20260304-东方证券-房地产行业周报_上海打响一线宽松发令枪_看好核心城市小阳春表现_22页_854kb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 上海打响一线宽松发令枪，看好核心城市小阳春表现 # 核心观点 # 与市场不同的观点： 1年初以来部分核心城市挂牌量下降、价格企稳引发市场对于周期拐点的期待，但我们认为仍需观察。首先，改善城市样本并不充裕，主要以上海、南京为代表，深圳等核心城市压力仍大。其次，近期楼市改善有其特殊原因，以上海为例，今年春节较晚导致部分小阳春需求前置，房价急跌半年、近期的政策宽松预期也促成了部分观望需求入市，叠加供给端挂牌量的下降，最终促成了楼市企稳。需要指出的是，上海去年四季度以来的挂牌量下行是价格急跌后成交量上行，部分房东接受不了过低的价格而撤牌，新增挂牌量小于撤牌+成交量所致。而近期挂牌量的下滑则有季节性原因，每年临近春节和春节假期挂牌量都会有所下滑，春节后将有所回升。此外，今年上海还将迎来首次限售房的大规模集中解禁，届时将对市场形成冲击。我们认为5月是非常重要的楼市真实景气度观测节点。 2. 年初以来《求是》等官媒的发文引发市场对于政策转向和新一轮大规模房地产救市政策的期待，但我们认为政府对房地产的政策思路并无实质变化。根据我们对过往政策思路的理解结合近期的解读，政策总体方向依旧是防风险、保民生、去金融化，对出险房企的处置原则依旧是市场化、法制化。《求是》虽然肯定了房地产行业的金融属性，但并不意味着要强化金融属性。从资管新规到三道红线再到贷款集中度管理，政府对于房地产行业去金融化的决心是持续和深刻的。尽管思路未变，由于去年下半年核心城市景气度加速下跌，今年楼市逆周期调节力度边际趋强亦是确定的。我们判断，下一阶段可能的政策中心或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松以及落户资格宽松等，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地难度。 # $\bullet$ 重点事件点评： “沪七条”适时推出，大幅降低刚需入场门槛，验证了我们此前对今年政策思路的判断，看好上海小阳春表现。从月初“内环收储”到月末“沪七条”，上海已构建“去库存”到“扩需求”的政策闭环，新政精准激活外环内增量需求，并实质性降低购房成本，有望将上海楼市的企稳迹象推至复苏通道。在“政策红利+季节性旺季”的双重共振下，我们看好2026年上海楼市“小阳春”的表现。值得一提的是，二季度起上海将迎来首批限售房的集中解禁，此次新政的适时出台将起到一定对冲作用。投资建议方面，考虑到今年一线城市预计将效仿上海持续推进政策宽松，上海楼市亦有止跌回稳迹象，建议大家持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企。 # 周度跟踪： 1.二手房：节后首周一线城市挂牌价周环比微降，上海新政及时出台为楼市注入强心剂。全国85城、一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅分别为 $0.04\%$ 、 $0.11\%$ ，上海新政及时出台为楼市注入信心，后续挂牌价有望回升。在整体挂牌价微降的同时，节后挂牌量周环比转正。节后50城挂牌量周环比 $+0.23\%$ ，其中一线城市挂牌量涨幅明显，周环比 $+0.36\%$ ；春节至今一线城市二手房成交回暖明显，京、广、深二手房成交同比去年农历同期翻倍。春节至今我们跟踪的16个样本城市日均成交同比去年农历年同期增加 $46\%$ ，京、广、深同比增加 $104\%$ 2.新房：春节假期至节后首周，新房成交整体回暖，北京、上海、广州新房成交农历年同比增加。我们跟踪的十个样本城市2026年节后首周日均成交农历年同比增加 $41.35\%$ ，其中北京、广州日均成交同比增加 $24.0\%$ 、 $39.2\%$ ，上海、深圳日均成交同比下降 $3.2\%$ 、 $40.0\%$ ；年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比 $+8\%$ 。 # 投资建议与投资标的 近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策预期和基本面逻辑仍持谨慎态度，但从各种前瞻指标判断今年楼市小阳春行情确定性较高，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期仍将持续，建议投资者积极参与。中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 风险提示：逆周期调节政策不及预期、楼市改善不及预期、房企信用风险加剧。 