20260304-东方证券-房地产行业周报_上海打响一线宽松发令枪_看好核心城市小阳春表现_22页_854kb

上海楼市政策与市场分析总结

核心内容

市场表现

• 房地产板块整体表现中下游，A股周涨幅为0.61%。
• 港资房企指数周涨幅达4.45%，周超额收益为3.62%。
• 个股表现中，A股方面黑牡丹周涨幅达12.72%，H股方面新鸿基地产周涨幅为7.59%。

二手房市场

• 挂牌价：节后首周全国85城及一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅分别为0.04%、0.11%。上海新政出台后，挂牌价已触底反弹约0.5%。
• 挂牌量：节后一线城市挂牌量周环比上涨0.36%，符合季节性规律。上海挂牌量涨幅明显，周环比上涨1.19%。
• 成交量：春节假期至今，一线城市二手房成交回暖明显，北京、广州、深圳日均成交同比增加104%。16个样本城市日均成交同比增加46%。
• 议价率：一线城市整体议价率月环比下降，北京、上海、深圳分别下降0.4pct、1.0pct、0.4pct。买卖双方趋于理性。

新房市场

• 成交：春节假期至节后首周，北京、上海、广州新房成交农历年同比增加。其中，北京、广州同比增加24.0%、39.2%，上海、深圳同比下降3.2%、40.0%。
• 库存及去化：一线城市新房库存周环比下降0.4%，年同比-2.7%。去化周期有所缩短，但受春节假期影响，数据参考性有限。

主要观点

1. 上海政策宽松：上海于2月25日推出“沪七条”，优化限购政策、提升公积金贷款额度、完善房产税政策，降低非沪籍购房门槛，有助于楼市企稳。
2. 政策预期与市场改善：尽管政策思路未变，但逆周期调节力度边际趋强，市场对“小阳春”行情的期待增强。
3. 市场回暖确定性：在政策红利与季节性旺季的双重推动下，2026年上海楼市“小阳春”表现值得期待。
4. 限售房解禁影响：二季度上海将集中解禁首批限售房，规模或超三万套，对市场形成冲击，但新政已提前应对。
5. 投资建议：建议关注深耕上海及其他一线城市的本地国企及产品力强的全国性房企。中期可关注三条主线：港资房企、商业地产相关标的、具备优秀产品力的房企。

关键信息

• 政策调整：
  • 非沪籍居民外环内购房社保年限由3年降至1年，满3年可增购1套。
  • 公积金贷款额度提升，首套最高可达240万元，多子女家庭可再上浮20%。
  • 成年子女家庭唯一住房免征房产税。
• 市场表现：
  • 上海新政出台后，二手房挂牌价触底反弹，新房成交回暖。
  • 一线城市整体挂牌价微降，但节后挂牌量回升。
• 房企融资：
  • 新城控股、首开股份申报商业不动产REITs。
  • 2026年2月房企新增债券融资204.19亿元，月环比下降32.1%，与2025年2月相比下降6.7%。

风险提示

1. 政策不及预期：逆周期调节政策力度或节奏不及市场预期。
2. 楼市改善不及预期：小阳春行情后，楼市可能继续向下。
3. 房企信用风险：若政策宽松与基本面改善不及预期，房企信用风险可能加剧。

行业评级

• 房地产行业：看好（维持）
• 投资建议：短期可积极参与行业脉冲行情，中期关注三条结构性主线。

重点数据

• 二手房挂牌价：一线城市周环比下降0.11%，上海挂牌价自底部反弹0.5%。
• 新房成交：节后首周日均成交农历年同比增加41.35%，上海新房成交同比+8%。
• 限售房解禁：二季度上海将集中解禁首批限售房，规模或超三万套。

图表目录

• 图1：申万房地产指数周涨幅0.61%
• 图2：板块周涨跌幅比较
• 图3：港资房企指数周涨幅4.45%
• 图4：挂牌价走势
• 图5：分线城市挂牌量变化
• 图6：北京-二手房挂牌量价
• 图7：上海-二手房挂牌量价
• 图8：广州-二手房挂牌量价
• 图9：深圳-二手房挂牌量价
• 图10：一线城市二手房日度成交
• 图11：二线城市二手房日度成交
• 图12：北京-二手房日度成交
• 图13：上海-二手房日度成交
• 图14：广州-二手房日度成交
• 图15：深圳-二手房日度成交
• 图16：京、广、深日均成交同比+104%
• 图17：16城日均成交同比+46%
• 图18：一线城市议价率月环比下降
• 图19：上海新房价格指数
• 图20：上海二手房挂牌价

投资建议

• 短期：积极参与房地产行业脉冲行情。
• 中期：关注三条主线：
  1. 港资房企（受益于香港楼市改善）。
  2. 商业不动产REITs相关标的（利率下行、商业地产价值重估）。
  3. 产品力强的“好房子”企业（去化与盈利能力更优）。

总结

上海楼市在政策宽松与季节性因素推动下，已出现企稳迹象，未来“小阳春”行情确定性较高。尽管政策思路未发生根本变化，但逆周期调节力度增强，市场期待政策进一步宽松。建议投资者关注本地国企及产品力强的房企，把握短期脉冲行情，并在中期关注港资房企、商业地产及“好房子”企业等结构性主线。同时需警惕政策不及预期、楼市改善不及预期及房企信用风险等潜在风险。