> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 北京甲级写字楼市场季度报告 2025年第四季度 本报告重点关注北京甲级写字楼市场，包括供应和需求、租金、空置率以及写字楼投资市场等方面相关信息 knightfrank.com.cn/research # 以价换量促空置微降 2025年第四季度，北京甲级写字楼全市平均有效净租金为每月每平方米人民币219.7元，环比下降 $3.9\%$ ，同比下降 $12.7\%$ ；平均空置率为 $17.0\%$ ，环比下降0.8个百分点，同比下降1.43个百分点，整体呈现租金下行、空置率小幅改善的态势。市场延续存量优化主线，新增供应有限，需求分化、多数子市场承压。仅亦庄凭借产业导入带来的需求增量实现租金逆势环比上涨 $2.2\%$ 至每月每平方米84.4元。由于中关村、丽泽等依托产业集聚的子市场空置率环比降幅显著，韧性凸显，市场整体空置率回落至 $17.0\%$ ；而亚奥等子市场空置率虽然环比降幅趋缓，但同比仍然上升，供需压力延续。 “十五五”规划(2026-2030年)明确科技创新引领高质量发展导向，叠加2025年底中央经济工作会议部署的积极财政政策和适度宽松货币政策，这为北京甲级写字楼市场带来长期发展支撑，但短期仍需直面集中供应带来的竞争压力。2026年北京甲级写字楼市场将迎来75.7万平方米的集中供应，且新供主要都位于CBD区域（如Z5大家未来中心、Z6维晟中心等项目）。高品质办公载体入市将加剧市场竞争，东部子市场租金短期承压。鉴于刺激政策具体举措尚未出台，未来一年北京写字楼市场走势难言明朗，空置率预计同比升至 $20.5\%$ 左右，租金亦将同比下跌约 $9\%$ 长期来看，“十五五”绿色低碳、智慧高效理念与中央经济工作会议的高质量发展要求，推动绿色化、智能化、灵活化成为办公物业核心价值支点，ESG认证水平与产业适配能力的差异将持续拉大项目价值差距，契合央国企合规升级与科技企业扩张需求。未来市场将加速从增量规模竞争转向存量价值重构，符合政策导向、具备产业与品质优势的项目将在分化格局中站稳脚跟，为“十五五”时期市场长期健康发展提供支撑。 图一：北京甲级写字楼市场参考指标[1] 资料来源：莱坊研究部[1]租金为平均净有效租金 图二：2026-2029年及以后各区域新增写字楼面积 资料来源：莱坊研究部 # 供应和需求 # 科技行业持续领跑 2025年全年北京甲级写字楼新增供应面积83,000平方米，较2024年大幅减少 $71\%$ 。截至年底，全市甲级写字楼总存量达12,652,483平方米。裕阜商务中心作为本季度海淀区唯一入市新项目，为市场带来53,000平方米的新供面积。整体而言，2025年北京甲级写字楼新增供应有限。 2025年全年北京甲级写字楼市场需求呈现“区域集中、行业稳固、内资主导”的特征。中央商务区为成交最活跃子市场，占比稳定在 $30\% - 37\%$ 之间，金融街、燕莎、中关村等子市场逐步形成第二梯队，全年占比抬升至 $9\% - 12\%$ 。行业维度上TMT、金融、专业服务构成稳定的需求“铁三角”，三者合计占比全年超 $70\%$ 。其中科技行业持续领跑，金融与专业服务需求保持平稳。租户属性方面内资企业主导地位不断强化，且在搬迁、新租等业务中占据绝对多数，外资需求占比持续收缩。2025年北京甲级写字楼全年净吸纳量达24.49万平方米，较2024年的22.95万平方米实现增长，显示市场需求规模较上年有所扩大。 当前多个子市场需求复苏节奏加快，成为拉动整体市场回暖的关键力量。金融街作为金融机构集聚核心，需求保持稳定增长：中国进出口银行在凯晨世贸中心 图三：甲级写字楼供应量、净吸纳量及空置率 资料来源：莱坊研究部 扩租17,000平方米，用于提升总部办公布局；厦门国际银行也在泰康国际大厦新租10,800平方米，进一步巩固区域金融业态集聚效应。中央商务区同样成交活跃，国泰海通证券在金益大厦完成15,000平方米的整合布局；佳能(中国)有限公司则在中国人寿金融中心续租13,800平方米。中 关村子市场中，字节跳动在鼎好大厦完成约10,000平方米新租。这些子市场的活跃需求，既反映出金融、企业服务类企业对办公品质升级与区位战略优化的诉求，也体现出企业为增强核心竞争力，对优质办公资源的持续布局。 # 租金走势 # 租金下行压力犹存 北京甲级写字楼市场整体租金水平仍处于下行周期，全市平均租金降至每月每平方米人民币219.7元，环比下降 $3.9\%$ ，同比下降 $12.7\%$ 。业主为应对市场竞争、留住租户并吸引新增需求，仍普遍以调低租金为主，同时搭配延长免租期、定制化装修等激励方案，以价换量态势未完全扭转。 燕莎受周边区域需求分流、企业办公面积收缩影响,租金下跌,尽管空置率环比略有回落但仍处于相对高位,物业升级乏力进一步削弱其吸引力。