20260225-东吴证券-固收深度报告_若政府房贷贴息政策实施_效果如何_14页_575kb

> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 固收深度报告 20260225 # 若政府房贷贴息政策实施，效果如何？ # 事件 ■当前，中国房地产市场正处于新旧动能转换、寻求新的动态平衡的关键阶段。2025年末至2026年初，市场环境呈现出新的特点：一方面，存量房贷利率与住房公积金贷款利率的同步下调，已将居民购房成本推至近年来的新低；另一方面，市场信心的稳固仍需更多精准、有效且可持续的政策支持，尤其在“高月供挤压消费”这一矛盾上，亟待破题。在此背景下，由财政资金主导的“房贷贴息”政策，存在从地方试点走向大众的可能性，构建了“财政补息差、银行扩投放、购房者享红利”的格局。 # 观点 ■目前国际上多个国家或地区设有住房信贷的支持政策。例如中国香港的“居所贷款利息扣除”政策、美国面向退伍军人的低息贷款及住房可负担修订计划（HAMP）、以及日本由住宅金融支援机构推出的长期固定利率贷款产品等，均通过贴息、减税或优惠融资等方式缓解居民购房压力。 ■自2023年末以来，武汉、长春、芜湖等城市已根据自身情况出台了实施细则，政策进入落地期。各地贴息政策形式多样，主要分为“固定比例贴息”“利息比例补贴”两类，房企定向补贴作为市场化补充。 ■按贷款金额固定比例进行贴息是应用最广泛的主流模式，地方政府对政策窗口期内符合条件的首套购房贷款，按其初始贷款本金的一定固定比例核算财政贴息总额。除了主流的按贷款金额固定比例贴息模式外，部分地区还采用“按贷款利息百分比进行贴息”的方式进行补贴。根据购房者实际支付的贷款利息，财政部门按照约定比例对该利息金额进行补贴，这种政策通常适用于需要长期激励或针对特定群体进行精细化支持的场景。除了以上两类贴息模式，房企定向补贴作为一种市场化的补充行为，运作机制与财政主导的政策有本质区别。房企定向补贴由房地产开发企业自主发起并承担全部成本，对特定楼盘的销售进行定向促销。 ■ 为客观地评估不同房贷贴息政策的实际减负效果，我们假设贷款总额为100万元，贷款期限为30年，还款方式为等额本息，贷款利率参考 $3.5\%$ 的LPR基准，合理减点30bp后估算为 $3.2\%$ 。在此基准下，原月供支出约为4325元，利息总额约为55.69万元。我们若按当下各地实施的房贷贴息政策进行测算，每月减负金额在417-2500元不等。 ■ 试点城市政策效果评估：对房地产销售的影响 从已实施贴息政策的城市数据看，政策效果存在显著的区域性差异。南京市雨花台区的政策促进效果最为突出：2024年6月至12月期间，其商品住宅销售面积同比上升 $28.6\%$ ，大幅领先于同期南京全市 $4.9\%$ 的同比增幅，短期刺激效应明显。其他试点区域的相对起色有限：武汉2025年10月至12月新政实施区域商品房成交面积同比深跌 $20\%$ ，低于全市 $-14\%$ 的跌幅；杭州临平区在2023年12月至2024年2月商品房成交面积同比 $-43.5\%$ ，低于杭州全市 $-26.5\%$ 的增速。综合来看，贴息政策能在短期内激活需求，但其对销售的整体拉动效能高度依赖于本地市场的基本面与政策协同环境。 如果房贷贴息政策全国展开，对于财政资金需求的预测 ■若考虑在2026年将 $1\%$ 的贴息政策推向全国，其财政成本是决策的基本考量因素。我们预测2026年全国新建住宅总销售额在6.2万亿元左右，二手住宅总销售额在8.9万亿元左右。我们假设2026年新房销售中贷款比例约为 $31.4\%$ ，则2026年新建商品住宅新增贷款规模约为1.9万亿元，二手房新增贷款规模约为2.8万亿元。假定贴息政策为期一年，贴息率为 $1\%$ ，针对政策执行后新发放的符合条件的商业性个人住房贷款 2026年02月25日 证券分析师 李勇 执业证书：S0600519040001 010-66573671 liyong@dwzq.com.cn 证券分析师 徐沐阳 执业证书：S0600523060003 xumy@dwzq.com.cn # 相关研究 《节前利率下行是否具有延续性？》 