> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # CR MixC Lifestyle (1209 HK) 总结 ## 核心内容 CR MixC Lifestyle（1209 HK）在2026年第一季度（1H26）实现了核心净利润同比增长10.8%至22.3亿元人民币，达到双位数指引目标。尽管营收同比增长8.1%至92.2亿元人民币，略低于预期，但公司仍对FY26的核心净利润增长保持信心，并维持买入（BUY）评级。目标价（TP）仍为53.58港元，基于25倍FY26E市盈率（P/E）。 ## 主要观点 - **业绩表现**：1H26核心净利润同比增长10.8%，营收同比增长8.1%，略低于目标。整体毛利率扩大0.9个百分点至38.0%，主要得益于商业业务（尤其是购物中心）的高毛利贡献，达到70.6%（1H25: 68.2%）。 - **购物中心业务**：购物中心业务营收同比增长15.2%至26.1亿元人民币，毛利率稳定在78.7%。零售销售额同比增长21.7%至148.5亿元人民币，销售增长率（SSSG）为10.2%，远超全国零售销售额（不包括汽车）增长2.8%。 - **购物中心扩张**：公司在1H26新增3个购物中心，总计运营138个购物中心。计划在2H26再新增10个，保持FY25的扩张节奏。12个新项目已签约，与去年同期持平，为达到100个购物中心的目标奠定基础。 - **租赁业务**：租赁业务（sublease）在1H26贡献了0.6亿元人民币营收，同比增长25.6%。深圳宝安体育中心项目预计复制Dayun模式，未来将带来可观收入。 - **城市空间业务**：城市空间业务营收同比增长9%至10.35亿元人民币，占PM营收的20%。管理GFA增长11%，收缴率接近100%，显著高于行业平均水平。 - **生态系统业务**：生态系统业务营收同比增长87.8%至18.8亿元人民币，受益于9330万的会员基数和Mixc Beauty自营业务的扩展。尽管初期投资导致毛利率下降6.3个百分点，但增长势头强劲。 - **财务指标**：公司维持100%的股息支付率，预计全年每股股息（DPS）将继续双位数增长。净利率稳步提升，从23.8%增至24.3%。ROE也从22.4%提升至28.3%。 - **估值与风险**：当前股价为39.10港元，目标价为53.58港元，对应37.0%的上行空间。公司估值基于25倍FY26E市盈率，与行业平均水平相比具有吸引力。主要风险包括宏观经济疲软、第三方扩张放缓、增值服务（VAS）增长不及预期等。 ## 关键信息 ### 1. 财务表现 - **营收**：FY24A至FY26E持续增长，预计FY26E达196.61亿元人民币，同比增长9.1%。 - **净利润**：FY24A至FY26E持续增长，预计FY26E达44.52亿元人民币，同比增长12.2%。 - **核心净利润**：FY24A至FY26E增长稳定，预计FY26E达44.52亿元人民币，同比增长10.8%。 - **毛利率**：整体毛利率从37.1%提升至38.0%，主要得益于商业业务增长。 - **净利率**：从23.8%提升至24.3%。 - **ROE**：从22.4%提升至28.3%。 ### 2. 业务板块 - **购物中心业务**：增长显著，1H26营收26.1亿元人民币，同比增长15.2%。 - **城市空间业务**：营收稳定增长，管理GFA增长11%，收缴率接近100%。 - **生态系统业务**：增长迅猛，1H26营收18.8亿元人民币，同比增长87.8%。 - **PM业务**：整体营收增长放缓，受行业低迷影响，但公司仍维持增长。 ### 3. 股息政策 - **股息支付率**：保持100%。 - **DPS增长**：预计全年DPS继续双位数增长，与净利润增长一致。 ### 4. 估值 - **目标价（TP）**：53.58港元，对应25倍FY26E市盈率。 - **市盈率（P/E）**：FY26E为17.2倍，FY27E为15.8倍，FY28E为14.5倍。 - **市净率（P/B）**：FY26E为4.8倍，FY27E为4.6倍，FY28E为4.5倍。 - **股息收益率（Dividend Yield）**：FY26E为5.8%，FY27E为6.3%，FY28E为6.9%。 ### 5. 股票表现 - **市值**：当前市值为892.65亿港元。 - **流通股**：2283百万股。 - **股价表现**：1个月下跌2.1%，3个月下跌6.0%，6个月下跌17.9%。 - **市场表现对比**：相对市场表现1个月下跌0.8%，3个月下跌7.4%，6个月下跌14.4%。 ### 6. 相关报告 - **Greentown Service (2869 HK)**：维持买入（BUY）评级。 - **Binjiang Service (3316 HK)**：维持买入（BUY）评级。 - **Ke Holdings (BEKE US)**：效率提升扩展至运营生产力。 ## CMBIGM 评级说明 - **BUY**：预期未来12个月内回报率超过15%。 - **HOLD**：预期未来12个月内回报率在+15%至-10%之间。 - **SELL**：预期未来12个月内损失超过10%。 - **NOT RATED**：未被评级。 - **OUTPERFORM**：行业预期跑赢基准。 - **MARKET-PERFORM**：行业预期与基准持平。 - **UNDERPERFORM**：行业预期跑输基准。 ## 公司结构 - **控股结构**：中国资源有限公司持股72.3%，自由流通股占27.7%。 ## 风险提示 1. **宏观经济疲软**：可能影响整体业务增长。 2. **第三方扩张放缓**：可能影响收入增长。 3. **VAS增长不及预期**：可能影响盈利能力。 ## 分析结论 CR MixC Lifestyle 作为一家在购物中心运营和生态系统业务方面表现突出的公司，尽管面临PM行业下行压力，但其强劲的零售增长、高毛利业务的扩张以及稳定的股息政策，使其仍被看好。我们维持买入（BUY）评级，目标价不变，认为其在PM行业中仍是最佳选择。