行业评级 看好（维持） 国家/地区 中国 行业 房地产行业 报告发布日期 2026年03月04日 # 证券分析师 吴胤翔 执业证书编号：S0860526010001 wuyinxiang@orientsec.com.cn 王仲尧 执业证书编号：S0860518050001 香港证监会牌照：BQJ932 wangzhongyao1@orientsec.com.cn 021-63326320 # 相关报告 春节楼市走势平稳，重申关注香港地产 2026-02-25 把握长期趋势，拥抱短期行情 2026-02-11 # 目录 # 一：市场表现 5 1.1：港资房企持续跑赢恒指，周超额收益 $3.62\%$ 1.1.1：A股板块：房地产板块周涨幅 $0.61\%$ 5 1.1.2：H股板块：港资房企指数周涨幅 $4.45\%$ ，周超额收益 $3.62\%$ 1.2：个股表现 6 1.2.1：A股个股表现：黑牡丹周涨幅 $12.72\%$ 6 1.2.2：H股个股表现：港资房企多数上涨，新鸿基地产周涨幅 $7.59\%$ # 二：二手房周度跟踪 8 2.1：挂牌价：一线城市周环比小幅下降 8 2.2：挂牌量：节后回升符合季节性规律 9 2.3：成交量：春节假期至今一线城市二手房成交回暖明显 12 2.4：议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环比下降 13 # 三：新房周度跟踪 14 3.1：成交：北京、上海、广州新房成交农历年同比增加 14 3.2：库存及去化：一线周环比下降 $0.4\%$ ，周环比降幅扩大 14 # 四：重点事件点评：“沪七条”适时推出，看好上海小阳春表现 15 # 五：房企融资：新城控股、首开股份申报商业不动产REITs. 18 # 六：行业政策及新闻：上海限购松绑，政策红利期下的市场回暖确定性增强19 # 七：投资建议 20 # 八：风险提示 20 # 图表目录 图1：申万房地产指数周涨幅 $0.61\%$ 5 图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中下游 5 图3：港资房企指数周涨幅 $4.45\%$ ，周超额收益 $3.62\%$ 6 图4：挂牌价走势（单位：元/m²，周度更新）：一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅为0.11%..8 图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线年同比 $-6.67\%$ ，二线年同比微增 $0.96\%$ 10 图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $+0.13\%$ 11 图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $+1.19\%$ 11 图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.19\%$ 11 图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $+0.79\%$ 11 图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节因素，周环比大幅下降……12 图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $+2420\%$ 12 图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素基数较低，周环比+471%...12 图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节因素，周环比大幅下降 12 图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素基数较低，周环比 $+2983\%$ .12 图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $+191\%$ 12 图16：京、广、深春节至今（除夕至初十一）日均成交170套，同比 $+104\%$ 13 图17：16城春节至今（除夕至初十一）日均成交1151套，同比 $+46\%$ 13 图18：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2026年1月）：一线整体月环比下降……13 图19：上海新房价格指数：2026年1月环比持平 17 图20：上海二手房挂牌价（单位：元/m²）：年初至今+0.4% 17 表 1: A 股上周房地产股票涨跌幅榜：黑牡丹周涨幅 12.72% .6 表 2：H 股香港内房股上周涨跌幅榜：碧桂园、力高集团、红星美凯龙为涨幅前三. 7 表 3：H 股港资房企上周涨跌幅榜：港资房企多数上涨,新鸿基地产周涨幅 7.59%............7 表 4：挂牌价历史复盘(单位：元/m²,周度更新)：上海挂牌价自底部已反弹 0.5%............9 表 5：挂牌价变化 (单位：元/m²,周度更新)：北京、上海、深圳周环比均转负. 9 表 6：挂牌量变化：一线城市周环比上涨 0.36%,其中上海涨幅明显,周环比+1.19%............10 表 7：挂牌量历史复盘：一线城市自高点回落 8.9%,现已自底部反弹 0.5%………10 表 8：挂牌量历史复盘：京沪高点回落明显,一线挂牌量均自底部反弹. 10 表 9：一线城市议价率变化(月度更新,截至 2026 年 1 月)：北、上、深月环比下降. 14 表 10：二线城市议价率变化(月度更新,截至 2026 年 1 月)：沈阳、厦门、合肥月环比下降..14 表 11：节后首周新房日均成交(农历对齐,单位：方)：北京、上海、广州同比增加............14 表 12：新房库存、去化周期情况：一线库存周环比下降 0.4%,年同比-2.7% .15 表 13: 上海新政调整对比 ..... 