2026-02-23 《再融资新规有利于加速修复转债供需缺口》 2026-02-23 进行直接贷款补贴，我们分三种政策情景进行测算。若贴息政策仅覆盖新建商品住宅，预计年度贴息覆盖的贷款总额约为1.9万亿元，按 $1\%$ 贴息率计算，年财政资金需求约为195亿元。若贴息政策仅覆盖二手住宅，其覆盖的贷款总额估算约为2.8万亿元，对应年贴息成本约280亿元。若政策全面覆盖新建与二手住宅，则年度贴息覆盖的贷款总额将升至约4.7万亿元，年资金需求高达约470亿元。此外，如果将财政贴息政策的范围扩大至全部存量房贷进行贴息，则涉及约37万亿的存量个人住房贷款，其年化成本可能接近4000亿元人民币。 如果从主要银行2024年投放个人住房贷款规模和余额比例来推断。2024年年报中披露投放个人住房贷款规模的是建设银行、农业银行、兴业银行和民生银行，其投放量分别是7263亿元、6111亿元、1861亿元和1062亿元，个人住房贷款存量规模分别为6.19万亿元、4.98万亿元、1.09万亿元和0.56万亿元。四家银行的2024年个人住房贷款投放金额为16297亿元，其存量个人住房贷款规模为12.8万亿元。假定四家银行的投放量占全行业比例，和其存量规模占整个个人住房贷款规模比例相同，四家银行存量房贷占全国个人住房贷款比例约为 $34\%$ 。那根据假设，可以推断全国商业银行2024年投放个人住房贷款规模为4.79万亿元。近年来，中国住房贷款规模整体呈现缩小趋势，预测2025年和2026年同比增速为 $-1.2\%$ ，可得预测贴息需要的财政资金约468亿元。 ■风险提示：政策效果的短期性与局限性风险；财政可持续性与区域不平衡风险；市场扭曲风险 # 内容目录 1. 前言 5 2.房贷贴息政策的主要形式与减负效果测算 6 2.1. 固定比例贴息模式 2.2. 利息比例补贴模式 6 2.3. 房企定向补贴模式 ..... 8 2.4. 减负效果测算 ..... 8 3. 试点城市政策效果评估：对房地产销售的影响 ..... 9 3.1. 主要试点城市效果追踪 9 3.2.房贷贴息政策效果分析与局限性 9 4. 若2026年房贷贴息政策全国展开，对于财政资金需求的预测 4.1.2026年新增房贷规模预测 9 4.2. 财政可行性及全国展开可能性分析 ..... 12 5. 风险提示 12 # 图表目录 图1：全国商品住宅销售金额及同比增长（单位：万亿元） 10 图2：一二三线城市二手房价格指数当月同比（单位：%） 11 表 1: 部分地区/国家住房贷款贴息政策主要内容 表 2：地方房贷贴息政策汇总 表 3：各城市政策对 100 万元基准贷款产生的减负效果. 8 # 1. 前言 当前，中国房地产市场正处于新旧动能转换、寻求新的动态平衡的关键阶段。2025年末至2026年初，市场环境呈现出新的特点：一方面，存量房贷利率与住房公积金贷款利率的同步下调，已将居民购房成本推至近年来的新低；另一方面，市场信心的稳固仍需更多精准、有效且可持续的政策支持，尤其在“高月供挤压消费”这一矛盾上，亟待破题。 在此背景下，由财政资金主导的“房贷贴息”政策，存在从地方试点走向大众的可能性，构建了“财政补息差、银行扩投放、购房者享红利”的格局。目前国际上多个国家或地区设有住房信贷的支持政策，例如中国香港的“居所贷款利息扣除”政策、美国面向退伍军人的低息贷款及住房可负担修订计划（HAMP）、以及日本由住宅金融支援机构推出的长期固定利率贷款产品等，均通过贴息、减税或优惠融资等方式缓解居民购房压力。 表1：部分地区/国家住房贷款贴息政策主要内容 地区/国家 政策时间 政策名称 主要内容 中国香港 2025.5修订 居所贷款利息扣除 基本年限额10万港元，2024/25年度起符合特定条件可提至12万港元，从应课薪体税或个人入息课税入息中直接扣减。 美国 1944年实施 退伍军人贷款(VA Loan) 最低可提供0首付、无私人抵押贷款保险(PMI)、更低房贷利率等优惠。 2009年 住房可负担再融资计划(HARP) 房价倒挂导致LTV（贷款价值比，即贷款金额/抵押物评估价值）>80%的GSEs贷款，允许LTV上限放宽至105%甚至125%，废止原合同、按当期低利率重贷并重新设30年期，让房主即时减负。 