> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 证券研究报告总结 ## 核心内容 本报告分析了房地产行业当前面临的三个关键因素，认为这些因素正在推动地产市场企稳，并指出当前可能是建仓的好时机。 ## 主要观点 1. **公积金利率决定实际房贷利率** - 市场往往忽视公积金利率对实际房贷利率的影响，而更关注宏观利率。 - 公积金利率目前为 $2.6\%$，远低于商贷利率 $3.06\%$，且两者利差处于历史低位。 - 2024-2025年公积金利率在5月下调，未来仍有降息空间。 - 当前一二线城市的公积金贷款额度普遍占购房所需贷款额的 $50\%$ 以上，甚至超过 $100\%$，实际房贷利率接近公积金利率，有助于楼市企稳。 2. **上海房价企稳，或带动更多城市跟进** - 上海作为核心城市，成交量持续上升，挂牌量下降，去化周期缩短至4个月，显示市场自发企稳。 - 低总价段房价已触底反弹，中高总价段房价降幅收窄，价格企稳趋势显现。 - 从历史经验看，核心城市房价企稳后，整体房价企稳将随之而来，地产股的低点或出现在核心城市企稳前夕或过程中。 3. **人民币升值打开货币宽松空间** - 人民币升值减轻了汇率压力，为货币政策宽松提供了空间。 - 2026年3月美元兑人民币汇率升至6.9，为近五年新高。 - 人民币升值带动企业结汇，有望提升M1增速，改善货币环境，进一步促进楼市企稳。 ## 关键信息 ### 1. 公积金制度改革与政策支持 - 公积金缴存余额持续上升，2024年末达10.9万亿元，同比 $+8.6\%$。 - 2026年政府工作报告再次强调公积金制度改革，政策频次提升。 - 各地公积金政策主要集中在贷款额度、首付比例、提取范围等方面，旨在提高使用效率和普惠性。 - 2025年各地出台公积金政策280条，2026年已超60条，优化力度显著。 ### 2. 上海市场表现 - 上海二手房成交套数在2026年3月达31215套，同比 $+6.3\%$，创近五年新高。 - 挂牌量持续下降，截至2026年4月初降至8.7万套，去化周期降至4个月。 - 低总价段房价反弹明显，自下而上传导企稳，中高总价段房价降幅收窄。 - 上海市场企稳或成为全国楼市企稳的起点，后续传导效应显著。 ### 3. 人民币升值与货币周期 - 美联储加息导致中美利差倒挂，人民币小幅贬值，但2026年3月开始升值。 - 人民币升值减轻汇率压力，为降息提供政策空间，有助于稳定楼市。 - 出口增长带动贸易顺差扩大，企业结汇有望提升M1增速，改善货币环境。 - 历史数据显示，M1增速走扩、M1-M2剪刀差收窄后，房价通常迎来上涨。 ## 投资建议 - **A股推荐**：滨江集团、新城控股、招商蛇口 - **建议关注**：我爱我家 - **港股推荐**：华润置地、绿城中国、建发国际集团 - **建议关注**：中国海外宏洋集团、中国金茂 ## 风险提示 1. 政策出台进度及力度不及预期 2. 宽松政策对市场提振效果不佳 3. 房企出现债务违约 ## 图表与数据亮点 - 图1至图10：展示公积金缴存情况、上海市场成交量与挂牌量变化、各城市公积金贷款额度与购房所需贷款额比例。 - 图11至图19：反映上海及日本、美国核心城市房价企稳与地产龙头股价走势。 - 图20至图29：分析中美利差、人民币升值趋势及货币周期对楼市的影响。 ## 总结 本报告指出，房地产市场正面临三大关键因素推动企稳：公积金利率对实际房贷利率的决定性作用、上海等核心城市房价自发企稳及人民币升值带来的政策宽松空间。随着这些因素逐步形成共识，地产板块可能迎来估值修复和行情启动。当前建仓时机良好，推荐关注A股与港股中的龙头房企。同时，需警惕政策执行力度不足、宽松政策效果不佳及房企债务违约等风险。