16 表 14：一线城市当前限购政策(2026/02/25)：广州限购,北上深维持差异化调控. 17 表 15：房企融资：新城控股、首开股份申报商业不动产 REITs. 18 表 16：上周房地产行业政策及新闻：上海限购松绑,政策红利期下的市场回暖确定性增强……19 # 一：市场表现 # 1.1：港资房企持续跑赢恒指，周超额收益 $3.62\%$ # 1.1.1：A股板块：房地产板块周涨幅 $0.61\%$ 图1：申万房地产指数周涨幅 $0.61\%$ 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：以 2023 年 1 月 1 日为基准；数据更新至 2026/02/27 图2：板块周涨跌幅比较：房地产板块表现位于中下游 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/27 # 1.1.2：H股板块：港资房企指数周涨幅 $4.45\%$ ，周超额收益 $3.62\%$ 图3：港资房企指数周涨幅 $4.45\%$ ，周超额收益 $3.62\%$ 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：以 2023 年 1 月 1 日为基准 注：香港内房股包含 73 家 H 股上市公司、港资房企包含 14 家 H 股上市公司；数据更新至 2026/02/27 # 1.2：个股表现 # 1.2.1：A股个股表现：黑牡丹周涨幅 $12.72\%$ 表 1：A 股上周房地产股票涨跌幅榜：黑牡丹周涨幅 12.72% 涨幅 跌幅 1 *ST荣控(000668.SZ) 14.38% 三湘印象(000863.SZ) -5.70% 2 黑牡丹(600510.SH) 12.72% 上实发展(600748.SH) -5.25% 3 京能置业(600791.SH) 11.93% 海南机场(600515.SH) -5.13% 4 万通发展(600246.SH) 9.90% 珠免集团(600185.SH) -4.59% 5 西藏城投(600773.SH) 9.82% 招商蛇口(001979.SZ) -4.07% 数据来源：Choice、东方证券研究所；数据更新至 2026/02/27 # 1.2.2：H股个股表现：港资房企多数上涨，新鸿基地产周涨幅 $7.59\%$ 表 2：H 股香港内房股上周涨跌幅榜：碧桂园、力高集团、红星美凯龙为涨幅前三 涨幅 跌幅 1 碧桂园(2007.HK) 22.41% 金地商置(0535.HK) -12.85% 2 力高集团(1622.HK) 9.68% 时代中国控股(1233.HK) -11.11% 3 红星美凯龙(1528.HK) 7.58% 龙光集团(3380.HK) -7.86% 4 中国天保集团(1427.HK) 7.56% 阳光100中国(2608.HK) -7.69% 5 国恩科技(2768.HK) 7.48% 国锐生活(0108.HK) -7.17% 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：香港内房股包含 73 家 H 股上市公司；数据更新至 2026/02/27 表 3：H 股港资房企上周涨跌幅榜：港资房企多数上涨,新鸿基地产周涨幅 7.59% 涨幅 跌幅 1 新鸿基地产(0016.HK) 7.59% 希慎兴业(0014.HK) -1.53% 2 长实集团(1113.HK) 6.37% 嘉里建设(0683.HK) -0.71% 3 太古地产(1972.HK) 6.13% 恒隆集团(0010.HK) -0.12% 4 恒基地产(0012.HK) 5.23% - - 5 太古股份公司A(0019.HK) 4.53% - - 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：港资房企包含 14 家 H 股上市公司；数据更新至 2026/02/27 # 二：二手房周度跟踪 # 2.1：挂牌价：一线城市周环比小幅下降 节后首周，全国85城及一线城市挂牌价周环比转负，上海新政及时出台为楼市注入信心。全国85城、一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅分别为 $0.04\%$ 、 $0.11\%$ ；2月25日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》主要内容为调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策，及时为楼市注入信心，我们认为上海新政的出台将有利于一线等高能级城市楼市企稳，后续可持续关注一线城市挂牌价表现。在50个重点样本城市中，挂牌价触底反弹的城市数量小幅降低至37个。 