1986年 住房抵押贷款利息扣除(HMID) 贷款用于购买、建造或改善房屋，允许在应纳税收入中进行扣除。贷款本金不超过75万美元（夫妻联合申报）或37.5万美元（夫妻分开申报）的部分所产生的利息可全额抵扣。 日本 2005年 Flat35 JHF与民间机构合作的35年期固定息房贷；前五年可依积分（最多4积分）降息1.0%，孩子多可额外拿积分。 1972年 住宅借款等特别扣除 新建房按年末贷款余额0.7%计算减税额，连减13年；二手房同比例连减10年，从所得税与住民税中直接扣除。 数据来源：《国际金融》，东吴证券研究所 自2023年末以来，武汉、长春、芜湖等城市已根据自身情况出台了实施细则，政策进入落地期。基于此，通过分析试点城市的实践效果，对于分析“房贷贴息”政策在全国范围内的推广积累了宝贵经验，也初步勾勒出中国房地产市场“因城施策”背景下，需求端支持工具的演进方向。 # 2. 房贷贴息政策的主要形式与减负效果测算 各地试点政策呈现出多样化的具体形式，主要可分为“固定比例贴息”、“利息比例补贴”两类及“房企定向补贴”市场化补充。在两类政策下，我们以一笔总额100万元、期限30年的商业贷款为例，假设原贷款利率为 $3.2\%$ ，采用等额本息还款方式，进行详细的月供减负测算。 # 2.1. 固定比例贴息模式 在当前各地试点的房贷贴息政策中，按贷款金额固定比例进行贴息是应用最广泛的主流模式，地方政府对政策窗口期内符合条件的首套购房贷款，按其初始贷款本金的一定固定比例核算财政贴息总额。贴息资金通常在设定的补贴年限内，通过按月直接抵扣利息的方式发放给借款人，在政策有效期内实质性地降低其实际负担的贷款利率。目前，多地已采用出台比例贴息政策，但具体比例略有不同。例如，南京雨花台、长春、武汉采取固定的贴息幅度，其中长春、武汉将按照初始贷款金额 $1\%$ 发放贷款利息补贴；南京则实行分级政策，对于购买不同面积新房给予不同贴息政策：对购买90平方米以下住房的，给予最高贷款额 $2\%$ 的贴息；对购买90至120平方米的，贴息比例为 $1.5\%$ ；对购买120平方米以上的，贴息比例为 $1\%$ 。 # 2.2. 利息比例补贴模式 除了主流的按贷款金额固定比例贴息模式外，部分地区还采用“按贷款利息百分比进行贴息”的方式进行补贴。根据购房者实际支付的贷款利息，财政部门按照约定比例对该利息金额进行补贴，这种政策通常适用于需要长期激励或针对特定群体进行精细化支持的场景。例如，运城采用贷款利率的百分比进行贴息，主要面向高层次人才，根据人才层级，设定不同的贴息比例与总额上限。对于认定的正高级职称人员或博士后，提供最高30万元贷款额度的利息 $50\%$ 补贴；副高级职称或博士人才，对应20万元额度的 $40\%$ 利息补贴；硕士或本科生，则可享受10万元额度的 $30\%$ 利息补贴。 从各地房贷贴息政策的实施细则来看，普遍设置了明确的时间、额度和发放规则限制，呈现出“精准滴灌、财政可控、短期激励”的特点。时间限制方面，一是政策有严格的申请窗口期，仅适用于新政出台后固定时间内新购置的房屋，在短期内快速刺激增量交易。二是补贴兑现期有限，例如杭州临平区仅针对政策出台后约3个月内新置房屋，且补贴期限为3年；南京市雨花台区仅针对政策出台后约6个月内新置房屋，且补贴期限仅为1年。额度限制方面，各地均设置了补贴总额上限，普通贷款贴息上限从武汉的2万元、长春的3万元到南京雨花台最高4万元不等。针对全款购房者，部分城市则以消费券形式提供一次性补贴。发放规则方面，分为一次性发放、按年等额发放与按 月等额发放等形式。此外，因运城市对人才补贴，虽覆盖完整贷款周期，但同样通过限定贷款额度与贴息比例来控制总支出。综合来看，主要试点城市的单户贴息总成本被严格控制在2万至4万元的区间内，既体现了财政负担的有限性与可预测性，也表明当前政策本质是提供一次性的“安家补贴”，而非对房贷利息进行长期、全面的承担。 表2：地方房贷贴息政策汇总 时间 城市 房贷贴息政策具体内容 政策特点 2023.12.1 杭州临平区 2023年12月1日至2024年2月29日期间,购房人通过贷款(含公积金贷款、商业贷款和组合贷款)购买临平区新建商品住房(以网签为准),并选择公积金临平分中心和临平区银行机构贷款的,对实际贷款的贷款给予贴息补助;贷款金额超过100万元的按照100万元金额给予贴息补助,因正常运营造成贷款余额少于100万元的,按实际贷款余额给予相应比例贴息补助;补贴期限为36个月,贷款实际发放为贴息起始月。 