20160912-高盛-Direction_of_regulations__policies_will_continue_to_impact_property_sector_fundamentals_16页_1mb

摘要总结

核心内容

本报告主要分析了香港房地产市场的现状及其受到的政策影响，探讨了立法会（LegCo）和行政长官（CE）选举对市场基本面的影响，并提供了主要房地产公司的估值和评级信息。

主要观点

• 政策对房地产的影响：香港房地产市场基本面深受本地法规和政府政策的影响，例如买家印花税（BSD）、双重印花税（DSD）、私人住宅土地供应目标（18,000单位/年）等。
• 政治不确定性：由于立法会选举和行政长官选举带来的政治分歧，投资者对政策连续性和未来监管的不确定性增加，导致市场估值偏低。
• 市场估值：目前香港房地产公司交易价格较净资产价值（NAV）折价35%，高于20年平均水平的24%。
• 选举动态：2016年9月4日的立法会选举创下220万选民的记录，是自1991年直接选举以来的最高水平。行政长官选举将在2017年3月进行，提名将于2016年12月进行。
• 政治格局：立法会选举结果显示，政治阵营的分裂加剧，影响了政策制定的共识，进一步增加了市场的不确定性。
• 市场表现：不同行政长官任期内的房地产市场表现差异显著，例如在C.H. Tung、Donald Tsang和C.Y. Leung的任期内，房地产指数分别经历了-33%、45%和40%的累计变化。

关键信息

房地产公司估值与评级

公司名称	股票代码	评级	当前价格（港元）	12个月目标价（港元）	潜在涨幅/跌幅	前瞻性NAV（港元）	折价/溢价%	BVPS	当前市净率	基本面市盈率（X）
长江实业	1113.HK	Buy*	57.60	73.00	26.7%	97.18	-40.7%	69.07	0.83	14.3, 13.3, 13.2
香港置地	HKLD.SI	Buy	6.83	8.60	25.9%	10.76	-36.5%	12.64	0.54	17.8, 19.1, 18.8
瑞士酒店	1972.HK	Buy	23.35	29.20	25.1%	36.56	-36.1%	37.32	0.63	19.3, 19.0, 17.8
新世界发展	0016.HK	Buy	120.80	136.80	13.2%	182.43	-33.8%	161.90	0.75	17.1, 14.4, 14.7
香港置地	0017.HK	Neutral	10.20	9.25	-9.3%	20.60	-50.5%	19.23	0.53	13.2, 14.3, 12.4
高银地产	0014.HK	Sell	37.90	28.70	-24.3%	57.45	-34.0%	64.65	0.59	17.6, 17.5, 17.9

政治与市场动态

• LegCo选举：LegCo由70个席位组成，其中35席通过直接选举，35席通过功能界别选举。功能界别选举中，5个超级席位采用比例代表制，其余24席采用单选制。
• CE选举：CE选举由1,200名选举委员会成员投票决定，候选人需获得至少150名提名，且年龄需40岁以上，持续在香港居住不少于20年。
• 选举日程：LegCo新一届会议于2016年10月12日召开，CE选举提名于2016年12月进行，选举于2017年3月26日举行。

市场表现与政策事件

• 住宅价格：自1997年回归以来，住宅价格指数受到多项政策的影响，如买家印花税、双重印花税、住房拥有计划等。
• 私人住宅土地供应：私人住宅土地供应在2000年后经历了显著变化，政府政策如暂停土地拍卖、采用申请名单制度等影响了市场供应。
• 零售销售：零售销售增长受多种因素影响，包括SARS、个人访客计划等政策事件。
• 办公室租金：办公室租金指数也受到政策影响，如证券及期货事务监察委员会（SFC）和中国证监会（CSRC）的监管变化。
• 恒生指数与恒生地产指数：恒生指数和恒生地产指数反映了市场整体和房地产行业的表现，受到政策和经济环境的影响。

结论

报告指出，香港房地产市场目前面临政策不确定性和政治分裂带来的挑战，投资者应更加关注政策连续性以及未来监管变化对市场的影响。同时，提供了房地产公司的估值、评级及市场表现分析，帮助投资者做出决策。