图4：挂牌价走势（单位：元/m²，周度更新）：一线城市挂牌价周环比小幅下降，降幅为 $0.11\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/03/01 表 4：挂牌价历史复盘(单位：元/㎡,周度更新)：上海挂牌价自底部已反弹 0.5% 历史最高点 (近20年) 全国85城 一线 二线 三线 15949 59971 18003 17032 高点对应日 2021/7/18 2021/7/11 2021/7/4 2021/8/8 自高点回落 -37.1% -33.1% -37.0% -41.6% 自底部反弹 (近5年) 0.0% 0.2% 0.1% 0.0% 历史最高点 (近20年) 北京 上海 广州 深圳 60997 70678 34699 80139 高点对应日 2017/3/12 2021/7/4 2021/8/22 2021/2/14 自高点回落 -34.3% -32.5% -37.1% -36.5% 自底部反弹 (近5年) 0.2% 0.5% 0.1% 0.2% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/03/01 表 5：挂牌价变化 (单位：元/m²,周度更新)：北京、上海、深圳周环比均转负 2026/3/1 北京 上海 广州 深圳 当前价 40083 47721 21835 50910 周环比 -0.1% -0.2% 0.0% -0.1% 月同比 0.2% 0.3% 0.1% 0.2% 年同比 -14.8% -11.4% -12.2% -9.2% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所2026/02/22、2026/02/01、2025/03/02 注：（1）数据更新至2026/03/01；（2）周环比、月同比、年同比的对应日分别为 # 2.2：挂牌量：节后回升符合季节性规律 节后挂牌量回升符合季节性规律，一线挂牌量周环比 $+0.36\%$ 。上周50城挂牌量周环比 $+0.23\%$ 节后一线城市挂牌量涨幅明显，周环比 $+0.36\%$ 图5：分线城市二手房挂牌量变化：一线年同比 $-6.67\%$ ，二线年同比微增 $0.96\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/28；以 2025/05/20 为基准日 表 6：挂牌量变化：一线城市周环比上涨 0.36%,其中上海涨幅明显,周环比+1.19% 北京 上海 广州 深圳 一线城市 二线城市 三线城市 五十城 周环比 0.13% 1.19% -0.19% 0.79% 0.36% 0.24% 0.15% 0.23% 月同比 -2.71% -2.19% -0.87% -1.65% -1.81% -0.85% -0.27% -0.82% 年同比 -7.52% -26.11% -1.33% 67.67% -6.67% 0.96% 0.44% 0.01% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至 2026/02/28；（2）一线、二线、三线城市及五十城数据起始日为 2025/05/20，因此计算年同比时采用的基准日为该起始日；（3）周环比、月同比、年同比的基数分别为上周六、上月同日、去年同日。 表 7：挂牌量历史复盘：一线城市自高点回落 8.9%,现已自底部反弹 0.5% 近一年 一线城市 二线城市 三线城市 五十城 历史高点 476050 2950359 963848 4387894 高点对应日 2025/9/29 2025/11/15 2025/9/28 2025/9/29 高点回落 -8.9% -2.4% -1.9% -3.0% 自底部反弹 0.5% 0.3% 0.2% 0.3% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至 2026/02/28；（2）分线及五十城的高点、底部的计算区间为近一年内。 表 8：挂牌量历史复盘：京沪高点回落明显,一线挂牌量均自底部反弹 近两年 北京 上海 广州 深圳 历史高点 143210 120270 150873 87282 高点对应日 2025/9/20 2024/10/19 2024/10/1 2026/1/15 高点回落 -14.8% -28.9% -6.9% -2.1% 自底部反弹 0.6% 1.4% 0.3% 0.8% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至2026/02/28；（2）北上广深四城的高点、底部的计算区间为近两年内。 图6：北京-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $+0.13\%$ 图8：广州-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $-0.19\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/28 图7：上海-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $+1.19\%$ 图9：深圳-二手房挂牌量价：挂牌量周环比 $+0.79\%$ # 2.3：成交量：春节假期至今一线城市二手房成交回暖明显 春节至今（除夕至初十一）一线城市二手房成交回暖明显，京、广、深二手房成交同比去年农历同期增加 $104\%$ 。