固定比例贴息,采用贷款利率的百分比进行贴息 2024.6.19 南京雨花台区 2024年6月19日至2024年12月31日期间,购买雨花台区新建商品住房且建筑面积≤90平方米的,按贷款金额给予2%财政贴息(最高贴息4万元/年),贴息期为1年;购买雨花台区新建商品住房且建筑面积≤120平方米的,按贷款金额给予1.5%财政贴息(最高贴息3.5万元/年),贴息期为1年;购买雨花台区新建商品住房且建筑面积大于120平方米的,按贷款金额给予1%财政贴息(最高贴息3万元/年)贴息期为1年;全款购买雨花台区新建商品住房,可申请一次性4万元的财政贴息。 固定比例贴息,根据购房面积提供差异化补贴 2024.8.13 长春 2024年8月15日至2024年12月31日期间,对个人使用公积金、商业贷款购买本市主城区、开发区新建商品住房的,按月等额发放初始贷款金额每年1%财政贴息(最高贴息1万元/年),贴息期为3年;对个人采取一次性付款方式购买新建商品住房的,一次性发放1.5万元/套购房消费券。 固定比例贴息,按年定额补贴,总额固定 2024.11.18 运城 采取借款和贷款补贴两种方式支持全职引进的高层次人才购买产城住房。具体为:符合条件的高层次人才可从购房基金中借款买房,正高、博士后层次人员,借款金额不得超过30万元,需在15年内完成借款归还,并按照其购房贷款利息的50%给予贴息支持;副高、博士层次人员,借款金额不得超过20万元,需在11年内完成借款归还,并按照其购房贷款利息的40%给予贴息支持;硕士、本科层次人员,借款金额不得超过10万元,需在6年内完成借款归还,并按照其购房贷款利息的30%给予贴息支持。 利息比例补贴,根据购房者学历提供差异化贴息 2025.9.30 武汉 2025年10月1日至12月31日,在武汉市东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(汉南区)、长江新区、东西湖区、黄陂区、江夏区、蔡甸区、新洲区以及汉阳区、青山区、洪山区三环外的区域采取商业贷款形式购买首套新建商品住房的家庭,按照初始贷款金额1%发放贷款利息补贴,最高不超过2万元,分2年等额发放。 固定比例贴息,简单明了 数据来源：各地政府官网，东吴证券研究所 # 2.3. 房企定向补贴模式 除了以上两类贴息模式，房企定向补贴作为一种市场化的补充行为，运作机制与财政主导的政策有本质区别。房企定向补贴由房地产开发企业自主发起并承担全部成本，对特定楼盘的销售进行定向促销。通过开发商与购房者约定，在客户购房后，由开发商出资，在约定年限内按月向客户的还款账户发放固定金额的现金补贴，以直接、持续地降低购房者的月供感知压力。例如，广州位于海珠西的保利燕语堂悦项目，在11月28日至12月6日期间推出“每月1000元、连续30年”的房贷贴息政策，累计最高补贴36万元/套；保利另一项目保利天奕也推出贴息活动：每月补贴1000元，持续10年，总补贴12万元。“房企定向补贴”模式是房企变相提供的房款折让，补贴的门槛、期限与兑现能力完全依赖于企业自身的财务与信用状况，不具备政策的普适性和稳定性。但在部分情况下，房企定向贴息可以与地方政府政策形成协同，共同激发房地产市场活力。例如，在珠海市推出政府层面的住房“以旧换新” $1\%$ 专项补贴后，本土国企华发股份迅速响应，宣布叠加提供 $1\%$ 的企业补贴，形成“政府+国企”的双重补贴模式，有效放大了政策激励效果，加快了存量房市场的置换流通。 # 2.4. 减负效果测算 为客观地评估不同房贷贴息政策的实际减负效果，我们假设贷款总额为100万元，贷款期限为30年，还款方式为等额本息，贷款利率参考 $3.5\%$ 的LPR基准，合理减点30bp后估算为 $3.2\%$ 。在此基准下，原月供支出约为4325元，利息总额约为55.69万元。我们若按当下各地实施的房贷贴息政策进行测算，减负效果如下： 表3：各城市政策对 100 万元基准贷款产生的减负效果 城市 政策类型 具体内容 总贴息额(万元) 补贴期月供减少(元/月) 补贴期内等效实际利率 特点 武汉 固定比例贴息 1%,上限2万,2年发放 1.0 417 2.69% 规则最简单,短期刺激直接。 