> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 房地产债券月报总结：5月利差修复过半 ## 核心内容 2026年5月，房地产行业在销售和融资方面呈现部分回暖迹象，但整体仍面临一定的下行压力。央国企地产债的信用利差已基本修复至事件前水平，部分主体利差进一步收窄，表明市场对央国企地产债的风险偏好有所回升。然而，非国企地产债仍面临较大的信用风险，融资情况较为严峻。 ## 主要观点 - **销售表现**：5月新房销售面积和销售额环比增长，同比基本持平。一线城市表现尤为突出，销售面积和销售额环比、同比均有增长，而二线及以下城市则出现下降。 - **房企销售数据**：重点跟踪的36家房企中，部分企业如招商蛇口、中海地产、越秀地产等销售表现较好，但像保利发展、金地集团、新城控股等销售同比下滑明显。 - **土地市场**：土地成交额同比下降，流拍率有所上升，溢价率保持稳定。一线城市、二线城市及三四线城市土地成交额累计同比均出现显著下降。 - **融资情况**：5月境内地产债净增量为负，非国企融资压力更大。美元债发行量有所增加，但净增量为负，整体融资环境仍然紧张。 - **二级市场走势**：房地产行业利差全面收窄，美元债指数上涨。AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别下降4bp、4bp、9bp和3bp，部分个券利差收窄幅度较大。 - **利差修复趋势**：央国企地产债利差修复已过半，后续修复可能向中等资质主体扩散，但范围有限。建议投资者关注头部及中等资质主体的中短久期品种，对于较弱主体则可适度下沉至1年左右期限品种以挖掘收益。 ## 关键信息 ### 销售跟踪 - **全国新房销售**：2026年5月销售面积环比增长3%，销售额环比增长10%，同比基本持平。 - **分城市能级**： - 一线城市：销售面积环比+18%，同比+19%。 - 二线城市：销售面积环比0%，同比-3%。 - 三线及以下城市：销售面积环比0%，同比-5%。 - **周度数据**：30大中城市商品房成交面积5月以来5周累计值同比基本持平。 ### 房企销售数据 - **重点房企**： - 保利发展：销售额同比-32%。 - 绿城中国：销售额同比-27%。 - 中海地产：销售额同比+11%。 - 华润置地：销售额同比-15%。 - 招商蛇口：销售额同比+10%。 - 中国金茂：销售额同比-35%。 - 滨江集团：销售额同比-52%。 - 龙湖集团：销售额同比-38%。 - 越秀地产：销售额同比+33%。 - 金地集团：销售额同比-36%。 - 新城控股：销售额同比-49%。 ### 土地市场 - **全国住宅性质土地成交**：2026年5月全国住宅性质土地推地建筑面积2745万平米，同比-33%；成交建筑面积2090万平米，同比-25%。 - **土地成交金额**：5月土地成交金额982亿元，同比-7%。 - **土地流拍率和溢价率**：流拍率15%，溢价率10%。 ### 融资跟踪 - **境内债**：5月地产境内债发行量163亿元，净增量-28亿元。其中，国企净增9亿元，非国企净增-37亿元。 - **美元债**：5月美元债发行量3亿美元，净增量-11.7亿美元。龙湖集团美元债曲线上涨0-2美元至74-95美元区间。 ### 二级市场走势 - **利差收窄**：2026年5月房地产行业利差全面收窄，AAA、AA+、AA和AA-隐含评级超额利差均值分别变动-4bp、-4bp、-9bp和-3bp。 - **美元债指数**：5月美元债指数回报率3.35%，高收益表现优于投资级。 ## 行业投资建议 - **头部及中等资质主体**：建议以中短久期配置为主。 - **较弱主体**：可适度下沉至1年左右期限品种以挖掘收益。 ## 风险提示 - 房地产行业下行超预期。 - 出现超预期的信用风险事件。 ## 图表摘要 - **图表1**：70城商品住宅销售面积月度同比走势，显示销售面积在2026年5月有所回升。 - **图表2**：30大中城市商品房成交面积走势，5月成交面积同比基本持平。 - **图表3**：重点覆盖企业经营数据统计，展示不同房企销售面积和金额的变化趋势。 - **图表4**：土地流拍率和溢价率走势，显示流拍率和溢价率的波动情况。 - **图表5**：全国住宅性质土地成交额走势，显示土地成交额同比持续下降。 - **图表6**：房地产境内债发行和净增情况，显示净增量持续为负。 - **图表7**：房地产境内债净增量分企业性质统计，国企和非国企均出现净增为负的情况。 - **图表8**：房地产美元债发行和净增情况，显示美元债发行量波动，净增为负。 - **图表9**：房地产行业利差走势，显示利差整体收窄。 - **图表10**：房地产美元债指数走势，显示美元债指数基本稳定。 - **图表11**：央国企地产债信用利差走势，显示利差修复已过半。 ## 来源与声明 - **文章来源**：《5月房地产债券月报：利差修复过半》（2026年6月15日发布） - **分析师**：袁文博、许艳 - **特别提示**：本公众号不是中金公司研究报告的发布平台，仅转发部分内容，建议读者寻求专业投资顾问的指导及解读。