春节至今（除夕至初十一）我们跟踪的16个样本城市日均成交同比去年农历年同期增加 $46\%$ ，京、广、深同比增加 $104\%$ 图10：一线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节因素，周环比大幅下降 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图11：二线城市二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：周环比 $+2420\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/28 图12：北京-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素基数较低，周环比 $+471\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/27 图13：上海-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：春节因素，周环比大幅下降 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/22 图14：广州-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素基数较低，周环比 $+2983\%$ 图15：深圳-二手房日度实时成交（套，七日移动平均）：假期因素致周环比 $+191\%$ 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/28 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：数据更新至 2026/02/28 图16：京、广、深春节至今（除夕至初十一）日均成交170套，同比 $+104\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：（1）数据更新至20260227； （2）统计周期为每年农历除夕至农历初十一 图17：16城春节至今（除夕至初十一）日均成交1151套，同比 $+46\%$ 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 （2）统计周期为每年农历除夕至农历初十一；（3）16城包括京、广、深3个一线城市及13个二线城市 # 2.4：议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环比下降 2026年1月一线城市整体议价率月环比下降，后续买卖双方有望进一步趋于理性。2026年1月，北京、上海、深圳议价率月环比下降0.4pct、1.0pct、0.4pct。 图18：一线城市议价率走势图（月度更新，最新为2026年1月）：一线整体月环比下降 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：议价率 $= 100\%$ -实际成交价/挂牌价；月环比 $=$ 本月议价率-上月议价率 表 9：一线城市议价率变化(月度更新,截至 2026 年 1 月)：北、上、深月环比下降 一线城市 北京 上海 广州 深圳 议价率 5.8% 8.4% 13.2% 10.3% 月环比 -0.4% -1.0% 0.0% -0.4% 年同比 0.8% 1.9% 1.9% 2.0% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：(1)月环比=本月议价率-上月议价率；(2)年同比=本月议价率-上年同月议价率。 表 10：二线城市议价率变化(月度更新,截至 2026 年 1 月)：沈阳、厦门、合肥月环比下降 二线城市 长沙 成都 杭州 合肥 南京 青岛 沈阳 苏州 天津 武汉 西安 宁波 重庆 郑州 厦门 议价率 11.2% 7.5% 12.4% 11.0% 12.4% 11.8% 8.4% 10.3% 11.8% 12.8% 12.2% 11.5% 9.3% 10.3% 13.4% 月环比 0.5% 0.5% 0.1% 0.2% 0.3% 0.5% 2.5% 1.5% 0.7% 0.0% 0.4% 0.4% 0.3% 0.2% 0.4% 年同比 2.4% 2.1% 0.5% 2.6% 2.1% 2.6% 0.7% 2.1% 4.0% 1.9% 4.7% 3.1% 2.0% 1.4% 3.4% 数据来源：冰山数据、东方证券研究所 注：(1)月环比=本月议价率-上月议价率；(2)年同比=本月议价率-上年同月议价率。 # 三：新房周度跟踪 # 3.1：成交：北京、上海、广州新房成交农历年同比增加 春节假期至节后首周，新房成交整体回暖，北京、上海、广州新房成交农历年同比增加。我们跟踪的十个样本城市2026年节后首周日均成交农历年同比增加 $41.35\%$ ，其中北京、广州同比增加 $24.0\%$ 、 $39.2\%$ ，上海、深圳同比下降 $3.2\%$ 、 $40.0\%$ ；年内一线城市中上海新房成交回暖明显，年初至今新房累计成交同比 $+8\%$ ，北京、广州、深圳则同比下降 $24\%$ 、 $20\%$ 、 $61\%$ 。 