20260526-兴业证券-谁在买首批商业不动产REITs_16页_4mb

中证REITs全收益指数及商业不动产REITs发行情况总结

核心内容概览

在2026年5月18日至22日期间，中证REITs全收益指数周度环比上涨1.46%，总市值达到2221亿元，其中流通市值为1251亿元。市场情绪因首批“中证REITs全收益指数基金”的注册申请而受到提振，5月19日市场出现大涨，涨幅为2.37%。然而，随着一级市场供给压力显现，后半周指数有所回落。

主要观点

• 市场表现：本周市场交易活跃度显著提升，日均成交额和成交量分别增长38.27%和34.37%，日均换手率提升至0.58%。
• 增量资金入市：易方达、中金、华夏、南方基金提交的首批“中证REITs全收益指数基金”注册申请，为市场注入增量资金，推动了短期上涨。
• 一级市场预测：首批4只商业不动产REITs上市后，预计涨幅分别为奥莱类项目20%~27%、砂之船奥莱33%~41%、首农购物中心27%、上海地产办公5%以上。其中，上海地产商业预计涨幅可达11%~14%。
• 战略配售情况：战略配售集中于券商、私募、信托、产投、公募基金等，其中券商自营为主要参与者，认购比例达7.75%~18.75%。保险机构在商业不动产REITs战略配售中参与度较低。
• 网下询价参与机构：券商自营和资管占据网下询价资金的近50%，信托和公募基金也参与度较高。其中，光大证券打新资金规模最大，达到30.44亿元。

关键信息

一级市场概况

• 首批商业不动产REITs：中金唯品会商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中信建投首农商业REIT、汇添富上海地产商业REIT。
• 发行情况：各项目最终募集规模较最初募集规模分别溢价10%、10%、10%和6%，合计募集203.32亿元。
• 分派率预测：根据2025年分派率及可比项目估值，预测上市后分派率将向可比项目靠拢，进而推动价格上涨。

战略配售情况

• 参与机构：券商自营、私募基金、信托、产投、公募基金及其资管子公司为主要参与方。
• 具体比例：
  • 中金唯品会商业REIT：券商自营7.75%、私募基金10.50%、信托3.26%、产投0.82%、公募基金2.04%。
  • 国泰海通砂之船商业REIT：券商自营9.92%、私募基金9.91%、信托2.32%、产投0.66%、公募基金1.41%。
  • 中信建投首农商业REIT：券商自营8.88%、私募基金7.09%、信托2.19%、产投5.84%、公募基金8.46%。
  • 汇添富上海地产商业REIT：券商自营18.75%、私募基金7.02%、信托4.16%、产投1.64%、公募基金2.86%。
• 保险机构缺席：保险类机构未直接参与商业不动产REITs的战略配售和网下询价，仅中国人寿及中国保险投资基金参与了砂之船商业的认购。

网下询价情况

• 参与机构：券商自营、资管、信托、公募基金等积极参与。
• 认购倍数与中签率：
  • 唯品会商业：网下认购倍数68.28，中签率1.46%。
  • 砂之船商业：网下认购倍数103.82，中签率0.96%。
  • 首农商业：网下认购倍数82.62，中签率1.21%。
  • 上海地产商业：网下认购倍数38.55，中签率2.59%。
• 打新资金规模：
  • 光大证券：30.44亿元。
  • 长江证券、长城证券、财信证券等：打新资金规模排名靠前。
  • 信托机构：江苏省国际信托、中国对外经贸信托资金体量领先。
  • 建信基金及建信资本：合计打新资金236.55亿元，穿透主要为建信理财。

二级市场表现

• 市场情绪：首批指数基金注册申请提振市场情绪，但一级供给压力仍然存在，需关注第二批次商业不动产REITs的注册进度。
• 配置窗口：近期市场回撤后，经营稳健的个券分派率显著提升，叠加增量资金入市预期，或迎来配置窗口期。
• 风险提示：
  • 公募REITs相关政策出现超预期调整；
  • 基础设施项目经营风险；
  • 数据来源及统计风险。

重要数据统计

• 总市值：81只REITs总市值为2221亿元，其中流通市值1251亿元。
• 日均成交额：6.73亿元，较上周增长38.27%。
• 日均成交量：1.70亿份，较上周增长34.37%。
• 日均换手率：0.58%，较上周提升0.15个百分点。

总结

本周商业不动产REITs市场表现受增量资金入市提振，短期涨幅显著，但面临一级供给压力。战略配售和网下询价机构以券商、私募、信托为主，保险机构参与度较低。市场整体流动性提升，二级市场或迎来配置机会，但需关注政策变化和项目经营风险。