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中国不动产首席展望2026总结

核心内容

《中国不动产首席展望2026》是由清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心与《中国房地产报》联合发布的年度报告，旨在分析中国不动产行业在2026年的市场预期、政策期待及业务发展方向，为政策制定者和市场参与者提供参考。

主要观点

• 行业转型：中国不动产行业正从增量扩张全面转向存量提质增效，发展模式发生根本性转变。
• 市场预期：整体市场预期偏弱，但随着2026年初《求是》发文强调预期管理，市场情绪有所改善，尤其是房企信心回升。
• 政策预期：2025年政策效果整体趋于中性，宏观财政及货币政策效果优于行业供需端政策。2026年政策期待集中在需求端支持、土地政策优化、REITs制度完善等。
• 业务预期：房企销售与投资业务预期趋向中性，但商业不动产投资预期有所回稳。金融机构对不动产业务的预期整体改善，投资意愿增强。
• 关键指标：周期性关键指标呈现筑底特征，库存出清周期缩短，房价租金比与房价收入比下降，显示市场向底部均衡靠近。
• 发展方向：房企聚焦“好房子”建设、城市更新和商业不动产盘活；金融机构则关注数据中心、租赁住房与仓储物流等具备长期稳定现金流的资产类别。

关键信息

1. 市场预期

• 宏观经济预期：截至2025年底，机构对2026年宏观经济保持谨慎乐观，但整体预期较上年有所下调。《求是》发文后，超四成机构预期改善，金融机构信心恢复快于房企。
• 不动产行业预期：截至2025年底，机构对不动产行业预期由相对乐观转为相对保守，但发文后预期有所回升。
• 城市线级预期：一线城市预期仍相对乐观，但整体分化缩小，其他线级城市预期偏弱。
• 住宅与商业市场预期：住宅市场预期保守，一手住宅优于二手住宅；商业不动产市场预期提升，尤其租赁住房与新兴不动产类型表现突出。

2. 政策预期

• 2025年政策评估：机构对2025年政策效果整体趋于中性，宏观政策效果优于供需端政策。
• 2026年政策期待：
  • 住宅市场：全面放开限购、提高房贷利息个税抵扣、实施房贷贴息等。
  • 商业不动产：明确商业用地续期规则、支持存量土地功能转换、鼓励社保基金等参与投资。
  • REITs市场：推动专项立法、放宽资产审核条件、扩容资产类型。

3. 业务预期

• 房企业务：销售与投资业务预期趋于中性，但商业不动产投资预期回稳，反映房企向“投融资管退”转型。
• 金融机构业务：对不动产业务的预期整体改善，业务总额预期转为乐观，投资方向聚焦数据中心、租赁住房与仓储物流。

4. 指标与方向

• 周期性指标：库存出清周期预期缩短，房价租金比与房价收入比继续下降，显示市场向底部均衡靠近。
• 发展方向：
  • 房企：聚焦“好房子”建设、城市更新、商业不动产盘活。
  • 金融机构：投资数据中心、租赁住房、仓储物流等具备稳定现金流的资产。

课题组建议

• 加强预期管理：应系统性加强市场预期引导，推动特定市场率先筑底，增强整体信心。
• 优化政策匹配：政策应与市场期待相匹配，避免节奏滞后或力度不足。
• 深化REITs发展：加快REITs专项立法，推动资产类型扩容，完善税收支持政策。
• 推动土地政策优化：明确商业用地续期规则，支持存量土地功能转换，提升资产流动性。
• 关注关键指标：建议建立关键指标的长期跟踪机制，提升市场信心。

附录信息

• 调研样本：覆盖约150家行业头部机构，其中房企占比46%，金融机构及其他专业机构占比54%。
• 调研时间：2025年12月15日为原调研截止时间，2026年1月14日为新增调研截止时间。
• 调研对象：包括房企、金融机构及其他专业机构，其中房企受访者多为集团副总裁及以上职级，占比超三分之一。

课题组成员

• 组长：魏晨阳、张学冬
• 成员：郭翔宇、苏志勇、曲悦、刘津宇、雷童、郭佩霖

版权说明

本报告版权归课题组所有，未经许可，不得用于商业用途。信息来源于问卷反馈与公开资料，课题组对其客观性和完整性不作保证。