表 11：节后首周新房日均成交(农历对齐,单位：方)：北京、上海、广州同比增加 2026/2/27 北京 上海 广州 深圳 一线城市 (四个) 杭州 青岛 武汉 济南 嘉兴 温州 二、三线 城市 (六个) 十城汇总 2022日均 8630 32720 10708 5879 57938 14508 5054 - - - 14180 33741 91679 2023日均 9653 20640 13648 3903 47844 22841 11733 28567 - - 16878 80019 127863 2024日均 2941 5640 4250 925 13756 3788 6830 7692 - - 14539 32849 46605 2025日均 4577 12420 5080 3286 25363 4333 4424 9071 3792 486 13454 35560 60923 2026日均 5677 12025 7070 1971 26743 2838 26467 14856 7834 7256 121 59372 86115 2026同比 24.04% -3.18% 39.19% -40.03% 5.44% -34.50% 498.26% 63.77% 106.59% 1393.07% -99.10% 66.96% 41.35% 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：（1）新房成交十个样本城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、青岛、武汉、济南、嘉兴、温州；（2）统计周期为农历初七至农历十一；（3）2026年同比数据的基数为2025年农历初七至农历十一日均 # 3.2：库存及去化：一线周环比下降 $0.4\%$ ，周环比降幅扩大 库存总量微降，一线城市周环比下降 $0.4\%$ 、周环比降幅扩大约0.2pct。我们跟踪的10个样本城市新房库存面积7751.17万 $\mathfrak{m}^2$ ，周环比 $-0.2\%$ ，周环比降幅扩大0.1pct；一线城市新房库存周环比 $-0.4\%$ ，周环比降幅扩大约0.2pct。 表 12：新房库存、去化周期情况：一线库存周环比下降 0.4%,年同比-2.7% 2026/2/27 十大城市 一线城市 二线城市 库存面积(万方) 7751.17 2983.60 4767.57 周环比 -0.2% -0.4% -0.1% 年同比 -1.2% -2.7% -0.2% 去化周期(月) 57.8 48.3 66.0 周环比 -306.5 -215.9 -345.3 年同比 36.6 34.2 33.8 数据来源：Choice、东方证券研究所 注：（1）10个样本城市分别为北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、青岛、苏州、南京、厦门；（2）数据更新至 2026/02/27；（3）库存面积的周环比、年同比基数为上周同日、上年同日；（3）因春节假期原因，去化周期不具有参考性。 # 四：重点事件点评：“沪七条”适时推出，看好上海小阳春表现 重点事件：2月25日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》主要内容为调减住房限购政策、优化住房公积金贷款政策、完善个人住房房产税政策： （1）优化非沪籍限购：外环内购房社保及个税要求由3年下调至1年，社保及个税缴纳满3年后可增购1套，持居住证满5年后购房无需社保及个税证明； （2）提高公积金贷款额度并优化认定：首套最高贷款额度由160万提升至240万，多子女家庭最高可达324万；二套房贷款额度有所提升，多子女家庭可在最高额基础上上浮 $20\%$ ；此外无房或仅有1套房且结清原公积金贷款后可再次公积金贷款； （3）房产税方面，沪籍家庭子女成年后，对成年子女家庭唯一住房免征房产税。 点评：本次上海新政调整符合我们年初以来对政策思路的判断，即下一阶段的政策中心在全国层面或将围绕以城市更新为重心的三大工程展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限宽松等，我们认为后续在上海的示范效应下，其他一线城市也会跟进放松。 新政大幅降低非沪籍购房门槛、提高需求端购买力，助力上海楼市企稳。新政将非沪籍购房门槛降低，外环内购房需求得到进一步释放，同时公积金贷款额度上调实质降低了购房成本。新政从“资格松绑”到“购买力加持”的组合，将有效激发市场活力，助力上海楼市企稳。 从“去库存”到“扩需求”，政策连续性出现闭环，后续政策空间值得进一步期待。从2月2日上海“内环收储”试点落地到2月25日“沪七条”新政重磅发布，政策的连续性完成了从“去库存”到“扩需求”的闭环，后续若楼市回暖不及预期，上海也仍有较大的政策空间，如将收储试点扩大、进一步放松全域限购政策等；此外，北京、上海、深圳后续政策有望深化差异化调控政策，在非核心区不限购的同时继续降低特定区域购房社保/个税要求。 新政支持下，楼市“小阳春”的确定性进一步加强。目前上海二手房挂牌价已触底反弹约 $0.5\%$ （截至3月1日），新房成交回暖明显（年初至今累计成交同比 $+8\%$ ），上海楼市在新政出现前已现改善迹象；在“政策红利 $+$ 季节性旺季”的双重共振下，我们看好2026年上海楼市“小阳春”的表现。值得一提的是，二季度开始上海将迎来首批限售房的集中解禁，规模或超三万套，届时将对二手房市场形成冲击，我们认为此次新政的适时出台一定程度上也是为提前应对该冲击做好准备。 投资建议方面，考虑到今年一线城市预计将持续推进政策宽松，上海楼市亦有止跌回稳迹象，建议大家持续关注深耕上海及其他一线城市的本地国企和产品力强的全国性房企。 