> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 韩国楼市改善与我国核心城市对比分析总结 ## 核心内容概述 本报告分析了韩国楼市改善的背景与核心原因，并与我国核心城市（如上海、深圳、杭州、苏州）进行了对比，指出我国核心城市楼市修复斜率可能低于韩国。同时，报告对我国房地产市场近期表现、投资建议及风险提示进行了详细说明。 ## 主要观点 ### 韩国楼市改善背景 - 韩国楼市自2022年进入下行调整，2023年初开始止跌修复，2024年温和上涨，2025年斜率明显抬升。 - **科技造富**虽非本轮改善起点，但成为2025年下半年斜率变陡的重要催化剂。 - 本轮上涨有四个核心原因： 1. **半导体超级周期**带来企业利润激增，利润快速转化为居民现金流。2026年一季度韩国实际GDP增长3.8%，GDI增长率高达13.2%，远超实际产出增长。 2. **首尔核心区域供给刚性**，优质资产稀缺性放大价格弹性，2024年核心资产率先企稳后扩散至全国。 3. **韩国央行加息周期在2023年初见顶**，此后持续降息，2025年5月降至2.5%，并维持低利率至今。 4. **韩国政府出台楼市宽松政策**，全面放宽限贷和限售政策，并调降房地产相关税负。 ### 中国核心城市楼市情况 - 中国核心城市如上海、深圳、杭州、苏州近期也出现结构性改善行情，呈现K型分化。 - 但中国核心城市楼市修复斜率预计低于韩国，原因有二： 1. **财富传导机制不同**，中国科技财富更多沉淀于股权、期权和资本开支，向居民购房购买力转化存在时滞和损耗，依赖资本市场表现。 2. **周期位置不同**，中国居民部门仍处于资产负债表修复期，房价下跌预期初步缓和，而韩国已进入“收入上行+资产再通胀”的右侧周期。 ### 市场表现与投资建议 - **本周地产板块震荡**，预计接下来两个月向上动能仍不充分，以交易性震荡为主，下一个择时窗口可能在三季度末。 - **投资建议**： 1. 关注**拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企**。 2. 关注**具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商**。 3. 适度关注**深耕京沪的地方国企的交易性机会**。 ## 关键信息 ### 二手房市场表现 - **挂牌价**：一线城市普跌，上海四连涨后小幅回落，深圳三连涨后回落，北京、广州持续下行。 - **挂牌量**：一线城市除广州外整体回落，广州周环比转正。 - **实时成交**：北京、广州、深圳实时成交再度上行，上海成交回落。 - **议价率**：上海议价率四连降，深圳月环比转负。 ### 新房市场表现 - **成交**：一线城市整体上行，北上广周环比转正，深圳周环比上涨。 - **库存及去化**：一线城市新房库存再度回落，去化周期缩短。 ### 房企融资情况 - 上周房地产企业新增债券融资合计81.59亿元，周环比下降43.6%。 - **融资明细**： - 金融街控股：35.8亿元，加权融资成本2.65%，期限18年。 - 信达地产：17亿元，加权融资成本2.65%，期限5年。 - 厦门国贸地产：9.1亿元，加权融资成本2.55%，期限6年。 - 中交地产：8亿元，加权融资成本2.95%，期限2年。 - 义乌小商品城：6亿元，加权融资成本1.55%，期限0.74年。 - 北辰实业：3.19亿元，加权融资成本2.45%，期限2年。 - 豫园商城：2.5亿元，加权融资成本4.40%，期限0.36年。 ### 行业政策与新闻 - 6月22日，**5年期以上LPR维持3.5%不变**。 - 6月25日，**保利发展竞得深圳宝安住宅地块**，楼面价87924元/㎡，溢价率99.05%，刷新宝安区楼面价新高。 ## 投资建议与标的 - **投资建议**：坚定配置土储优质、产品力强的头部央企。 - **推荐标的**： 1. **拿地力度高、京沪土储占比高的龙头房企**。 2. **具备估值优势和预期差的下沉市场央企开发商**。 3. **深耕京沪的地方国企**。 ## 风险提示 1. **逆周期调节政策不及预期**，存在力度和节奏不及预期的风险。 2. **楼市改善不及预期**，存在小阳春后楼市继续向下的风险。 3. **房企信用风险加剧**，若政策宽松和基本面改善不及预期，房企信用风险可能进一步扩散。 ## 投资评级 - **行业评级**：看好（维持）。 - **公司投资评级标准**： - **买入**：相对市场基准指数收益率15%以上； - **增持**：相对市场基准指数收益率5%～15%； - **中性**：相对于市场基准指数收益率在-5%～+5%之间波动； - **减持**：相对市场基准指数收益率在-5%以下。 - **未评级与暂停评级**： - 未评级：由于不在研究覆盖范围内，未给予投资评级； - 暂停评级：存在重大不确定性或利益冲突。 ## 免责声明 - 本报告基于公开信息撰写，力求准确但不保证其完整性。 - 本报告中的观点或陈述可能发生变化，且不构成投资建议。 - 投资者应自行承担投资风险，自主作出投资决策。 - 未经许可，不得复制、转发或公开传播本报告内容。 ## 分析师信息 - **分析师**：吴胤翔 - **执业证书编号**：S0860526010001 - **联系方式**： - 邮箱：wuyinxiang@orientsec.com.cn - 电话：021-63326320 ## 相关报告 - 楼市K型分化延续，地产股等待三季度末择时窗口 - 核心城市土拍热度持续走高，地产股短期调整已相对充分 - 京沪深租金表现超预期，上海涨幅持续明显领跑 - 城市更新规划并无超预期政策，重申板块逻辑在内不在外 - 短期回调不改中期趋势，头部央企成长空间巨大 - 短期预期已消化相对充分，中长期向上趋势不变 - 上海楼市改善逻辑逐步从“买得起”走向“愿意买” - 广深新政效果初显，上海4月涨价资产呈现一定从低总价往高总价传导迹象 - “银四”变“金四”，成交量同比高增 - 成交量再次回升，挂牌量持续下行，上海房价彰显韧性 - 实时成交延续回落，上海量价一枝独秀 - 如何理解近期楼市基本面边际变化的“同”与“不同”：周期问底系列深度（一） - 成交量继续回落，北上广挂牌量持续下行 - 小阳春成交量高峰已过，上海景气度指标全面领跑 - 小阳春表现分化，京沪有望引领楼市拐点 - 小阳春重点关注价格表现而非成交量，严控新增建设用地不等于暂停供地 - 两会地产无新增表述，“沪七条”后一周上海楼市升温明显 - 两会地产无新增表述，重申政策思路一贯 - 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 - 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 ## 图表目录 - 图1：申万房地产指数周跌幅3.82%，相对沪深300收益-2.34% - 图2：板块周涨跌幅比较：房地产表现位居中游 - 图3：香港内房股周跌幅7.81%，港资房企周跌幅1.39%，相对收益分别为-2.57%、+3.84% - 图4：挂牌价走势（全国周环比-0.13%） - 图5：分线城市二手房挂牌量变化（一线城市周环比-0.81%） - 图6：北京-二手房挂牌量价（周环比-0.46%） - 图7：上海-二手房挂牌量价（周环比-1.05%） - 图8：广州-二手房挂牌量价（周环比+0.21%） - 图9：深圳-二手房挂牌量价（周环比-2.64%） - 图10：一线城市二手房日度实时成交（周环比-15.7%） - 图11：二线城市二手房日度实时成交（周环比-0.9%） - 图12：北京-二手房日度实时成交（周环比+0.2%） - 图13：上海-二手房日度实时成交（周环比-18.9%） - 图14：广州-二手房日度实时成交（周环比+1.0%） - 图15：深圳-二手房日度实时成交（周环比+4.9%） - 图16：一线城市议价率走势图（上海环比下降0.1pct） ## 表格目录 - 表1：A股上周房地产股票涨跌幅榜（光明地产周涨幅15.09%） - 表2：H股香港内房股上周涨跌幅榜（绿景中国地产周涨幅14.38%） - 表3：H股港资房企上周涨跌幅榜（新鸿基地产周涨幅1.33%） - 表4：挂牌价历史复盘（上海自底部反弹幅度为1.7%） - 表5：挂牌价变化（上海年同比-7.3%） - 表6：挂牌量变化（全国周环比+0.04%） - 表7：挂牌量历史复盘（一线城市自高点回落10.7%） - 表8：挂牌量历史复盘（上海挂牌量自高点回落31.5%） - 表9：实时成交量变化（深圳周环比+4.9%） - 表10：一线城市议价率变化（深圳环比下降0.7pct） - 表11：二线城市议价率变化（成都环比下降0.1pct） - 表12：上周10大城市新房成交情况（一线城市整体上行） - 表13：新房库存、去化周期情况（一线城市周环比下降0.7%） - 表14：房地产企业上周融资明细（中交地产新增债券融资8亿） - 表15：上周房地产行业政策及新闻（保利发展竞得深圳宝安住宅地块） ## 总结 本报告分析了韩国楼市改善的原因及我国核心城市楼市的修复情况，指出我国核心城市楼市修复斜率可能低于韩国，主要由于财富传导机制不同和周期位置差异。同时，报告对我国房地产市场近期表现、投资建议及风险提示进行了详细说明，建议关注土储优质、产品力强的头部央企，并指出三季度末可能为下一个择时窗口。