长春 固定比例贴息 1%/年,上限1万/年,3年发放 3.0 833 2.17% 持续时间长,缓压效果更持久。 南京雨花台区 面积差异化贴息 比例1%-2%,上限3-4万,1年发放 1.0-2.0 833-1667 1.18%-2.19% 短期减负效应最强,精准引导户型消费。 运城 人才定向利息补贴 利息 30%-50%,配套 借款+贴息 - 显著低于基准 综合力度最大,但目标群 无息借款 体严格受限。 杭州临平区 利息比例贴息 第一年3%、第二年2%、第三年1%,36个月 6.0 833-2500 1.22% 动态公平,长期减负,操作复杂度高。 数据来源：东吴证券研究所测算 # 3. 试点城市政策效果评估：对房地产销售的影响 # 3.1. 主要试点城市效果追踪 从已实施贴息政策的城市数据看，政策效果存在显著的区域性差异。南京市雨花台区的政策促进效果最为突出：2024年6月至12月期间，其商品住宅销售面积同比上升 $28.6\%$ ，大幅领先于同期南京全市 $4.9\%$ 的同比增幅，短期刺激效应明显。其他试点区域的相对起色有限：武汉2025年10月至12月新政实施区域商品房成交面积同比深跌 $20\%$ ，低于全市 $-14\%$ 的跌幅；杭州临平区在2023年12月至2024年2月商品房成交面积同比 $-43.5\%$ ，低于杭州全市 $-26.5\%$ 的增速。综合来看，贴息政策能在短期内激活需求，但其对销售的整体拉动效能高度依赖于本地市场的基本面与政策协同环境。 # 3.2. 房贷贴息政策效果分析与局限性 试点城市的监测数据体现了房贷贴息政策在短期内对激活市场需求、稳定市场预期发挥了显著作用。既减少了居民提前还款行为，也在一定程度上缓解了银行因净息差收窄带来的经营压力。然而，政策效果呈现明显的“脉冲式”特征，具有短期性与波动性。长春市的销量在政策初期冲高后难以持续，2025年9月当月同比仍微降 $2\%$ ，这也说明了单一价格补贴无法从根本上扭转由居民收入预期、资产价格判断等长期因素决定的市场趋势。根本的问题在于，政策难以化解当前市场的结构性矛盾：一是房贷贴息政策主要作用于“购买成本”，但无法直接提升居民“购买能力”或快速消化存量房过剩问题；二是房贷贴息作为需求端工具，无法单独解决供给例如债务风险、“保交楼”等核心问题，对于修复经济基本面，比如就业、生育、养育、教育的保障和补贴，灵活就业人员参保等问题效果有限。因此，贴息政策应被视为一项在特定阶段有效的战术性工具，其最终效能取决于能否与供给侧改革、宏观收入改善等政策形成合力，共同推动市场走向新的平衡。 # 4. 若2026年房贷贴息政策全国展开，对于财政资金需求的预测 # 4.1. 2026年新增房贷规模预测 若考虑在2026年将 $1\%$ 的贴息政策推向全国，其财政成本是决策的基本考量因素。当下房地产市场处于筑底阶段，销售规模难以快速反弹。新房市场在政策导向下，价格有望率先企稳，一线及强二线城市可能出现微幅回升，但销售面积预计仍将小幅收缩；二手房市场则凭借价格优势和现房属性，继续承担市场交易的主力角色。根据中指研究院数据，2025年，全国30城二手房成交套数同比基本持平，二手房占比提升至 $65\%$ 左右，较2024年提升约4个百分点。北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、南京、苏州等核心城市二手房成交套数占比均超六成。根据中指院官网百城价格指数，截止2025年，新建住宅平均价格为17084元/平方米，二手住宅为13016元/平方米。2025年全国新建商品住宅销售额7.33万亿元，在此基础上，我们取近2年同比增长均值 $-16\%$ ，预测2026年全国新建住宅总销售额在6.2万亿元左右，二手住宅总销售额在8.8万亿元左右，我们预测2026年全国新建住宅和二手住宅总销售额在15万亿元左右。 