20260512-开源证券-太古地产-01972.HK-港股公司信息更新报告_Q1内地零售高增亮眼_中国香港写字楼承压待复苏_14页_1mb

太古地产（01972.HK）投资分析总结

核心内容

太古地产（01972.HK）是一家专注于中国香港及内地高能级城市核心地段资产的综合项目发展商、业主及运营商。2026年第一季度，公司表现出强劲的经营表现，特别是在购物中心板块，同时住宅项目逐步进入结转期，为公司未来业绩增长提供支撑。公司维持“买入”投资评级，基于其基本面稳健、派息持续增长及业务发展潜力。

主要观点

• 购物中心表现强劲：公司在中国香港三大购物中心（太古广场、太古城中心、东荟城名店仓）出租率均维持满租，零售额增速显著高于2025年全年。其中，东荟城名店仓零售额同比增速达21.8%，显示折扣名店仓模式的高弹性。内地六大购物中心综合出租率保持在98.3%，上海兴业太古汇和北京三里屯太古里因改造升级，零售额分别增长81.5%和56.2%。
• 写字楼市场承压但有结构性改善：中国香港整体写字楼出租率维持在91%，租金跌幅边际收窄。内地写字楼出租率显著提升至93.1%，优于市场平均水平。其中，北京颐堤港出租率从84%跃升至96%，反映优质物业抗跌能力和运营优势。
• 住宅物业稳步去化：公司2026年为住宅项目交付大年，预计总货值超240亿元，按40%权益比，归属公司部分收入约96亿元。目前在售项目多位于中国香港及上海，其中上海陆家嘴太古源源邸项目去化率已达91%。

关键信息

股票数据

• 当前股价：25.420港元
• 一年最高最低：27.180 / 16.500港元
• 总市值：1,463.55亿港元
• 流通市值：1,463.55亿港元
• 总股本：57.57亿股
• 流通港股：57.57亿股
• 近3个月换手率：3.62%

盈利预测

• 2026年归母净利润：43.1亿港元
• 2027年归母净利润：54.8亿港元
• 2028年归母净利润：63.5亿港元
• EPS：0.75 / 0.95 / 1.10港元
• PE（2026/2027/2028）：33.4 / 26.3 / 22.7倍

财务摘要

• 资产负债表：资产总计从2024年的355.4亿港元增长至2028年的363.2亿港元，负债和股东权益总计稳定在357亿港元至363亿港元之间。
• 现金流量表：经营活动现金流逐年增长，从2024年的3,671百万港元增长至2028年的12,547百万港元。
• 利润表：营业收入从2024年的14,428百万港元增长至2028年的21,743百万港元，归母净利润从2024年的-766百万港元大幅增长至2028年的6,345百万港元。
• 财务比率：ROE从2024年的-0.3%增长至2028年的2.2%，净利率从-4.2%提升至32.4%，显示盈利能力显著增强。

风险提示

• 写字楼市场持续承压：高空置率和新增供应可能进一步影响租金收入。
• 内地零售复苏不及预期：若消费政策效果不达预期，可能影响购物中心的零售额和租金收入。
• 新项目招商不及预期：若新项目招商或运营表现不佳，可能影响租金收入增长。

项目进展

• 中国香港：柴湾海德园一期累计售出236套，去化率约40%；其他项目如皇后大道东269号和英皇道大型旧改项目按计划推进，预计2027年后提供持续可售货值。
• 中国内地：上海世纪前滩·天御、天汇及陆家嘴太古源源邸项目接近尾盘，2026年起陆续交付，项目总货值超240亿元。

总结

太古地产在2026年Q1展现出强劲的经营表现，特别是在购物中心板块，显示出其在高端消费领域的竞争力。同时，写字楼板块虽受市场承压，但内地市场表现优于整体市场。住宅项目稳步去化，2026年为交付大年，预计将显著提升公司利润。公司维持“买入”评级，盈利预测乐观，但需关注市场环境变化带来的风险。