表 13：上海新政调整对比 政策内容 人群 社保/个税证明 调整前 调整后(20260225) 外环外 外环内 外环外 外环内 限购 沪籍 无 不限购 2 不限购 2 非沪籍 1年 不限购 0 不限购 1 3年 不限购 1 不限购 2 持居住证满5年,无需社保/个税证明 0 0 全市1套 公积金政策 类别 调整前 调整后(20260225) 首套 家庭 160 240 多子女家庭 216 叠加绿色建筑住房 324 叠加绿色建筑住房 二套 家庭 130 予以提高 多子女家庭 130 基础额度上浮20% 套数认定 - 无房或仅有1套房且结清原公积金贷款后可再次公积金贷款 房产税 沪籍家庭子女 - 成年后,对成年子女家庭唯一住房免征房产税 数据来源：上海市住房城乡建设管理委、东方证券研究所 表 14：一线城市当前限购政策(2026/02/25)：广州无限购,北上深维持差异化调控 城市 限购条件 北京 北京户籍：5环内限购2套，5环外不限购 非北京户籍：（1）社保满2年：5环内限购1套，5环外不限购；（2）社保满1年：5换内无购房资格，5环外不限购 多子女家庭：在现有限购政策上，可在5环内多购买1套 上海 沪籍：外环外不限购，外环内2套 非沪籍：（1）社保/个税满1年：外环外不限购，外环内限购1套；（2）社保/个税满3年：外环外不限购，外环内限购2套；（3）持居住证满5年，无需社保/个税证明全市限购1套 深圳 深圳户籍、非深圳户籍（社保/个税满1年）：福田、南山及宝安新安街道，限购2套；其他区域不限购 非深圳户籍（社保/个税未满1年）：福田、南山及宝安-新安街道，无法购买；盐田、大鹏新区不限购；其他区域限购2套 广州 无限购 数据来源：北京市住建委、上海市住建委、、广州市人民政府、深圳市人民政府、东方证券研究所 图19：上海新房价格指数：2026年1月环比持平 图20：上海二手房挂牌价（单位：元/m²）：年初至今+0.4% # 五：房企融资：新城控股、首开股份申报商业不动产REITs 受季节性因素影响，上周（2月23日-2月27日）房企无新增债券融资。2026年2月房企新增债券融资204.19亿，月环比下降 $32.1\%$ ，与2025年2月相比下降 $6.7\%$ 。 新城控股、首开股份申报商业不动产REITs。上周（2月23日-2月27日）共有4只公募REITs新品申报，其中广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金、嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金的原始权益人分别为新城控股（601155）、首开股份（600376）。 表 15：房企融资：新城控股、首开股份申报商业不动产 REITs 编号 公募REITs名称 资产类型 申报类型 管理人 项目状态 更新日期 1 广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金 商业不动产 首次发售 广发基金 已申报 2026/2/27 2 嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金 商业不动产 首次发售 嘉实基金 已申报 2026/2/26 3 国金嘉泽新能源封闭式基础设施证券投资基金 基础设施 首次发售 国金基金 已申报 2026/2/26 4 建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金 基础设施 首次发售 建信基金 已申报 2026/2/25 数据来源：上交所、东方证券研究所 # 六：行业政策及新闻：上海限购松绑，政策红利期下的市场回暖确定性增强 表 16：上周房地产行业政策及新闻：上海限购松绑,政策红利期下的市场回暖确定性增强 时间 内容 2月24日 2月贷款市场报价利率（LPR）报价出炉：5年期以上LPR为3.5%，上月为3.5%；1年期LPR为3%，上月为3%。 2月25日 上海市住房城乡建设管理委等五部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自26日起施行。新政重点调减限购政策：非沪籍居民购买外环内住房社保年限从3年降至1年；缴纳社保满3年可增购1套；持居住证满5年可购1套无需社保；公积金贷款最高额度从160万元提至240万元，多子女家庭再上浮20%；2026年起，成年子女家庭唯一住房免征房产税。 2月26日 2月26日，香港特区政府财政司司长陈茂波表示，港府非常密切关注楼市发展，对土地供应、单位供应等数据掌握充分。他强调，政策目标是住宅楼市平稳及健康发展。他还指出，除了私人住宅外，公营房屋供应亦稳定地增加。陈茂波表示，楼市的发展对各方面影响很大，新一份财政预算案对楼市的着墨不多，主要因为楼市正处于平稳健康发展状态。 2月28日 国家统计局发布中华人民共和国2025年国民经济和社会发展统计公报，初步核算，全年国内生产总值1401879亿元，比上年增长5.0%，其中房地产业增加值83024亿元，增长0.2%。 数据来源：国家统计局、财联社、Choice、中国房地产网、东方证券研究所 # 七：投资建议 近期板块走势强于大市，主要原因是政策宽松预期和核心城市楼市改善引发的对周期拐点的期待，此外策略角度市场风格从高分红和科技高成长两头往中间走寻找突破方向，地产板块低估值、低仓位提供了交易基础。尽管长期维度我们对政策预期和基本面逻辑仍持谨慎态度，但从各种前瞻指标判断今年楼市小阳春行情确定性较高，叠加3月两会、4月政治局会议即将召开，政策博弈和基本面改善逻辑短期仍难以证伪，因此我们看好行业脉冲行情短期仍将持续，建议投资者积极参与。中期维度，若5月楼市景气度转头向下，在周期未满的背景下，我们推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低排序依次是：1.