> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 ## 核心观点 - **短期预期已充分消化**：上周内房股指数回撤7.9%，申万地产指数回撤3.7%，龙头房企平均回撤约10%。短期回调是市场对前期涨幅的消化，但中长期依然看多。 - **股价与房价预期关系**：根据国际经验，房价预期涨幅与股价涨幅呈2-3倍关系。在中性预期下，房价年化上涨10%，则股价有望达到20%-30%的涨幅。 - **中长期估值空间**：保守估算，未来稳态下新房开发行业年化规模约7万亿元，若龙头房企市占率10%，净利率10%，PE估值10X，则房企市值可达7000亿元，远高于当前龙头房企市值。 - **投资逻辑转变**：未来十年地产行情将呈现“强α弱β”，与过去二十年不同，短期β行情可能于Q4或明年Q1启动，而α收益将逐步显现。 - **下一个择时窗口**：预计8月底将是地产板块新的情绪拐点，建议关注。 ## 周度跟踪 ### 1. 二手房 - **挂牌价**： - 上海挂牌价周环比转负（-0.02%），十周连涨后小幅回落； - 深圳挂牌价连续三周上行，周环比+0.09%，涨幅走阔； - 北京、广州挂牌价周环比-0.16%、-0.09%，跌幅扩大或收窄。 - 年初至今，北京挂牌价-1.52%，上海+1.20%，广州-1.83%，深圳-0.60%。 - **挂牌量**： - 一线城市挂牌量持续回落，除深圳外； - 全国挂牌量周环比+0.04%，涨幅回落； - 北京、上海、广州挂牌量周环比-0.25%、-0.40%、-0.22%，降幅扩大或收窄； - 深圳挂牌量周环比+0.13%，涨幅回落。 - **实时成交**： - 深圳延续上行，北京、广州小幅回落； - 北京、广州二手房实时成交周环比-8.8%、-6.1%； - 深圳实时成交周环比+0.1%，涨幅回落； - 网签方面，北京、上海、深圳网签周环比-1.9%、-7.2%、-3.6%。 ### 2. 新房 - **成交情况**： - 北京、上海新房成交延续涨势，周环比+6%、15%； - 广州、深圳新房成交周环比转负，分别-32%、-30%； - 年初至今，北京、上海、广州、深圳新房成交同比-5%、+31%、+8%、-34%。 - **库存及去化**： - 一线城市新房库存持续下降，周环比-0.6%； - 10个样本城市新房库存面积7588.67万方，周环比-0.2%； - 去化周期方面，一线城市为10.4个月，二线城市为39.3个月。 ## 投资建议与投资标的 - **推荐关注**： - **拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企**：具备较强增长潜力； - **具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商**：在楼市K型分化背景下，估值相对较低； - **深耕京沪的地方国企**：存在交易性机会。 ## 风险提示 - **逆周期调节政策不及预期**； - **楼市改善不及预期**； - **中外市场差异带来的预测偏差风险**。 ## 行业评级 - **看好（维持）** ## 图表目录 - **图1**：申万房地产指数周跌幅3.69%，相对沪深300收益-3.39%； - **图2**：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中下游； - **图3**：香港内房股周跌幅7.86%，港资房企周跌幅3.53%，相对收益分别为-6.49%、-2.15%； - **图4**：挂牌价走势：一线城市挂牌价周环比-0.03%； - **图5**：挂牌量变化：全国挂牌量周环比+0.04%； - **图6**：北京-挂牌量价：挂牌量周环比-0.25%； - **图7**：上海-挂牌量价：挂牌量周环比-0.40%； - **图8**：广州-挂牌量价：挂牌量周环比-0.22%； - **图9**：深圳-挂牌量价：挂牌量周环比+0.13%； - **图10**：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-5.0%； - **图11**：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-5.2%； - **图12**：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-8.8%； - **图13**：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-6.1%； - **图14**：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比-7.9%； - **图15**：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比+0.1%； - **图16**：一线城市议价率走势图：一线整体月环比下行。 ## 个股表现 - **A股个股**： - 张江高科周涨幅13.87%； - 万通发展、深振业A等涨幅较大，而衢州发展、*ST皇庭等跌幅显著。 - **H股个股**： - 港资房企普遍下跌，九龙仓集团跌幅最大（-16.99%）； - 部分内房股如力高集团周涨幅30.77%。 ## 房企融资 - **上周房企新发债券86亿**，年初至今房企新发债券合计1468.21亿元，同比下降39.4%。 ## 行业政策及新闻 - **4月一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%**，涨幅与上月持平； - 厦门市出台住房公积金新政，包括多子女家庭、卖旧换新、代际互助等支持措施，自2026年5月25日起施行。 ## 总结 本报告指出，尽管近期房地产板块出现短期回调，但中长期趋势依然向好。未来十年的地产行情将呈现“强α弱β”特征，重点关注具备高拿地力度、京沪土储占比高的龙头房企及估值优势明显的下沉市场央企开发商。短期来看，8月底可能是地产板块情绪拐点，建议投资者关注。