正合集团研究院-成都房地产2017回顾2018展望-2018.1-28页-2mb

成都市场2017特征回顾及2018展望总结

核心内容

2017年成都市房地产市场呈现出供应紧张、调控严格、需求旺盛及价格倒挂等特征。市场整体处于“稳”与“严”的调控环境下，同时，公寓产品成为市场新宠，远郊市场逐步升温。2018年市场预计供应仍显不足，需求与预期保持高位，远郊市场有望继续增长，近郊市场则将呈现非热点区域平价走量、热点区域向低密改善物业倾斜的趋势。

---

主要观点

1. 市场调控

• 限购政策：2016年10月起，成都市实施限购政策，主城、近郊及天府新区限购，限制同一身份自然人、法人只能购买一套商品住房。2017年3月，政策进一步收紧，要求户籍或社保满一年，且区域内无房方可购买。
• 限贷政策：首套房首付最低30%，二套房首付最低40%。2017年4月，高新区与天府新区二套房首付提高至70%。
• 限价政策：加强商品房申报价格指导，新房限价政策延续，导致新房与二手房价格、地价与房价倒挂。
• 政策性土地：2017年市区政策性土地占比达45%，近郊为11%，远郊为3%，政策性配套与土地竞拍绑定，进一步影响市场。

2. 供应与成交量

• 供应量低：2017年市区与近郊商品住宅供应量分别同比下滑54.4%和23.5%，成交量也分别下滑39.7%和20.8%。
• 出清周期短：2017年底，市区与近郊住宅预售证存量出清周期均不到半年，显示市场供应紧张。

3. 区域外溢现象

• 远郊市场崛起：2017年远郊商品住宅成交面积占比上涨至24.2%，成为市场新增长点。
• 高溢价拿地：远郊部分区域出现高溢价拿地现象，如青白江区、新津县等。

4. 需求与产品结构

• 改善型需求增长：110-130平米产品成交占比显著增加，显示市场进入全面改善阶段。
• 公寓产品走高：公寓产品在2016年10月限购后经历量价齐升，随后有所回落，但4季度再次走高，成为市场热点。

5. 商业与办公市场

• 商业市场低迷：2017年市区商业供应与成交量同比下滑，但办公市场表现较好。
• 办公供需关系改善：因公寓集中放量，办公市场供需关系有所好转。

---

关键信息

2017年市场特征

特征	描述
供应缺口	市区与近郊商品住宅供应量同比大幅下降
限价政策	新房限价政策持续，导致新房与二手房价格、地价与房价倒挂
区域外溢	远郊市场占比大幅提升，成为新的增长点
改善型需求	110-130平米产品成交占比显著增长
公寓走高	公寓产品经历量价齐升，成为投资新宠
土地市场变化	土地成交规模整体下降，但远郊部分区域出现高溢价拿地
政策性土地	政策性土地在市区占比最高，对市场产生较大影响

2018年市场展望

展望	描述
供应端	市区供应仍显不足，近郊市场将形成非热点区域平价走量、热点区域向低密改善物业倾斜
需求端	购房者预期有所回落，但看好后市仍为主流
远郊市场	部分热点区域供销持续旺盛，市场份额持续增加
近郊市场	低密物业供应将增长，地价房价比仍较高

---

附件信息

附件1：2017房企排行

• 成交面积：恒大地产以157.1万㎡排名首位，保利地产紧随其后。
• 成交金额：保利地产以152.8万㎡排名首位，恒大地产以144.5万㎡紧随其后。

附件2：片区项目端总存量

• 片区项目端存量：麓山麓湖片区存量最大，为336万平方米，其次是华府2期、九江等。

附件3：片区土地端存量

• 土地端存量：片区土地存量总体偏高，但受政策影响，部分区域土地开发受限。

附件4：片区住宅类存量土地楼面地价

• 楼面地价：不同片区楼面地价差异较大，部分区域楼面地价显著高于市场均价。

---

总结

2017年成都市房地产市场在调控政策的影响下，呈现出明显的供不应求和价格倒挂现象，远郊市场成为新的增长点。公寓产品因住宅供应紧张而再次走高，成为市场新宠。2018年市场预计供应仍显不足，需求与预期保持高位，远郊市场有望继续增长，近郊市场则将呈现非热点区域平价走量、热点区域向低密改善物业倾斜的趋势。政策性土地与限价政策对市场结构产生深远影响，未来市场将更加注重品质与改善型需求。