受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2.受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3.多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业。 # 八：风险提示 1.地产逆周期调节政策不及预期。近期市场宽松预期较强，存在力度和节奏不及预期的风险。 2.楼市改善不及预期。近期核心城市如上海楼市有改善迹象，市场交易房地产周期拐点临近的情绪较强，存在小阳春后楼市转头继续向下的风险。 3.房企信用风险加剧。若政策宽松和基本面改善不及预期，房企存在信用风险进一步扩散的可能，拖累板块整体表现。 # 分析师申明 # 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来，均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 # 投资评级和相关定义 报告发布日后的12个月内行业或公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数）； # 公司投资评级的量化标准 买入：相对强于市场基准指数收益率 $15\%$ 以上； 增持：相对强于市场基准指数收益率 $5\% \sim 15\%$ 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 减持：相对弱于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级——由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该股票的研究状况，未给予投资评级相关信息。 暂停评级——根据监管制度及本公司相关规定，研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形；亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级；分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及目标价格等信息不再有效。 # 行业投资评级的量化标准： 看好：相对强于市场基准指数收益率 $5\%$ 以上； 中性：相对于市场基准指数收益率在 $-5\% \sim +5\%$ 之间波动； 看淡：相对于市场基准指数收益率在 $-5\%$ 以下。 未评级：由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内，分析师基于当时对该行业的研究状况，未给予投资评级等相关信息。 暂停评级：由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性，缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级；分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息，投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 # 免责声明 本证券研究报告（以下简称“本报告”）由东方证券股份有限公司（以下简称“本公司”）制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写，本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性，客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时，本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究，但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外，绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用，并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现，未来的回报也无法保证，投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易，因其包括重大的市场风险，因此并不适合所有投资者。 在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 本报告主要以电子版形式分发，间或也会辅以印刷品形式分发，所有报告版权均归本公司所有。未经本公司事先书面协议授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的，被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告，慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告。 # 东方证券研究所 地址： 上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼 电话： 021-63325888 传真： 021-63326786 网址： www.dfzq.com.cn