2022-02-15-荣大-租赁瑕疵房产作为重要生产线厂区且不易搬迁的案例研究_9页_1011kb

租赁瑕疵房产作为重要生产线厂区且不易搬迁的案例研究总结

核心内容

本文档围绕“租赁瑕疵房产作为重要生产线厂区且不易搬迁”的问题，分析了三家公司在IPO过程中面对的类似情况及其应对措施。主要涉及租赁房产的法律风险、对主营业务的影响、政府支持与承诺、以及应对搬迁风险的策略等方面。

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主要观点

1. 租赁瑕疵房产的合法性与合规性

   • 多数瑕疵房产虽未取得产权证，但已取得土地使用权证和建设规划许可证，具备合法使用条件。
   • 租赁合同未约定以备案为生效条件，因此具备法律效力，不存在重大违约风险。

2. 瑕疵房产对经营的影响

   • 瑕疵房产主要用于生产，但其面积占比及收入、毛利占比随时间有所下降，表明其对主营业务影响逐步减弱。
   • 政府部门出具证明，确认瑕疵房产不会对生产经营构成重大不利影响。

3. 搬迁风险应对措施

   • 通过扩大其他厂区产能、委托生产等方式进行产能补充。
   • 寻找替代厂房，以确保生产经营的连续性。
   • 募投项目的建设将进一步降低租赁瑕疵风险。

4. 法律与责任承诺

   • 实控人及出租方均出具承诺，确保瑕疵房产不会导致公司遭受重大损失。
   • 对于可能的行政处罚或强制拆除，承诺方将承担相应责任并进行赔偿。

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关键信息

1. 案例1：A公司

• 瑕疵房产用途：功能型建筑涂料、保温装饰一体板的生产。
• 收入与毛利占比：
  • 2020年：收入占比17.62%，毛利占比11.28%。
  • 2019年：收入占比23.22%，毛利占比25.98%。
• 政府支持：厦门市同安区城市管理局和自然资源和规划局出具证明，确认不会强制拆除或处罚。
• 应对措施：若发生搬迁，可通过扩大天津厂区产能、委托生产等方式补充。

2. 案例2：B公司

• 瑕疵房产面积占比：44.04%。
• 业务类型：激光/光学智能装备和光纤器件的生产与研发。
• 收入与毛利占比：
  • 2018年：收入占比63.08%，毛利占比66.93%。
• 法律依据：依据《城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，租赁合同不因未备案而无效。
• 出租方承诺：承诺因客观原因未办理备案，消除后将尽快补办，并承担可能的行政处罚责任。

3. 案例3：C公司

• 瑕疵房产数量：68处，主要为未取得产权证、租赁面积大于产权面积、土地性质为集体用地等。
• 生产用租赁面积：38,532.94平方米，占生产用租赁总面积的75.67%。
• 收入与毛利占比：
  • 2020年1-6月：收入占比51.61%，毛利占比57.66%。
  • 2018年：收入占比22.25%，毛利占比24.96%。
• 合法性和稳定性：84.08%的瑕疵租赁物业已取得土地证和建设规划许可证，具备合法使用条件。
• 应对措施：已与出租方签署合法租赁合同，明确续租权；实控人承诺承担相关风险；募投项目达产后可调剂产能。

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总结要点

序号	要点	案例
1	积极补办相关手续	案例1
2	政府部门意见	案例1
3	租赁合同合法合规	案例1、2、3
4	厂房已取得土地证、建设规划许可等证件	案例1、2、3
5	实控人承诺	案例1、2、3
6	出租方、土地及厂房所有人承诺	案例2
7	通过其他厂区扩大产能来短时补充产能	案例1
8	寻找替换厂房	案例2、3
9	募投项目达产，调剂产能	案例3
10	非生产类房产的影响评估	案例2、3

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作者信息

• 姓名：李栋
• 微信：13120181866
• 邮箱：timlidong@dingtalk.com
• 研究方向：财务

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业务合作

• 微信：yxw2117
• 主页链接：http://doc.rongdasoft.com/report#/report

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作者声明

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