CBD租金下行但需求稳定支撑去化,2026年供应高峰将加剧后续压力。东二环因楼宇老旧、 图四：甲级写字楼租金走势 资料来源：莱坊研究部 企业外迁，供需失衡加剧，租金调整滞后。金融街租金保持高位，但国央企迁回自持写字楼带来去化压力。中关村子市场租金波动最小，2025年四季度环比降幅仅 $2.5\%$ ，明显小于全市平均水平，显示出较强的抗跌性。主要原因是科技企业持续扩张，带动了该区域的办公需求。亚奥受望京分流影响，租金处于长期下行趋势中，部分企业完成续租，且一些科技企业的搬迁及新租需求，填补了部分空置，暂时减缓了租金下行速度；望京-酒仙桥延续下跌趋势，随着2026年太古坊新项目的落地，该项目不仅会分流区域内的优质租户资源，还将带动板块整体的产品标准升级，最终推动子市场写字楼市场的竞争格局迎来调整。丽泽凭借完善的配套与突出的性价比持续吸引企业入驻，板块需求保持增长态势，租金虽较上季度有所下调，但跌幅趋于平稳，未出现加速下滑的情况。更值得关注的是，亦庄子市场成为全市唯一租金正增长的区域。2025年第四季度其租金环比上涨 $2.2\%$ 至每月每平方米人民币84.4元，同比增长 $1.6\%$ 。租金逆势上涨的原因主要是商业航天、新能源汽车等战略性新兴产业的落地，带动乙级转甲级的升级需求释放，叠加物业品质提升，形成逆势增长的独特态势。 表一：甲级写字楼主要租赁成交,2025年第四季度 <table><tr><td>区域</td><td>项目</td><td>租户</td><td>面积(平方米)</td><td>交易类型</td></tr><tr><td>金融街</td><td>凯晨世贸中心</td><td>中国进出口银行</td><td>17,000</td><td>扩租</td></tr><tr><td>金融街</td><td>金益大厦</td><td>国泰海通证券</td><td>15,000</td><td>搬迁</td></tr><tr><td>中央商务区</td><td>中国人寿金融中心</td><td>佳能(中国)有限公司</td><td>13,800</td><td>续租</td></tr><tr><td>金融街</td><td>泰康国际大厦</td><td>厦门国际银行</td><td>10,800</td><td>新租</td></tr><tr><td>中关村</td><td>鼎好大厦</td><td>字节跳动</td><td>约10,000</td><td>新租</td></tr></table> 资料来源：莱坊研究部 注：所有成交均有待落实 # 投资市场 # 买家延续国内资本主导格局 2025年第四季度，北京甲级写字楼投资市场延续国内资本主导格局，资金投向与核心区位优质商办资产的价值属性高度契合。11月4日，北京扬子江置业有限公司（扬子江药业集团全资子公司）以人民币22.54亿元的底价收购北京世茂大厦综合体项目，成交价为评估值的7折，通 过京东司法拍卖平台成交，是近期北京商办法拍的标杆案例。该项目建筑面积约为70,174.9平方米，位于朝阳区核心地段。医药龙头企业进军核心区商办，体现了大健康企业对于核心区写字楼的需求变化和配置偏好。北京花径教育也在2025年下半年以约人民币4亿元的价格整体购置 E_ZIKOO智慧谷2号楼独栋写字楼，该项目建筑面积9,516平方米，地处中关村科学城北区永丰产业基地核心位置，隶属海淀北部新产业高地。此笔交易是2025年比较典型的北京民企自用型购置案例。 # 北京甲级写字楼市场数据图 # 2025年第四季度 各主要区域甲级写字楼存量、租金和空置率 资料来源：莱坊研究部 注：存量的面积单位为万平方米,租金指平均净有效租金,租金单位为人民币/平方米/月,空置率为平均空置率 莱坊当前所统计的写字楼存量数字，暂未将通州区域纳入统计范围 # 研究及咨询部 杨悦晨 董事，上海及北京研究及咨询部主管 +86 139 1872 3123 regina.yang@cn.knightfrank.com 王兆麒 高级董事，大中华区研究及咨询部主管 +852 2846 7184 martin.wong@hk.knightfrank.com # 北京商业物业服务部 黄蔚 董事总经理，华北和华东区 +86 137 0103 9900 virginia.huang@cn.knightfrank.com 吴雅茜 经理，北京研究及咨询部 +86 139 1159 9150 jasmine.wu@cn.knightfrank.com 严区海 总经理，北京商业物业服务部 +86 139 1111 1607 charles.yan@cn.knightfrank.com # 近期研究报告 北京写字楼市场报告2025年第三季度 上海写字楼市场报告2025年第四季度 广州写字楼市场报告2025年第四季度 深圳写字楼市场报告2025年第三季度 中国力量席卷全球： 绿色赋能地产先行，掀起全球制造出海新浪潮