图1：全国商品住宅销售金额及同比增长（单位：万亿元） 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 图2：一二三线城市二手房价格指数当月同比（单位：%） 数据来源：iFind，东吴证券研究所 当前居民采用较高首付比例的现象普遍，我们根据统计局地产开发资金来源数据，使用定金及预收款/（个人按揭+定金及预收款）来测算新房销售中的首付比例，2025年定金及预收款28089亿元，个人按揭贷款12852亿元，经我们测算，2025年新房销售中房贷实际首付比例可达 $68.6\%$ 左右。我们假设2026年新房销售中贷款比例约为 $31.4\%$ 则2026年新建商品住宅新增贷款规模约为1.95万亿元，二手房新增贷款规模约为2.75万亿元。假定贴息政策为期一年，贴息率为 $1\%$ ，针对政策执行后新发放的符合条件的商业性个人住房贷款进行直接贷款补贴，我们分三种政策情景进行测算。 若贴息政策仅覆盖新建商品住宅，预计年度贴息覆盖的贷款总额约为1.95万亿元，按 $1\%$ 贴息率计算，年财政资金需求约为195亿元。仅覆盖新增房贷可定向支持供给侧，聚焦去化新房库存，通过直接降低购房者的利息支出，可有效刺激新房市场需求，加速房地产开发企业的资金回笼，对稳定房地产投资具有直接作用。 若贴息政策仅覆盖二手住宅，其覆盖的贷款总额估算约为2.75万亿元，对应年贴息成本约275亿元。仅覆盖二手住宅可以有效降低交易成本，释放大量被冻结的改善性需求，促进房源循环，从而为市场注入活力，但可能在短期内引发二手房源的集中挂牌出售，导致需求跟进不足，进一步加剧房价下行压力。 若政策全面覆盖新建与二手住宅，则年度贴息覆盖的贷款总额将升至约4.7万亿元，直接导致财政成本倍增，年资金需求高达约470亿元。对市场进行全面、无差别的需求刺激可以最大范围地激发刚性与改善性购房潜力但也导致了财政负担的显著加重。此外，如果将财政贴息政策的范围扩大至全部存量房贷进行贴息，则涉及约37万亿的存量个 人住房贷款，其年化成本可能接近4000亿元人民币，大大增加了财政压力。 如果从主要银行2024年投放个人住房贷款规模和余额比例来推断。2024年年报中披露投放（而非余额新增）个人住房贷款规模的是建设银行、农业银行、兴业银行和民生银行，其投放量分别是7263亿元、6111亿元、1861亿元和1062亿元，个人住房贷款存量规模分别为6.19万亿元、4.98万亿元、1.09万亿元和0.56万亿元。四家银行的2024年个人住房贷款投放金额为16297亿元，其存量个人住房贷款规模为12.8万亿元。假定四家银行的投放量占全行业比例，和其存量规模占整个个人住房贷款规模比例相同，四家银行存量房贷占全国个人住房贷款比例（12.82万亿元占2024年年末个人住房贷款余额37.68万亿元比例）约为 $34\%$ 。那根据假设，可以推断全国商业银行2024年投放个人住房贷款规模为4.79万亿元。近年来，中国住房贷款规模整体呈现缩小趋势，根据中国人民银行的数据，2023年和2024年，中国居民按揭贷款余额分别为38.17万亿元和37.68万亿元，同比增速分别为 $-1.6\%$ 和 $-1.3\%$ ，连续两年出现净减少，在2024年基础上，预测2025年和2026年同比增速为 $-1.2\%$ ，可得预测贴息需要的财政资金约468亿元。 # 4.2. 财政可行性及全国展开可能性分析 综合来看，房贷贴息政策能够在特定市场阶段精准发力、兼顾多重政策目标，有助于提振市场信心、稳定预期。然而，这种政策是属于需求侧的成本补贴，无法单独解决房地产市场中关于资产价格、房企债务、供需结构性失衡等深层矛盾，产生的效果需与城市“人地钱”挂钩、保障性住房建设、房企风险化解等供给侧改革措施协同发力。 与此同时，财政成本是政策推广的基本因素。即使采取限定补贴范围，每年持续数百亿乃至上千亿元的贴息支出，对中央与地方财政仍是不小的压力。区域间财力与房地产市场健康状况的不均衡，“一刀切”的全国统一政策既不现实也难以持续。 展望2026年，房贷贴息政策全国统一标准、全额覆盖的可能性较低，更可能“自上而下推动、地方因城施策”的渐进式推进。2025年8月以来财政贴息消费贷的成功实践，验证了“财政补息差、银行扩投放、需求享红利”的三方共赢模式，为地产需求端支持提供了范本。未来政策可能会分步推进，可能优先惠及新增首套住房贷款，并率先在房价高、利率与租金回报率倒挂严重的一线城市及核心二线城市试行，后续再视效果与财力扩展至改善型需求或特定存量贷款；对于贴息比例，各城市将依据本地市场温度与财政健康状况制定差异化细则。 # 5. 风险提示 (1) 政策效果的短期性与局限性风险：若缺乏与供给侧改革的协同，政策效果可 能难以持续，甚至导致市场在政策退坡后出现需求再次放缓。 （2）财政可持续性与区域不平衡风险：若政策在全国范围内推广，即使仅覆盖新增首套房贷，年化财政资金需求预计也将达到数百亿元规模，对部分地方政府形成支出压力。也会加剧区域间市场不平衡，甚至可能挤占其他民生领域支出。 (3) 市场扭曲风险：若政策退出节奏不当，或与其它房地产调控政策协同不足，可能引发市场预期波动，增加长期调控难度。 # 免责声明 东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准，已具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供东吴证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议，本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。 在法律许可的情况下，东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。 市场有风险，投资需谨慎。本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息，本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性，也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更，在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本报告的版权归本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。经授权刊载、转发本报告或者摘要的，应当注明出处为东吴证券研究所，并注明本报告发布人和发布日期，提示使用本报告的风险，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权或未按要求刊载、转发本报告的，应当承担相应的法律责任。本公司将保留向其追究法律责任的权利。 # 东吴证券投资评级标准 投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普500指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的），北交所基准指数为北证50指数），具体如下： 公司投资评级： 买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在 $15\%$ 以上； 增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于 $5\%$ 与 $15\%$ 之间； 中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于 $-5\%$ 与 $5\%$ 之间； 减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在 $-15\%$ 以下。 行业投资评级： 增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于基准 $5\%$ 以上； 中性：预期未来6个月内，行业指数相对基准 $-5\%$ 与 $5\%$ 减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准 $5\%$ 以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。 东吴证券研究所 苏州工业园区星阳街5号 邮政编码：215021 传真：（0512）62938527 公司网址： http://www.dwzq.com.cn