机场服务行业：一叶障目不见泰山，全球视野看机场免税的租金谈判-20210217-长江证券-36页_2mb

一叶障目不见泰山——全球视野看机场免税的租金谈判

核心内容概述

本报告分析了机场免税业务的租金谈判策略及长期定价能力，指出尽管新冠疫情对机场国际客流造成冲击，但机场免税业务的高扣点率在全球范围内是常态，且国内机场免税的扣点率并不高。报告强调机场的稀缺流量和物业价值是其获得高扣点的根本原因，并指出在高交易成本和有限购物条件下，机场免税业务的规模受到制约，但通过优化扣点率与保底租金的组合，可以提升机场的成长性。

主要观点

• 机场免税扣点率并不高：全球枢纽机场的免税扣点率普遍在40%左右，国内机场的扣点率与之相近。尽管扣点较高，但国内免税经销商的盈利能力仍高于国际和国内有税零售商。

• 高扣点对机场竞争优势影响有限：虽然扣点可能影响价格水平，但长期限制机场规模的是购物条件的限制，包括机场面积有限和旅客时间有限，这使得销售规模受到约束。

• 适当降低扣点率可提升机场的成长性：通过“高保底”+“低扣点”的组合，机场可以激励免税经销商扩大规模，同时保障自身利益。

• 免税渠道具有三大属性：天生低价、高交易成本和有限购物条件，这些属性共同决定了免税渠道的竞争格局。

• 机场具备自发调整价格的能力：虽然扣点是价格的组成部分，但机场可以通过调整补贴策略，提升价格优势，从而吸引更多消费者。

• 高交易成本限制了渠道分流：由于高交易成本，机场的主要消费群体是散客，而非代购，这使得机场在引流方面具有优势。

• 机场的长期成长依赖于扩容和优化：机场扩建将推动航空业务和免税业务的持续增长，而优化供应链效率和提升坪效将是关键。

关键信息

• 国内重点机场推荐：

  • 上海机场（代码600009）：买入
  • 北京首都机场（代码0694）：买入
  • 白云机场（代码600004）：买入

• 扣点率分析：

  • 北上广机场免税扣点率约为40%
  • 机场有税商业扣点率在20%~30%之间
  • 机场商业面积有限，限制品牌和商品数量

• 免税业务的三大属性：

  1. 天生低价
  2. 高交易成本
  3. 有限购物条件

• 泰国机场免税协议示范：

  • 泰国机场的国际旅客增速较快，但非航业务和免税销售增长缓慢
  • KingPower作为泰国机场的独家免税经销商，虽然销售规模大，但增速并不快

• 风险提示：

  • 新冠疫苗进度缓慢
  • 进口税率大幅下调

机场免税的未来展望

• 市场趋势：

  • 出境游增速高于国内游
  • 机场免税的消费群体主要是散客，而非代购
  • 机场具备引流成本优势，且商业形态正在进化为全球购物中心

• 供应链与坪效：

  • 机场的坪效受限于商业面积和旅客时间
  • 供应链效率是提升销售规模的关键

• 长期成长策略：

  • 需要通过“高保底”+“低扣点”的组合实现均衡
  • 机场扩建和优化商业布局将推动免税业务增长

结论

尽管机场免税业务在新冠疫情下受到一定影响，但其核心价值在于稀缺的流量和物业资源。未来机场免税的成长性更多依赖于优化扣点与保底租金结构、提升供应链效率、以及拓展高端商品品类。同时，机场具备调整价格的能力，但不应过度依赖低价策略，而应注重差异化和增值服务，以增强长期竞争优势。