不动产资产具备持续增长潜力。 4. **投资策略建议** - 一级市场吸引力增强，更适合大体量资金参与。 - 网下中签率提升，意味着一级市场发行更具性价比。 - 城市内涵式发展和工商业土地使用权续期有助于稳定资产估值。 5. **与其他资产类别的对比** - 机构间REITs市场热度较高，但底层资产质量不逊于公募REITs。 - 股票市场中证红利指数表现优于公募REITs全收益指数。 - 债券市场10年期国债收益率小幅下行，但整体波动有限。 - 产权类REITs的分派率TTM约为5.2%，高于股票市场的股息率（约4.2%）。 ## 关键信息 - **中签率变化趋势**： - 2024年：44.22% - 2025年：0.76% - 2026年7月：63.27% - **一级市场吸引力**： - 发行溢价率逐步下降，表明资产估值趋于合理。 - 网下中签率提升，有助于大资金更高效地配置资产。 - **市场机会评估**： - 一级市场投资回报率优于二级市场，如2024年一季度一级市场年化收益率达29.7%，而二级市场仅为12.7%。 - 当前市场调整是阶段性的，未来仍有较大吸引力。 - **推荐组合**： - 二级推荐组合详见《REITs亮马组合第一期》（2026-08-19）。 - 一级市场可能发行的REITs可参考报告附表。 ## 风险提示 - 部分类别不动产资产仍存在供过于求的风险。 - 产业园及仓储物流资产租金可能下行超预期。 - 高速公路车流恢复不及预期或受路网调整影响。 - 能源REITs可能因风光资源、来水及电价波动导致经营业绩不及预期。 ## 作者信息 - **陈聪**：基础设施与现代服务产业首席分析师 - **张丁宸**：不动产联席首席分析师 ## 资料来源 - 报告名称：《REITs资产十日谈—买在无人问津时》 - 发布时间：2026年8月21日 - 机构：中信证券研究部 ## 免责声明 本文节选自中信证券研究部发布的完整报告，具体分析内容（包括相关风险提示等）请详见报告。若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。 本资料仅面向专业机构投资者，未经授权不得转发。如需获取完整报告或相关服务，请联系您的对口客户经理。 ```