> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产开发行业总结：2026W11 ## 核心内容 ### 土地增存挂钩制度解读 - **土地增存挂钩制度**并非土地断供，而是通过盘活存量土地，提高土地使用效率，改善供需关系。 - **政策要点**： - 新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积。 - 新增建设用地优先用于重大项目建设和民生发展，不用于经营性房地产开发。 - **市场影响**： - 房企拿地策略将转向核心地段，取代以往郊区圈地模式。 - 城市远郊土地出让困难，房企更关注“好房子”供应。 - **政策背景**： - 呼应政府工作报告“做优增量、盘活存量”的要求。 - 政策继续鼓励地方政府收回和收购闲置土地。 ## 市场表现 ### 新房成交情况 - **2026年春节后第3周**（3.10-3.16）： - 样本城市新房网签成交面积为176.8万方，同比 $-6.5\%$。 - 样本城市二手房网签成交面积为224.2万方，同比 $+5.3\%$。 - **累计数据**： - 新房成交同比 $-6.4\%$，二手房同比 $+8.6\%$。 - **城市分化**： - **一线城市**新房成交50万方，环比 $-0.1\%$，同比 $-6.1\%$。 - **二线城市**新房成交107.8万方，环比 $+29.4\%$，同比 $+19.7\%$。 - **三线城市**新房成交38.0万方，环比 $-2.0\%$，同比 $-11.6\%$。 ### 二手房成交情况 - **2026年春节后第3周**（3.10-3.16）： - 样本城市二手房成交面积合计244.7万方，环比增长 $14.5\%$，同比下降 $1.8\%$。 - **一线城市**二手房成交114.5万方，环比 $+16.2\%$。 - **二线城市**二手房成交96.8万方，环比 $+11.5\%$。 - **三线城市**二手房成交33.3万方，环比 $+17.8\%$。 - **累计数据**： - 今年11周累计二手房成交1929.2万方，同比下降 $2.2\%$。 ## 行情回顾 - **申万房地产指数**本周累计变动幅度为 $-4.2\%$，在31个申万一级行业中排名第15位。 - **涨跌情况**： - 上涨个股共16支，下跌个股98支。 - **涨幅前五**：京投发展（$+24.0\%$）、乾景园林（$+18.2\%$）、市北高新（$+10.0\%$）、京能置业（$+7.7\%$）、大港股份（$+5.7\%$）。 - **跌幅前五**：万方发展（$-14.0\%$）、西藏城投（$-11.4\%$）、合肥城建（$-10.5\%$）、广宇发展（$-10.4\%$）、绵石投资（$-9.8\%$）。 - **重点房企表现**： - 涨幅前五：禹洲集团（$+10.3\%$）、世联行（$+8.7\%$）、旭辉控股集团（$+5.7\%$）、融信中国（$+3.3\%$）、绿景中国地产（$+2.5\%$）。 - 跌幅前五：美的置业（$-17.4\%$）、时代中国控股（$-11.4\%$）、建发国际集团（$-8.1\%$）、大悦城（$-7.8\%$）、华侨城A（$-7.7\%$）。 ## 投资建议 - **行业评级**：维持“增持”评级。 - **投资逻辑**： 1. **政策导向**：政策受基本面倒逼进入深水区，力度有望超过2008、2014年。 2. **经济指标**：地产作为早周期指标，具备经济风向标作用。 3. **竞争格局**：头部国央企及少量优质民企仍具优势，品质房企受益。 4. **城市偏好**：建议关注一线 $+2 / 3$ 二线 $+$ 极少量三线城市。 5. **供给侧改革**：收储及处置闲置土地等政策将影响市场，一二线城市更受益。 - **推荐标的**： - **地产开发**：H股（绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂），A股（滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份）。 - **地方国企/城投/化债**：城投控股、城建发展。 - **中介**：贝壳-W。 - **物业**：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。 ## 风险提示 - **政策落地不及预期**。 - **需求复苏不及预期**。 - **房企出险风险蔓延**。 ## 信用债市场动态 - **发行情况**： - 本周共发行房企信用债17只，环比增加7只。 - 发行规模108.35亿元，环比增加37.45亿元。 - 总偿还量207.06亿元，环比增加69.64亿元。 - **净融资额**：-98.71亿元，环比减少32.19亿元。 - **债券类型**： - 主体评级以AAA、AA+为主。 - 债券类型以私募债为主（占比43.1%）。 - 债券期限以3-5年为主（占比61.5%）。 - **融资成本**： - 发行利率多数下降，但26华发023年期公司债利率较之前发行的可比债券有所上升。 ## 本周政策回顾 - **中央政策**： - 中国人民银行强调实施适度宽松货币政策，保持流动性充裕，引导利率水平。 - 自然资源部发布“38号文”，明确土地增存挂钩制度，引导土地市场提质增效。 - 国家金融监督管理总局强调稳妥化解重点领域风险，支持“保交房”白名单制度。 - **地方政策**： - **南京**：鼓励住房消费“以旧换新”，提供购房贴息及贷款优惠。 - **绍兴**：对多孩家庭购房提供最高20万元至40万元补贴。 - **沈阳**：提高公积金贷款额度，扩大“商转公”支持范围。 - **江苏**：推进城市更新与产业升级结合，增加高品质住房供给。 - **北京**：优化营商环境，提供创业空间及青年公寓。 - **深圳**：允许职工自愿提高公积金个人缴存比例。 - **上海**：调整商业用房最低首付比例为30%。 - **广西**：推进城市更新五年行动方案，改造2000个老旧小区。 ## 总结 “38号文”土地增存挂钩制度旨在引导土地市场提质增效，而非土地断供。新房市场在假期效应消退后表现疲软，而二手房市场则相对活跃，尤其在二线城市表现突出。政策导向与基本面因素共同推动行业向高质量发展转型，建议关注头部房企及优质城市区域，同时关注政策落地与需求复苏情况。